[按揭贷款计算]房贷期限“越长越好还是越短越好”？ 银行经理： 选错白送8-20万!

文/吃零食看电影

在房住不炒的持续推进下，房价走向平稳。房价平稳期，有重要的一点变化，那就是刚需买房越来越容易了，虽然说买涨不买跌是大多数人的购房心理，但是如果是真正的刚需，则对于这个购房准则几乎不遵守，一般奉行的是“有能力就购房”的法则，有能力就买、没能力就租，不管是哪种方式，只要有房住就好。

前央行货币委员建议：如果刚需能凑够6个钱包的话，还是尽早买房。在高房价的压力下，刚需买房选择按揭贷款的越来越多，背负房贷的人也越来越多，那么，按揭贷款到底多长时间最合适、多少年最省钱呢？这是很多人购房者想要了解和知道的事情，今天我们就讨论下这个话题！

一、按揭贷款方式不同，贷款结果不同。众所周知，按揭贷款的年限越长，还贷金额也就相应越大，因为年限越长产生的利息越多，不过由于办理按揭贷款的方式不同，最终贷款利息总额也会大有不同，举个例子，买一套150万元的房子，首付款给了50万元，需要办理按揭贷款100万元，按揭贷款的期限选择的是30年，按揭利率为5.88%（也就是在基准利率的基础上，上浮了20%水平），在等额本金与等额本息之间，由于差别了1个字，总利息就差了25万元（本息比本金利息多出25万元。）

按揭贷款选择方面，除了贷款方式的不同，贷款年限不同也会导致还贷金额的不同，下边我们就以等额本息贷款方式进行测算、评估。

二、假如是投资买房，贷款多少年合适？

如果你还在“投资买房选择贷款多少年合适”的问题发愁，那么可以基本确定的是，这种买房投资人基本上属于假的炒房客，一般而言，真正的买房投资者（也就是炒房人）是不会选择采用按揭贷款的方式买房的，这样不划算。

买房贷款，就意味着要多余支出更多的购房成本，而在买房赚钱者的行为中，最关键的就是尽可能降低买房成本和过程费用，最好选择能直接快速买入、快速卖出的房子。这2点在按揭贷款房上，都不具备，按揭贷款一方面增加了购房成本，另一方面让买卖房子变得异常复杂。

那么，有没有人采用按揭贷款的方式进行买房赚钱活动呢？笔者的回答的确定的，这种人一般是小打小闹性的买房，更大成分来说，其实就是纯正的刚需族，这群人买房更多是为了自己居住，而不是为了纯粹追求升值，所以谈论贷款期限的长短，没有太大意义，随心就好。

三、如果是自住买房，按揭贷款期限多少年合适？我们设定贷款100万元，利率按照基准的4.9%计算。

1、如果采用等额本息贷款10年的话，总利息一共需要支付266,928.75元，每个月固定还款金额为10,557.74 元。

按揭贷款10年

2、如果采用本息贷款30年，那么利息一共达到910,616.19元，每个月还款的相等额度为5,307.27 元。

按揭贷款30年

从数据字面意义来看，二者差距非常之大，按揭贷钱款10年的总利息和贷款30年的总利息低了接近70万元，确实很吓人。不过，笔者说过，这仅仅是字面意思，并不是社会生活中真实的写照，如果我们考虑到国家对货币的增发速度、考虑到经济发展速度，再加上CPI、M2以及个人购买力的变化，结果就会大不一样。

在过去的几十年里，我国的M2始终是处于快速增长态势的，CPI也频频进入人们的视野，不是因为正常合理，而是经常出现不合理和超常规情况。在日常生活中表现为人民币购买力（对内）越来越低了，20年前，一个土鸡蛋只要1毛钱，20年后的今天，一个土鸡蛋需要1.5元-2元钱，这就是M2与CPI变化带来的结果。

根据数据统计，在过去的几十年里，我国的M2始终保持在较高的增长速度，仅仅是在2017年和2018年，我国的M2就超过8%（分别是8.07%、8.1%），过去的10年里，增速普遍超过11%，在2008年到2016这几年里，M2的平均增速大致在11.3%-17.82%左右。虽然增速降缓，但是GDP也在降缓，2者本来就应该呈现匹配发展态势，不过历年的M2都是高于GDP增速的。

所以，在30年内的贷款总利息910,616.19元，按照一般M2与GDP的增长差值速度，兑换成10年大约是113,827.024元，是不是比贷款10年要划算得多？省下8-20万元其实是小KIS。当然了，这仅仅是按照过去的水平预估的，并不是确切的数据，看看就好，不必当真。

四、我们一起来看一个特别经典的例子。1989年2月20日的报纸：

这是一份1989年2月20日的一份报纸，我们可以看到，在报纸中赫然写到，当时的房价已经比较高了，超出了收入水平很多，报纸上字里行间充斥着对房价的呵斥意味。在几十年前房价收入比很高，在几十年后的2019年房价收入比依然很高，如今已经达到9.3的水平了（中国经济网数据）。

在当时，一名大学生的月度工资在89元水平，每个月节衣缩食减少开支的情况下，可以省下来大约50元，假如当狠下心买套房子，办理按揭贷款30年（前提是，如果当时有按揭贷款买房办法的话），按照等额本息的计算方式，每个月需要支付60元高额月供还款金额，在当时一个月工资也才89元，所以买房贷款压力也是相当大的。

不过，按揭还款30年后，刚好到了去年，这位具有眼光的童鞋仍然在按月还者60元的银行巨款，想想都觉得是一件非常好玩儿的事情。60元在现如今，连一顿好吃的饭都吃不上了。所以说，如果当时有眼光的话，早早买房上车，并不是没有道理，机会永远是留给有准备的人、更是留给有头脑有前瞻性思维的人。

如果这位童鞋在当时感到房贷压力太大，然后把所有贷款全部提前还掉了，放在今天，是不是相当于白白扔给银行几万元钱？可不仅仅是白扔8-20万元这么简单。很可能是早还早多给几十万元。