[贷款知识]商业地产的寒冬之下，怎样才能“胜“者为王？

作者：Michael

作者简介

Michael，美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park)，进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。

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商业房产投资是美国房产投资中，深受投资者欢迎的一种投资策略。在美国，商业房产投资包括：多单元住宅（公寓楼）、可移动房屋公园、办公楼宇、自动仓储、零售商场和医疗办公楼等多种形式存在。

对于绝大多数商业房产投资者， 其收入主要来自于房屋租赁，这和独立屋买入持有策略（Buy and Hold）相似。这也意味着，商业房产在不同经济周期下的表现和独立屋买入持有策略大体一致。
▲独立屋买入持有投资在不同经济周期的表现

商业房产和独立屋买入持有策略也有本质性的区别：

1、商业房产投资金额通常高于长期持有的独立屋。而当经济进入衰退后，银行审批商业贷款的难度增加，这意味着很多商业房产投资者对于在经济衰退下产生的大量投资机遇会束手无策。

也就是说，绝大多数商业房产投资者更倾向于在经济复苏和扩张周期下，通过金融机构逐渐放宽的贷款政策来寻找投资机遇。

2、许多商业地产投资者依赖私人投资者来为其部分或全部房地产投资交易提供资金，这是一种称为私募或联合发行的投资形式。

因为，商业房地产投资者依赖个人投资者的资金，其更有可能在个人投资者受经济影响较小且其投资乐观预期回暖下，投资到新的项目。

3、在美国，很多商业房产投资的区域通常更集中且具备耐经济衰退等要素，某些类别的商业房产投资在经济衰退中的表现会更好。比如说，在经济衰退周期，可移动房屋公园的投资策略表现更突出，这是因为很多人的收入减少，需要更经济实惠的居住空间；除此之外，自动仓储投资也是在经济危机中表现突出的投资策略，主要是人们因收入减少而换至到更小的房子，多余的家庭储物需要放在自动仓储中储存。

总体来说，传统商业投资类别在经济逐渐走出低谷，进入经济复苏和扩张的早期时，更适合长期投资的投资者，通常，他们会选择投资到耐经济衰退的资产类别。这样，在不同的经济周期下，投资者都可以有稳定的净现金流收入。
▲商业房地产在不同经济周期的表现

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对于普通投资者，购物商城和办公楼宇等商业房产投资方式存在着大量不可控因素。这也让很多投资者把投资的目标投入到独立屋和多户单元楼（公寓楼）这两种投资方式。

那么，这两种资产类别在2008年那次全球性经济危机中的表现如何呢？

首先，让我们通过美国贷款机构房利美和房地美的多户型单元贷款违约数据来做一下分析：
▲数据来源：Fannie Mae, Freddie Mac, Urban Institute

上图为2005年至2019年，通过房利美和房地美申请贷款的多户型单元的贷款违约比例。

其中，房利美的公寓楼贷款违约率在2010年达到了最高值0.8%，而美国另外一家贷款公司巨头房地美的公寓楼贷款违约率在2010年达到了最高值0.4%。

此外，GSE多户违约比例在2019年末年仍保持在2008年金融危机前的水平。在2017年飓风过后，房利美的贷款违约率上升了至0.13%的峰值，而房地美的违约率为0.01％。

2008年，独立屋的贷款违约率如何呢？我们可以从下图中寻找到答案。
▲数据来源：Fannie Mae, Freddie Mac, Urban Institute

上图为从2005年至2019年，通过房利美、房地美、美国联邦住房管理局(FHA)、美国退役军人贷款(VA) 申请贷款的独立屋的贷款违约比例。

其中，上述四家贷款机构提供的贷款违约比例，在2010年达到了最高值，违约比例最高的机构为FHA，高达9.4%；违约比例最低的机构为房地美，也高达4.1%。

通过独立屋和多户单元楼在2005年至2019年的贷款违约率的对比，希望能对每一位投资者带来新的启发。

因冠状病毒导致的全球性经济衰退的趋势似乎不可阻挡，在已经来临的经济衰退下，只有对资金的投资策略做出聪明调整的人才是“胜“者为王。

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