[小产权房抵押贷款]民间借贷中，小产权房可以办理抵押贷款？

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问题概述

民间资本融资需要抵押财产是最基本的操作，而借款人用小产权方进行抵押的贷款业务也不在少数，那么以小产权房为抵押物的抵押合同是否有效？借款到期时，抵押权人能否拍卖变现呢？

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基本案情

甲公司作为甲方，张三作为乙方，签订《房产抵押担保借款协议书》一份，主要内容为：“（一）乙方向甲方借款10万元整，利息为月息3分，借款期限一年；乙方将其购买的某农村社区的一套房产抵押给甲方”，因张三未及时还款又不愿将房屋抵押给常某，遂诉至法院请求确认抵押条款无效。

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争议焦点

案涉小产权房能否作为抵押？

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裁判观点

本案中，合同约定的农村社区房产能否作为抵押物。根据我国担保法第37条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”农村社区的房产，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”或“小产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”没有国家发放的土地使用权证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。故此，“小产权房”的产权证不是真正合法有效的产权证。一直以来，“小产权房”在交易中存在巨大风险和诸多争议。可见，农村社区的房产一般情况下是不能作为抵押物的。

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法律依据

《中华人民共和国担保法》

第三十七条 下列财产不得抵押：

(一)土地所有权：

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)依法不得抵押的其他财产。

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律师观点

小产权房是是集体土地上建造的房屋，其拥有者限定在村集体成员之中，我国法律明确规定集体土地归全体集体人员所有。

在我们国家“房随地走，地随房走”是一个普遍性的法律规定，如果任由小产权房抵押，那么到期无法偿还债务，通过拍卖的方式就会使得集体之外的人获得集体土地，这样一来就破坏了我们国家保护村集体成员的法律原则，任何人不得通过任何手段变相的破坏集体成员的土地所有权。

而且《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出小产权房不得登记发证。而不动产登记机关在办理抵押登记时有需要抵押人提供房屋产权证明，因此从程序上讲，小产权房也是不能办理抵押登记的。

贷德到再次提醒各位读者，尽量不要用小产权房办理抵押贷款，其合同一般来说是无效的，虽然抵押物无效时，可以要求抵押人在过错内承担责任，但是该责任要远比抵押权所保护的弱很多，因此一定要慎重。