[经营性物业抵押贷款]透视农村土地的价值：这两个方向给每个农民一颗定心丸！

一、管中窥豹：水多鱼大，农村改革的变与不变

我们的经济是不是完全意义上的市场经济？客观来说，不能算。我们的市场经济，始终是处在被领导和管控下的市场经济。这些年来的变化，就是管控的宽度越来越窄，管控的深度越来越浅。

就农村而言，土地要素完全不是市场化（农地农用，土地规划、土地征收等），人力要素正在逐步流动化（取消农村户口，各大城市放开落户限制），资本要素也不具备市场化的条件（资本上行是农民存款基本交给农行和农信社存定期，资本下行主要是以补贴和项目的方式由政府来负责资金的发放）。

所以我们说的城乡差距的形成，固然有城市知识技术密集、资金密集、劳动力密集等因素，但根本的原因还是在于对农村各项要素的约束使用。

我们改革成功最大的经验就是放，市场从无到有，从小到大，逐步以市场化的方式取代计划式的资源配置。改革虽然从农村开始，但是这些年农村的市场化改革逐步落后了。

农村的土地制度在变化调整，农业的生产体系在调整变化，农村的经营体系也在调整变化，但是，农村改革的方向却始终没变：逐步以市场化的方式来配置农村的土地、资金、人力资源。

回看这些年的农村改革，也印证了这一方向，土地确权，农村经营性建设用地入市，农房不动产登记，集体资产确权等等，就是为了明确土地的权利归属，为市场化方式来配置农村土地资源做基础准备工作。

二、农民应该抱有怎样的期望：农村土地改革的地板和天花板

农村的改革，媒体上铺天盖地的宣传了很多年了，但是农民的获得感始终没有达到预期。主要原因在于两方面，一是媒体的刻意扩大宣传无限拔高了农民对于改革的预期，比如很多农民宣传农村有2.5亿亩宅基地，每亩宅基地价值20万，但是事后农民发现，自己的宅基地别说20万，就是2万都每人要，因为无法再集体成员外流转。二是农村部分的改革处于试点阶段，并没有全国推广。很多农民看到网上试点的消息就以为本地也有类似的政策，结果咨询了当地部门才发现当地并没有试点地区的政策。

因此，让农民对于农村的改革有个合理的预期，是十分重要的事情。那么，农民应该对于农村改革抱有怎样的预期呢？

首先是最低预期，就是农村的土地确权和集体资产确权要全国范围内全部完成，这样每个农民就能获得一些基础性的权益，这些权益包括：农村土地的承包经营权（经营权可以抵押或转让），农村宅基地的使用权和房屋产权、房屋收益权（房屋不动产登记证书）、农村集体资产的产权和收益权（根据每村的情况多少不同，好的村庄不排除将来上市的可能性）

其次还有一些附加收益，这些收益不是普惠性的，可能只有个别地区能够在政策范围内。比如扶贫搬迁、土地征收、集体经营性建设用地入市、建设用地整治和城乡建设用地增减挂钩、一些地区农业项目的政策支持等等。这些附加收益的总和可以看做是农村改革农民预期的天花板。

三、早起的鸟儿有虫吃：农村先动者将获得超额收益！

说来说去，农村改革的亮点还在于产权改革，这块又主要集中在两点，这两点都源于对于农村土地的放权。

尤其是这些改革的附加收益，并不是每个村或者每个农民都能从中受益的，具体哪些村庄和农民能够受益，又取决于多方面的因素，主要因素在于两点：一是政府规划（土地征收、扶贫搬迁等），二是取决于当地基层政府和村干部的努力（建设用地整治和城乡建设用地增减挂钩、农村经营性建设用地入市）。

规划方面对于基层政府和农民而言不可控，对于农民而言，能够主动把握在于两方面。一是对于新政策和新项目的主动申请对接。对农村放权后，农村的价值将被重新定义，生态价值将逐步被发掘出来。比如宅基地三权分置后，农房也可以出租经营，一些一二三产结合的项目，如果村干部和基层政府积极的话，可以从无到有，从小到大的引入社会资本做大做强，这方面已经出现了一些可圈可点的案例。二是对于一些土地整理的项目，这部分每个地方都有指标，基层政府和村干部可以积极申请申报，比如争取土地储备库项目和城乡建设用地增减挂钩的指标。

既然是改革，肯定不会是平均受益的，毕竟农村改革的主要受益还是源于城市的外溢需求，这部分外溢需求，总量是有限的，对于农村而言，近水楼台先得月，谁先看的准，动的快，谁就能成为农村这次改革的最大受益者。