[住房按揭贷款]央行住房按揭贷款利率政策有多少变化

随着利率市场改革推进，即市场化利率（LPR或贷款市场报价利率）与央行控制的基准利率并轨，央行也要求在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，对新发放商业性个人住房贷款利率规则进入一定程度的调整，这就是中国人民银行公告〔2019〕第16号文件。

对于这个公告，核心的内容就是如何由以往完全由央行直接对商业银行利率定价的方式转变为到LPR机制上来，以便实现两率并轨。可以说，不仅以往国内央行直接对商业银行存贷款利率直接定价是绝无仅有，而且目前这种以LPR作为金融市场的基准利率也是绝无仅有。我早就撰文指出，中国金融市场的基准利率由以往央行直接对商业银行定价转轨为由18家商业银行自律定价。这种定价的合理性，是否是一种合理的市场价格同样是十分令人质疑的。试想这18家商业银行都利润最大化的企业，它们能够报出不利于自身的市场价格吗？当然是没有人会相信的，特别是国有商业银行更是如此。而且事实早就证明，国内商业银行都是躺着赚钱，不需求改进管理也不需要努力，国内商业银行都能够成为利润水平最好的行业，最为根本的问题就是与这种不合理政策所形成的价格机制有关。所以，这种价格机制要保证中国金融市场有效运行是相当令人质疑的。

所以，央行的公告以LPR为基准来调整住房按揭贷款利率政策，其实与以往的住房按揭贷款利率政策在原则上没有多少变化，或变化很小，只不过是形式上的差异而已。这种形式上的同，可表现为定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。也就是说，定价基准转换之后，居民住房按揭贷款利率没有多少变化，基本上是保持在现有的水平上。

它的不同，主要表现为以下几个方面。一是住房按揭贷款利率合同形式有所增加。公告表示借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重新定价周期。重定价周期最短为1年，也可是长期的。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。这一条就明确表示，居民住房按揭贷款利率合同，可以是浮动利率，也可是固定利率。前者利率浮动周期最短为一年，即当居民签订住房按揭贷款利率为浮动利率时，每年都要根据LPR变化而调整。如果签订贷款利率合同是固定利率，那么这种利率以合同约定时间为准。至于居民的住房按揭贷款利率采取哪一种利率形式，就在于购买住房者与商业银行协商来决定。这样能给购买住房者，在签订住房按揭贷款利率合同时，多了一种选择。

二是如果购买住房者与商业银行签订的按揭贷款利率合同是浮动的，这不仅有浮动周期的问题，也有不断地重新定价问题。所以，公告规定，如果居民购买住房的按揭贷款利率合同是一年期浮动的，那么其住房按揭贷款利率每年都要根据LPR的变化重新定价。与以往央行控制的贷款基准利率相比，LPR变化概率会高于以往的贷款基准利率，所以，居民住房按揭贷款的利率估计会每年重新定价。正是这在这意义上，可能会对借住房按揭贷款居民的影响会比较大。特别是LPR触及到这些商业银行利益时，这些商业银行高估LPR可以会成为一种常态。所以，未来住房按揭贷款利率上升可能是一种趋势。特别是当住房按揭贷款利率决定权在商业银行手上时，LPR与商业银行利益严重相关，这种情况可能会更为明显。

三是居民的住房按揭贷款利率以LPR为基准，而且严格限定住房按揭贷款利率的下限基准。比如，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这就意味着未来居民住房按揭贷款只能是高于这个基准，而不会低于这个基准。这当然是对商业银行最有利的政策。但是这种政策的合理性是令人质疑的。因为，既然是市场定价，为何一定确认LPR价格者是合理的。

所以，与以往相比，以LPR作为住房按揭贷款利率的基准，增加了一些住房购买者的自由选择权，但更多的话语权却完全回到商业银行手上，这当然会减弱住房购买者与商业银行协商与谈判市场力，有可能更不利到银行办理按揭贷款的住房购买者。