[贷款利息如何计算]购房者买房为什么尽量多贷款？专家：房贷利息不高，买房后才知道

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100万房贷利息情况

100万的房贷需要偿还101万的利息，光从绝对数据来看，利息是十分巨大的。但房地产专家却认为这个利息并不是很高，买房应该尽量多贷款，这是为什么了？冷眼下面详细解析其中的玄机。

首先抛结论：虽然购房者需要偿还的巨额利息，但这些利息会随着物价的贬值而减少，真实偿还资金的价值并没有那么多。其次购房者如何积极理财，可以通过房贷利率和理财利率的利息差，赚取收益。最后如果购房者不会理财，可以以极低利率换取一笔巨额资金的自由支配权，防范未来可能发生的风险。

一、货币贬值因素：购房者贷款200万，但由于货币逐年贬值，实际偿还银行的价值并没有200万。

从目前中国经济发展的走势来看，未来中国的货币将长期处于贬值周期。因此这意味着购房者偿还银行的房贷的真实价值将不断的降低。

下面冷眼通过物价指数、货币发行量来预测一下未来货币贬值率。

1、如果通过对历史物价的测算，我们保守估计货币年均贬值率2.45%。

2009年-2018年CPI指数运行情况 数据来源:国家统计局

通过居民消费价格指数测算的逻辑是：同样的货币如果购买东西的价值变低，货币就出现贬值；反之购买的价值变高，就是升值。居民消费指数是最能说明市场上物品价值的情况。如上图所示：最近十年（2009年-2018年）的居民消费价格指数在1.5%-4.3%之间，平均年均涨幅在2.45%左右。

因此我们按照过去十年的居民消费价格指数保守估算：货币年均贬值率在2.45%左右。

2、如果通过货币发行量测算，我们保守估计货币年均贬值率6.2%

2007-2017年M2运行情况 数据来源：国家统计局

通过货币发行量测算货币贬值的逻辑是：一个国家的货币应该与经济增长相辅相成，如果货币发行量超过了经济增长速度，货币自然会出现贬值；反之货币发行量跟不上经济增长速度，货币自然出现升值。

下面我们通过货币发现量的指标M2和经济发展指标GDP进行对比测算货币的贬值率。根据政府数据显示：过去十年（2009年-2018年）国家GDP经济总共增长了79.53%，与此同时，M2的总增幅是141.5%，两者互相对比，可以发现货币最近十年的贬值率6.2%左右。

因此如果我们按照货币发行量测算：货币年均贬值率在6.2%左右。

按照历史物价测算：货币年均贬值率在2.45%左右。

按照货币发行量测算：货币年均贬值率在6.2%左右。

上面两种测算方式得出中国货币贬值率在2.45%-6.2%之间，考虑到中国经济已经逐步稳定，货币未来发行也趋于平稳，冷眼保守估计未来货币的年均贬值率4%左右。

3、假设购房者房贷200万，按照年均4%货币贬值率计算，三十年年之后实际价值只有61万

200万资金30年贬值情况走势

假设购房者房贷200万（本金+利息），如果按照4%年均跌幅计算，三十年后的货币真实价值是61万。简单来说：虽然购房者背负了200万的巨额债务，但债务的真实价值并没有200万这么多。

冷眼此次测算因为要让结果明晰，因此采用简单的测算方式。购房者房贷不是一次性偿还，每月都要偿还房贷，因此贬值率不可能这么高。

虽然购房者房贷的贬值率没有这么高，但是推算逻辑是没有问题的，第一年偿还的8万房贷和最后一年偿还的房贷价值完全不一样。

基于以上分析：购房者贷银行的钱是现在用的，还的钱却随着时间增加逐步贬值，因此肯定是贷的越多越好。

二、房贷是利率最低的贷款：购房者如果合理理财，可以赚取差额利息，如果不会理财，也能换来一笔巨额资金的自由使用权。

房贷利率可以说是目前利率最低、贷款时间最长的贷款产品，不客气的说这就是国家给每个购房者的福利。

1、购房者如果积极理财，完全可以覆盖房贷利率，赚取利息差。

各类信托产品平均年均收益率 图片来源：百度搜索

各个城市银行理财产品收益情况 图片来源：百度搜索

目前房贷利率上浮20%-30%，主流的房贷利率在4.9%-5.39%之间，单纯来看是处于一个比较高的水平，但是如果购房者积极理财，覆盖贷款利率其实是完全可能的。

首先银行信托产品，收益率在6%-8%之间，完全可以覆盖贷款利率，当然信托有违约的风险，但违约率极低，投资风险非常小。

其次购房者如果非常害怕风险，完全可以大部分资金购买银行理财产品，理财产品在4.5%左右，保证本金安全，然后用20%-30%左右的资金去投资高风险的投资产品，平衡收益率，虽然赚取不到利息差，但基本上等于无息贷款。

2、购房者如果不会理财，但可以通过极低利息换取资金流动性。

如果购房者非常恐惧风险，对理财一窍不通，只会购买银行理财、存款定期，如果申请房贷的话，的确会承受利息损失。但如果简单算一下，就算承受利息损失，申请更多的房贷依然有利于购房者。

购房者只是以1%左右利息申请房贷，换来几百万资金的自由使用权。房贷4.9%-5.39%之间，银行理财存款4%-4.5%之间。两者的利息差只有1%左右，也就意味着购房者仅仅用1%的利息，获得100万资金的自由支配权和使用权。

试想，这一两百万资金你可以自由支配。你可以用来抵御金融危机、防范失业、防止生病、提升生活水平等等，如果你全部偿还给银行，就意味着万一发生金融危机、失业等风险，你只有“卖房”或者高额去银行借贷。

综上所述：购房者借贷更多的资金。不但能巧妙利用物价贬值的规律，降低偿还现金真实价值，还可以通过积极理财获得利息差，并且获得一笔资金的自由支配权。

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