[个人住房贷款]央行调整个人住房贷款定价机制

8月25日，中国人民银行发布公告（〔2019〕第16号），对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整。10月8日起，新发放的首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（贷款市场报价利率），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

按照新规，以8月20日发布的首期LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。以南京为例，目前首套房的个人住房商业贷款利率普遍为5.635%，二套房为5.88%。新政的调整，是否意味房贷利率下调？对此，业内分析称：“新政是坚决贯彻落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”

首套房贷利率将不得下浮

与目前房贷利率根据央行贷款基准利率上下浮动不同，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成。告别了直接由央行加息或降息来决定房贷利率。

LPR，翻译过来是指贷款市场报价利率。这个利率的发布实际上在过去已经形成，即1年期的贷款利率。这个利率不是央行决定的，是类似10来家商业银行根据实际情况决定的，但最终是由央行统一发布的。不过一年期的贷款利率某种程度上就是零售业的贷款，或者说是短期贷款。

与此同时，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

但是，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，并且在合同期限内固定不变。也就是说，借款人签订贷款合同后，LPR（贷款市场报价利率）会上下浮动，但与银行预定的加点数值不可变动。

新的房贷定价机制规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

也就是说，首套房贷利率将不再允许下浮。根据这个调整规则，暂时以8月20日发布的首期新LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%；

此前，银行的房贷利率按照央行公布的基准利率，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。

短期内房贷利率不会普遍性下降

值得一提的是，近几年，在“房住不炒”政策的指导下，楼市交易较热的城市，其房贷利率较央行的基准利率是有较大幅度的上调。

根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份，35城市的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。

二套房方面，35城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。

而南京方面，自今年6月份以来，已经按照央行的窗口指导要求，首套房利率至少上浮15%，二套房利率上浮20%。8月25日，现代快报记者向南京十多家银行了解到，目前绝大部分仍按照首套房利率至少上浮15%，二套房利率上浮20%来执行。

那么，新政的调整，是否意味房贷利率下调？

对此，上海易居房地产研究院总监严跃进对现代快报记者表示，此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是银行内部形成的，更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的。

所以从这个角度看，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

严跃进认为：“从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于‘LPR基础利率+基点’后形成的利率是会有所上调的。政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。但如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。”

融360大数据研究院分析师李万赋也认为，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。