[贷款利率表]多地发布新一轮调控“解救楼市”，需要抓紧买房吗？

理性对待疫情之下的楼市扶持政策。

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志

疫情之下，楼市土地市场供应端保持稳定，全国300城土地2月成交1364宗，同比去年仅减少3%。

上海的中国新总价地王，北京2月土地收入同比去年接近翻番，使土拍市场一度呈现火热状态。

房企快速拿地，楼市整体成交却继续大幅下降。据克而瑞统计，2020年2月百强房企销售金额，同比去年2月和环比1月，下降幅度均达到35%以上。

销售受到影响，迫使楼市面临高库存状态，据克而瑞统计，库存消化周期超过20个月的城市已经有北京、厦门、珠海等16个城市，并且多个城市库存逐渐上升。

与此同时，2月份对楼市的调控政策也接连推出，不少媒体认为，调控放松的苗头已经显现，督促刚需及时购房。

01

政策频出，救市在即

2月，据不完全统计，大概有40个省市出台了扶持房地产行业政策，以保证市场的稳定运行。

其中在供应端，上海、南京等多地城市通过出台延期缴纳土地出让金的政策，以缓解在疫情下的房企的资金需求。

在政策扶持下，2月的土地市场成交并未受太大影响。除供应端扶持外，对于刺激需求端买房，先后也有多达11个城市出台了鼓励购房的政策。

二月各地城市购房扶持政策

在调控下，东莞、抚州提高公积金贷款金额，马鞍山、抚州进行首套房购房补贴，青岛、杭州等地则加大了人才引进力度。

其中最引人注目的调控行为，当属河南驻马店于2月21日出台的政策。

调整住房公积金贷款首付比例，将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，贷款额度从45万提高到50万。

在一城一策、因城实策的调控下，驻马店的楼市宽松行为，效果必然会立竿见影。不过，在政策出台7日后，2月28日，河南省政府便约谈了驻马店，要求当地落实房住不炒。

中原首席分析师张大伟认为，驻马店被约谈，会导致后续其他城市“救市”受到打击，预计未来各地试探房地产调控的力度肯定会减缓。

除了各地政府不断试探调控楼市放松政策外，浙商银行也在2月24日下发调整个人贷款通知，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。

2月25日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。”

02

近在眼前的2015年“救市”

对于最近楼市频出的调控政策，很多人联想到上一次“救市”行为，同样是面临高库存状态下，需求端的调控刺激购房。

上一次去库存要追溯到2015年，那一年楼市经历了多次降准、降息，迎来了“限购令”和“限外令”的松绑，以及13年来首次修改的公积金。

2014年11月，与楼市有关的金融机构五年期贷款基准利率便下调了0.4个百分点至6.15%。进入到2015年，从当年3月1日到10月24日，央行就一共降息了5次，金融机构的五年期贷款，也从6.15%降至4.90%。

2014-2015年央行银行贷款利率表

短短一年时间，金融机构累计降息1.65个百分点。有的城市更是在基准利率4.9%上，还进行7-9折的利率优惠，刺激力度空前。

在缩减买房成本上，当时金融机构更是踩到痛点。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。

2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的最低30%降低至20%。

各种组合拳政策，降低成本，拉高需求，带动全民加入买房大军，一举消灭了当时的高库存。

2015年之后，楼市经历了一轮房价暴涨。面临疫情之下的“救市”，很多人与2015年救市相比，鼓吹买房。事实上，五年之后，各项政策扶持之下，所处环境大不相同。

03

今时不同往日

2020年，面对疫情，在2月21日的国家会议上，“房住不炒”的基调依旧。官方最近也频频发声，表示不再以楼市作为短期刺激经济。

在说与做上面，我们也可以看见。最近与房贷挂钩LPR五年期由4.80%下降了0.5个百分点至4.75%。

同样是降息刺激需求，对于是否会刺激楼市，中国人民银行副行长刘国强在接受媒体采访时依然表示，LPR下行基本不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

在各地政府频频出手救助当地楼市下，而2020年全国银行业保险业监督管理工作会议却提出，坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。

对于降低楼市购房门槛，刺激需求上，两次不同的“救市”行为，完全处于不同的局面。

目前在金融机构中，也只有浙商银行表示降低首付比例，而中国五大行，却没有任何声音。

前几日网传工行绍兴分行“二套房首付比例从6成降至3成”的消息，当地机构工作人员也做出回应，表示所谓二套房首付比例下降的说法不对。

对于最近的频繁的政策扶持楼市的行为，上海宝华集团副总杨健表示：目前这些政策的出台还不足以刺激房地产上行，影响房地产上行的因素还是限购限价，如果未来房地产限购限价政策不松绑，不会对房地产产生较大影响。

刚需置业者，也不要因为最近的频繁“救市”行为，陷入未来楼市会大幅上涨的恐慌。在买房时，保持理性，不要盲从听信开发商、中介的舆论造势，慌乱择房。