[组合贷款]【2020年刚需买房应该入手吗？看清形势，切记量力而行】

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：你好，上下沙片区投资怎么样？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产怎么样？

回答：你好，上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择 关注学区，更倾向福外南，长远看 想象空间更大一些

提问：你好广叔，我现在准备签深户了，老家是赣州的，现在没有什么积蓄，赣州也没有房子，但想在深圳立足，把户口迁过来想申请公租房，再过几年有能力就在深圳上车；在14年的时候信用卡使用的不太好，已经过了5年，不知道有没有影响；家里想我们在赣州买一套，但我们没有计划在赣州发展，想一直在深圳发展，我要怎么计划好呢？

回答：你好，信用卡逾期已经5年以上了，对贷款审批没有影响。 赣州这种三四线城市有系统风险，不建议入手。 先落户后买房思路正确，现阶段如果子弹15以上，建议用老人票去沈阳入手一套，保留你的sfsd，3年左右翻倍后出手 上车深圳。

提问：广叔好：请问1000-1400W左右预算，是考虑深圳龙华金茂府或西丽麒麟公馆的新房好，还是优先香蜜湖、深圳湾或南山的二手小户型好呢？ 兼顾学位、升值、自住，现有一套住房自住佳，小孩马上幼儿园，谢谢！

回答：你好，1.龙华金茂府CEO盘，勿入。2.麒麟公馆也没有什么性价比 深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口–深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 新盘比较推荐华润城

提问：广叔好！南山的雷圳和诺德，从投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用学位，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。

回答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双学位”。 诺德双学位、大社区、次新房。 雷圳的社区、户型一般。 如果单价相同，优先诺德

提问：广叔您好，首问，目标成都，先破限购，已经找到婚票男一枚，此人无房无贷。用54大法破限购，具体应该怎么操作呢？先结婚还是他先以单身身份买房？求广叔指教

回答：你好，成都夫妻婚后户口随迁必须要满3年。 1.先结婚 2.全款买入，房产证只写一个人的名字。 3.离婚 如果需要按揭买入，需要婚票同意，可能会占他的贷票。申请婚内放弃份额。

提问：你好，广叔，现住上海，2011年购入盛桥新月明星园136平房子，组合贷款，后还清（去我名字留父母名字）2015年买入彭浦阳景小区31.16平房子，组合贷款，刚卖了还剩余36万贷款，手上现有130万左右现金，需要换套自住的房子，目前看中彭浦彭五小区1982年老房子57平260万和共康雅苑三期次新房70平320万， 1.自住的房子购买需要注意什么？我希望自住的同时能涨一点，你有好的推荐吗？ 2，郊环外的盛桥房子一直在挂牌，但因楼层在6楼面积大没电梯，很难卖得动，现已租掉，有什么好的可以卖，或者其他的办法可以利用起来 期待广叔的回答，谢谢

回答：你好， 彭浦人口密集但购买力不高，如果考虑自住是可以的。自住建议买生活半径附近的。 二手房投资其实是房源驱动，看重的是买到高性价比房源。因为房地产是非标市场，多去线下看房，会有很多机会。 投资角度从大区位来看，比较推荐大虹桥辐射区。 像华漕、徐泾、江桥、九亭、徐泾北城、泗泾、甚至南翔，潜力挺大的，以后上海发展一极的方向是西进，朝这些方向买大概率不会输给大盘。 买2005年以后中高楼层的电梯房。 盛桥新月明星园建议出手。

卖房的几个基本共通原则：

1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。

2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。

3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。

4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。

5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：广叔好，准备近期入手罗湖老区一带的房子，我是刚需，目前首付准备好了160万左右。我们孩子目前刚上幼儿园，买房主要是考虑学位，兼顾自住。目前暂时看好了两个小区，分别是湖景大厦（带深圳中学学位，8年后使用学位，目前5.5万一平）和东门金座（带深圳小学学位，两年后使用学位，目前5万一平）。两个小区二选一。请广叔帮忙给点意见，担心这两个小区存在什么区域瓶颈或者发展瓶颈。虽然我们是为了学位兼顾自住，买了也不打算再卖，但是担心好几年都不涨，损失了时间机会和资金成本。同时，再请教一下：由于我最快要2年后才使用学位，请您大胆预测一下，未来两年这两个楼盘会不会涨？如果不会大涨，我就缓缓再买。

回答：你好，罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。 但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。 经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。 当然罗湖目前有一个优势不错，中小学学位的上车好地方。 所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。 去年底西部领涨，今年不出意料要横盘。 中部和东部涨到一半被疫情打断，正常来说要缓两个月。 但据我们掌握的一线信息，东部询价的客户开始增多，业主心态稳定强势，小阳春四月份会续上的可能性很大。

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