[土地储备贷款]窗口期稍纵即逝：雅居乐的短债、现金与土地储备

本文作者：经济学家圈 圈哥
今年的房地产企业都挺难，但是细品你就会发现，一些企业可能面临选择，而机会稍纵即逝。作为华南地产界五虎之一的雅居乐近期公布了2019年财报，从公布的数据看雅居乐的现金短债比和土储区域比重在今年存在一些潜在风险。目前雅居乐不足一年到期的金融负债合约（非衍生工具）总额为927亿，分开来看包括借款468亿和贸易及其他应付款项458亿。对比2018年可以发现，去年雅居乐的贸易及其他应付款项涨幅最为迅猛同比涨幅达到了26%，同样不足一年到期的借款同比增长了15.2%。雅居乐并未公布其2019年应付款项这一项下的具体构成，但是根据其2018年公布的情况来看，欠第三方的应付款项占比最大，其次才是关联方。更为关键的是，雅居乐2019年年底可动用的现金只有335亿，这个金额难以覆盖任何一个项下的一年内短期负债。无论是短期应付款项还是现金短债比，雅居乐的状况都不乐观。如果风险加剧，有可能就不得不走去年很多房企的回血老路，包括宏观层面的卖地、卖附属公司股份、低价销售等惯常手段和运营层面拓展小股操盘、代建代管等轻资产运作项目。圈哥觉得这些招去年能用也管用，但今年再用这些神通还真不一定好使。首先就是疫情之下的消费心理预期发生了剧烈变化。一个心照不宣的判断是今年房地产去化周期肯定大幅度延长，其惨烈程度可能要超过2014年。道理也很容易理解，疫情期间民众对经济和收入预期下滑，而悲观预期一旦形成购置资产的观望心理便油然而生。可能很多人会说，你看有些地方三月份的新房销售也不错。其实三月份这波购房者，应是原定于春节前后购房的既定人群，他们的特征很好辨认，一是顶级刚需，二是购房款早就已准备就绪，疫情只是推迟了他们的购房时间却不能改变他们的买房决定。今年国内市场很难迎来小阳春将是一个大概率事件，可能绝大多数房企今年的合同回款都会非常不乐观，而且越往后越难。今年都挺难，但是仔细品一品你就会发现，难比难还有更难。增加销售回款+卖地求生是所有房企陷入危局的自救手段。雅居乐去年的预售金额为1179亿，尽管增幅不明显但也不错，不过有个细节就值得注意了，这家公司去年年内的可售资源货值可是超过2000亿，也就说雅居乐去年可售货值可能将有一半转到今年销售。这个压力就真不小了，中国购房者有个怪现象，习惯于同个楼盘的一期二期三期阶梯涨价，而一旦后期降价，老购房者打砸售楼处的例子早已屡见不鲜。今年如果采取后期降价或变相降价的快速回血销售策略，那么其遇到的现实阻力可想而知。当然还有一点也很关键，雅居乐目前的土储分配有一点失衡，这就涉及到如果后期出售土地能不能售得出去的问题。目前业内的共识就是核心城市的地块最好出手，背后涉及到教育、医疗、就业等关键资源配置；而旅游地产土地出手最难，这里涉及到旅游地产项目去化慢，文旅配比投资大等因素。雅居乐目前的土地储备中广东面积最多达到1065万平方米，占比达到了26.8%，看着似乎不错拥有大湾区的热门概念。不过同时，雅居乐在海南和云南两省的土储合计却达到了1069万平方米，为全部土储的27%。海南和云南在国内房地产市场的位置比较特殊，都是以旅游地产为主，代表城市有云南的腾冲和海南的绝大多数城市。雅居乐在海南和云南这两个文旅地产省份拿下了占全部土储接近三成的份额，这些土地越往后就越会成为卖地回血的障碍，去年在海南的表现差强人意，也许今年面对的市场态势更严峻。说实话，相比另外华南四虎，圈哥还是挺认可雅居乐的产品理念，其多元化发展也更务实靠谱，就算是环保产业也更聚焦于城市化业务。不过雅居乐与其他房企的多元业务并无本质不同，大家的相同点都是多元业务收入占比只是末流。2019年雅居乐的物业管理、酒店、环保等产业的总收入也仅仅占到其房地产收入的七分之一左右，这个数值意味着一旦主业遇到问题，其他业务很难发挥对母体的补血作用。好在窗口期并未关闭，离今年结束还有整整三个季度，雅居乐接下来的资本与运营动作至关重要，圈哥觉得二季度将是最为明显的观测窗口期。投稿邮箱
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