[下岗贷款]3月存量房贷利率先变 业内建议选LPR

撰文 |翁晓琳 一点资讯房产

2月29日，建设银行、工商-银行、农业银行、中国银行、交通银行、浦发银行、招商银行等多家银行发布房贷利率“换锚”公告。按照央行规定，2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换，原则上要于8月底前完成。

根据现有政策规定，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

有银行人士对一点资讯房产指出：“从LPR实行以来的走势情况来看，5个月5年期已下降10个基点。目前还是建议转成LPR，不过还是取决于购房者此前的贷款利率是否在基准利率以下，如果不是的话，就可以选择新的转换，即LPR+固定点数。”

转换的两种方式

从央行的规定来看，未来房贷利率不挂钩基准利率了，挂钩LPR（贷款市场报价利率），相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更多，能反映市场供求的变化。

房贷参考LPR定价，是在相应期限LPR基础上加基点形成，例如5年期以上LPR为4.8%，若合同约定加20个基点，则实际贷款利率为5%，这与此前在基准利率基础上乘以一定折扣或上浮一定比例不同。

根据规定，转换有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。

需要转换的贷款要同时满足三个条件：2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；参考的是贷款基准利率定价；贷款本来是浮动利率定价的。

而公积金个人住房贷款，以及2020年12月31日前到期的个人住房贷款，还政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等目前暂时不需要转换。

业内更建议选择LPR

对于购房者关心的哪种利率定价方式更划算，金融监管研究院院长孙海波撰文指出，“主要取决于几个因素，如果你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点定价模式，未来央行持续引导5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的红利。”

换句话说，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。

假设300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约19650，下降了800元，一年可节省9600元。

孙海波表示：“选浮动利率（不要选固定利率），因为中长期利率肯定往下走，只是不要太乐观，5年加起来下行幅度大概率也不会超过100BP。”

目前国内现状则是LPR持续走低，从LPR实行以来的走势情况来看，5个月内5年期已下降10个基点，选择LPR+固定点数对于购房者来说会更为划算。

从政策走向来看，LPR也会继续下行。2月27日，国新办就支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会，央行副行长刘国强在会上表示，还要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。