[小产权房可以贷款吗]律师带你读懂小产权房

律师直答

1.什么是小产权房？

答：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

本文讨论的为第三种，农村集体土地所建房屋，买卖合同的有效性。

2.买卖小产权的合同是否有效？

答：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，该合同应作无效处理。

3.无效后如何处理？

合同无效后，买方返还房屋给卖方，卖方退还房款给买方，再依据合同的过错，给予补偿，一般来说卖方过错大。

法院判例

该案例援引于裁判文书网 （2016）鄂0116民初3497号

案情简要

原告罗超诉称：2016年2月18日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由被告张海春将座落于本区横店街两岗街76号4楼的一套自建小产权房屋以166，000元的价格出售给原告，原告于同年2-3月，分三次付清了全部购房款。同年5月原告对房屋进行了装修，花费材料及人工费计34，000元。2016年6-7月期间，黄陂地区发生持续降雨，导致涉案房屋严重渗水，室内装修、家具以及房屋墙体受损严重，双方协商未果。经查，被告所出售的房屋系其自建小产权房，其土地是购买他人的集体性质土地，涉嫌非法擅自转让与买卖划拨土地使用权。据此诉请人民法院判令确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，由被告返还原告购房款166，000元，以及房屋装修材料及人工费34，000元，合计20万元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告张海春辩称，原、被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效，该合同符合平等、自愿、诚实信用等原则，原告在深思熟虑后，同被告达成房屋买卖协议；涉案房屋因降雨导致室内渗水，双方曾进行过沟通，被告亦对房屋采取了修缮等补救措施。据此，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院认为

本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷，案涉房屋使用的土地性质为农村宅基地。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地亦不得向城镇居民出售。本案中，原告系城镇居民，与被告不属同一集体经济组织的成员，因此，案涉房屋的宅基地使用权不能转让。依据“房地一体”转让原则，被告张海春在宅基地上建设的房屋不得整体或部分对外出售。原告罗超作为城镇居民，不能购买案涉房屋。被告张海春对外出售在该集体性质的土地房屋，违反了法律规定。据此，本院依法认定原、被告双方签订的买卖房屋合同无效，对原告要求确认合同无效的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，确认合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应将涉案房屋返还给被告，被告亦应将购房款166，000元返还给原告。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张赔偿其因房屋装修花费的材料及人工费34，000元的诉讼请求，因其未提交充分且有效的证据予以证明，但鉴于原告对案涉房屋进行实际装修的事实，且原告主张的装修损失中，包含热水器、洁具、抽油烟机等可拆卸的生活用具及物品。结合本案具体情况，本院认定原告实际装修损失为16，000元。由于双方在购买涉案房屋过程中，均存在着一定的过错，本院酌情认定原、被告各承担50%责任，故本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。

判决如下：

一、原告罗超与被告张海春所签订的房屋买卖合同无效；

二、原告罗超于本判决生效之日起十日内，返还给被告张海春坐落于武汉市黄陂区横店街两岗街76号4楼的房屋；

三、被告张海春于本判决生效之日起十日内，返还原告购房款166，000元；

四、被告张海春于本判决生效之日起十日内，赔偿原告罗超损失款8，000元；

五、驳回原告罗超其他诉讼请求。

案例分析

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；宅基地使用权是农民的重要财产权利，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不宜进入市场进行交易。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售；《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》亦指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受到农业人口的限制，只有具有农村户的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。

根据《合同法》第五十八条 合同无效或被撤销的法律后果

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定导致的后果：1.双方的买卖合同无效；2.买房人负责返还房屋，卖房人负责退还房款;3.双方根据双方过错，承担赔偿责任。

前两项结果很明确，第三项就要具体情况具体分析，第一，如果房价没涨没跌，互相返还；第二，如果房价下跌，则卖房人有损失，可根据具体下跌比例要求赔偿；第三，房价上涨，这是近几年常见的情况了，此时买房人有损失，可要求赔偿；第四，房屋拆迁，此时一般补偿会给登记的房屋人，即卖房人，此时，买房人遭遇了损失，可根据过错原则要求补偿。

律师建议

由于农村集体土地小产权房无法过户，即无法获得所有权，只能有使用权，而且任何一方反悔去法院诉讼，一般会确认合同无效，甚至认为不属于法院受理的范围，使买房人和卖房人的利益都处于不确定的情况，失去了交易的安全性。因此，一般此类房屋不建议购买。