[贷款承诺书]德勤审计师的惨痛买房经历，几百万打水漂！

近日，中国裁判文书网公布了北京市第三中级人民法院关于一起房屋买卖合同诉讼的民事判决书。判决书详细描述了房屋买卖的所有环节及各个环节可能产生的风险，对于广大居家置业或者投资房产的同学无疑具有很大的参考和警醒价值，特此选登。

根据判决书，上诉人董某因与被上诉人连某（德勤华永会计师事务所审计高级经理）。房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初28080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

董某上诉请求：撤销一审判决，驳回连某要求继续履行合同的全部诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：连某与董某经麦田公司居间于2015年11月10日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同），同时签订了补充协议一及网签授权委托书。涉案合同中约定连某申请贷款时间为4月15日，但因其购房资质迟迟未予取得，导致后续贷款等一系列手续均延迟。董某一直积极配合，在麦田公司提出的时间范围内，即2016年4月21日回到北京。涉案合同约定尾款500万元需于2016年5月6日给付董某，且该500万元特别约定以过桥贷款方式支付，即连某拿到银行批贷函以后，用银行批贷函去申请过桥垫付，双方再办理过户手续。后连某认为过桥垫付的利息过高，所以想变更资金支付方式，在交易的时间点上董某也没有看到银行批贷函，麦田公司也没有告知董某银行是否已经批贷。在此基础上连某要求董某先过户，再付款，董某不能冒这个风险。连某于5月17号起诉董某要求继续履行，即是证明其在合同约定的期限内没有付款能力。5月5日董某在连某尚未取得批贷函的情况下，仍然配合连某完成交税，证明其一直在积极履约，不存在违约行为。银行批贷函即便有也是连某5月6日之后申请的，这样导致后期的付款均不能在合同期限内完成。在董某已经给了连某延展期的情况下，连某不积极筹款反而恶意提起诉讼，不应得到支持。综上，请求二审法院判如所请。

连某辩称,同意一审法院判决，不同意董某的上诉理由和请求。双方签订涉案合同后于2016年5月5日完成缴税，董某在2016年5月6日提出拒绝履行合同，增加购房款，该事实与麦田公司在一审庭审过程中的陈述可以相互印证。连某在董某所要求的5月20日支付全款的日期之前起诉，是为了表示愿意继续履行合同。双方在涉案合同中约定，部分房款以过桥贷款方式提前支付，因为光大银行及时承诺批贷（一审法院调查结果可证实），并出具了承诺贷款的文件，该事实也经麦田公司确认。董某最终要求在5月20日前拿到全部购房款即可，该事实有董某和麦田公司中介人员的记录证明，在该情况下即便不办理过桥贷款，董某的要求也能得到满足。所以双方在2016年5月5日和5月6日约定提前办理缴税和过户手续，以便董某可以在2016年5月20日可以拿到全部尾款。过桥贷款的方式连某也未放弃，只要董某配合，也可以通过过桥贷款方式在5月20日拿到房款，但是董某坚持拒绝履行合同。

一审回顾

连某向一审法院起诉请求：

1.判令董某继续履行双方于2015年11月10日签订的《北京市存量房房屋买卖合同》，并配合连某办理位于北京市朝阳区×号房屋（以下称1901号房屋）的转移登记手续；

2.判令董某以850万元为基数按日万分之五的标准支付连某自2016年5月7日起计算至判决生效之日止的违约金。

一审法院认定事实：董某系1901号房屋的登记权利人，该房屋建筑面积222.62平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝字第××X号。

2015年11月10日，董某作为出卖人与连某作为买受人签署编号为2015JJ0015954的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定董某向连某出售1901号房屋，房屋成交价格为850万元。当日，连某与董某签署合同附件二，约定：买受人以自行交接方式支付定金100万元，作为购房款的一部分，其中10万元于签订附件当日支付，剩余90万元于2015年11月30日前支付，支付方式为自行交接；出卖人同意将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；双方应于2016年4月15日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款500万元；买受人于房屋过户前一个工作日支付出卖人剩余购房款245万元，支付方式为资金银行监管；双方应于贷款批复后10个工作日办理税、费缴纳手续，各项税款由买受人承担；双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后10个工作日办理房屋权属转移登记手续；出卖人未将该房屋出租，双方应于房屋产权过户当日将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。当日，董某作为出卖方、连某作为买受方与麦田公司作为居间方签订《居间服务合同》，由买受人支付居间服务费187000元。另，董某作为出卖方、连某作为买受方与案外人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）作为服务方签订《房屋交易保障服务合同》，约定双方委托服务方就房屋买卖合同办理后续交易事宜，买受人向服务方支付保障服务费42500元。

合同签订当日，董某作为甲方（出卖人）与连某作为乙方（买受人）、麦田公司作为丙方（中介方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：一、1901号房屋成交价为850万元；二、房款定金为100万元，签约当日支付10万元，剩余40万元于2015年11月15日前支付，剩余50万元于2015年11月30日前（含当日）支付甲方；三、房屋成交价格中包含地下车位两个，该车位和房屋同时办理过户手续，车位相关税费由乙方承担，若甲方拒绝办理，则乙方有权要求甲方退还房款35万元作为赔偿；四、该房屋交易中乙方拟贷款金额500万元，此款项由金诚丰公司在甲、乙双方配合办理完按揭过桥手续后，银行贷款批复后过户前转入甲方监管账户进行监管。如500万元未到甲方资金监管账户，甲方不予办理过户手续；五、若乙方违约，则乙方支付给甲方的定金100万元不予退还，或按照成交价格20%向甲方支付违约金；六、乙方按本协议约定付清第三笔款项后的10个工作日内办理过户手续；七、第二笔房款245万元支付时间为2016年4月29日前，第三笔尾款500万元于2016年5月6日前支付至甲方资金监管账户；八、甲、乙配合下监管金额在该房产过户后一个工作日解冻。

合同签订当日，连某向董某支付定金10万元；2015年11月15日，连某通过银行汇款向董某支付定金40万元；2015年11月30日，连某通过银行汇款向董某支付定金50万元。

连某支付麦田公司居间服务费18.7万元，支付金诚丰公司服务保障费42500元。

2016年4月29日，连某通过银行汇款向董某的资金监管账户支付购房款210万元。

2016年5月5日，连某与董某共同办理了涉案房屋交易的缴税事宜，税务机关于当日出具了相关完税证明。当日，董某与连某签订《补充协议》（以下简称补充协议二），买卖双方就买受人尚未取得批贷函的情况下先行缴纳房屋税费一事协商一致，约定：一、双方向光大银行办理完毕了贷款申请手续，买受人的拟贷款金额为500万元，现买受人尚未取得批贷函；二、出卖人同意在买受人未获得银行批贷函的情况下，配合买受人办理该房屋交易的税费缴纳……。

为证明连某依约履行合同义务，并于2016年5月6日获银行批贷500万元，连某提交了中国光大银行北京望京支行于2016年5月6日出具的《按揭贷款承诺书》的照片一张，承诺书落款处有名为“衡宝磊”的个人签字但未盖有公章。董某称上述承诺书非原件，不予认可。连某称“衡宝磊”系批贷员，承诺书原件留存于银行，故向一审法院申请调查取证。一审法院向中国光大银行北京望京支行出具调查函，该行回函：1.就连某购买涉案房屋的贷款申请，我行已经批贷；2.系统正式批复时间为2016年5月12日，批贷金额500万元，批贷有效期限为180天；3.如连某继续申请以贷款方式购房，如连某贷款的资格和条件符合我方规定，我行同意在批复有效期限180天内配合办理相关手续。麦田公司认可上述银行批贷情况。

关于是否告知董某银行批贷事宜。麦田公司称经纪人在2016年5月6日得知批贷后立即电话告知了董某，但无书面证据佐证。对此，董某不予认可，称：1.其未被告知批贷成功，且连某提交的《按揭贷款承诺书》上未盖公章，不存在可信赖的外观；2.补充协议二载有“买受人尚未取得批贷函”。对此，连某称因光大银行仅出具了批贷员签字的承诺书，并未出具批贷函，麦田公司也告知董某银行已批贷，但董某一直要求提交批贷函，所以补充协议二中记载“尚未取得批贷函”。

关于2016年4月29日的第二笔购房款，连某为何支付了210万元而非合同约定的245万元。连某称，补充协议一第三条约定，35万元是购买两个车位的价款，但因两个车位尚未办理产权证，故董某提出第二笔款项扣除用于购买两个车位的35万元支付210万即可，并提交了其与麦田公司经纪人王俊营于2016年4月27日的记录予以佐证，其中王俊营称“姐，业主去面签，资金监管了，把车位钱35万摘出来了，什么时候他们把车位过户给您，您什么时候给他们打车位钱就可以”，王俊营另向连某发送名为“补充协议二”的拟定协议，其中条款约定850万价格中包含地下车位两个，该车位未与房屋同时办理过户手续，现双方协商定于董某取得一手不动产权车本后40天内办理完毕两个地下车位的过户手续，办理过户后连某支付董某车位房款35万元。对此，董某认可两个车位的价款是35万元。另，在2017年5月24日庭审中，董某称车位并未登记在董某名下，而是登记在案外人苏树平名下；在2017年6月15日最后一次庭审中，董某认可两个停车位均尚未取得产权证。但董某不认可其同意将第二笔款项的付款金额由245万元变更为210万元，称即便扣减也是连某先支付245万元，如不能办理再行退还，对记录的真实性无法确认。麦田公司称，双方已合意将第二笔款项245万元扣除35万元车位费后变更为210万元，认可王俊营系其公司经纪人，记录属实。

关于涉案合同未继续履行的原因。连某称，系因董某于2016年5月6日向麦田公司经纪人明确表示不再继续履行，三天后三方于5月9日沟通时董某要求涨价150万元。麦田公司认可连某所述。董某对此不予认可，称未继续履行系因补充协议一明确约定连某应于2016年5月6日前将500万元汇入董某的资金监管账户，此为本交易的前提以及董某的合同目的，但5月6日500万元并未到账，故连某构成违约，董某有权解除合同。

关于500万元未能于2016年5月6日汇入董某资金监管账户的原因。连某称，因为：1.合同附件二约定双方应于2016年4月15日前申请办理贷款贷款，因董某至2016年4月22日才回国，导致申请贷款的时间推迟，故董某同意将500万元的支付时间延迟至2016年5月20日。对此，连某提交了与其对接的经纪人李帅发来的关于董某与麦田公司经纪人王相来于2016年4月21日的记录予以佐证，董某称“你让我15号回来，我22号回来，晚了一个星期，到时候打官司合同有效顶多加一个星期的时间”，“（钱）我5月20号之前必须拿到手”，用以证明500万元价款的支付时间已延迟至2016年5月20日。2.董某于2016年5月6日拒绝继续配合办理过桥手续，导致无法付款。连某称如依约履行，董某可于5月20日前取得500万元，故连某不存在违约行为。麦田公司认可连某所述。董某认可其于2016年4月22日回国，但不认可其同意将500万款项的支付时间延迟至2016年5月20日。

关于办理过桥手续事宜，董某称双方在签订买卖合同时已签订《房屋交易保障服务合同》，故连某可自行提前办理按揭过桥事宜，且董某未被告知需要配合办理过桥手续。对此，连某称，补充协议一中约定按揭过桥手续需双方配合办理，并于银行贷款批复后过、户前转入监管账户，但因董某明确拒绝配合办理过桥手续，故过桥手续未能办理。麦田公司称，按揭过桥手续需要连某和董某双方配合办理，且金诚丰公司同意过桥打款的前提是银行已批贷，且麦田公司称其经纪人通知董某办理按揭过桥手续时，董某表示不配合。

庭审中，董某提交了董某与麦田公司经纪人王相来之间自2015年11月10起至2016年5月27日期间的记录，其中：1.2016年4月14日，董某称“余款什么时候能到我账户！给我个准信！我这买房也要签合同的！预付20%不退还的！”，证明董某卖房的目的系为购买美国的房屋，故合同约定的节点获得房款是其交易目的。2.2016年4月21日,董某称“我5月20号之前必须拿到手”，用以证明5月20日是其美国买房付款的最后期限，考虑到付款手续，故5月6日是连某向董某付款的最后期限。3.2016年5月9日，麦田公司经纪人称“已经联系好了对方，听着有愿意往上加价解决问题的意思”，用以证明加价系连某自行提出的，是因其违约在先故同意加价解决，并非董某要求涨价。对此，连某认可记录的真实性，但不能证明连某存在违约；麦田公司认可记录的真实性。

另查，董某提交上述记录显示：1.2016年4月25日，王相来发信息称“银行需要的材料：房本、身份证、户口本、车位本、原值发票，契税票（车位和房子都带着）”，董某答“车为（原文如此）本我现在没有，只有车位的契税票好像”，王相来问“是车位本还没办下来吗”，董某答“是的”。2.2016年4月26日，王相来再次发信息提示董某准备上述材料，董某称“车位没有本，也没有交税，只有发票”。之后，王相来又发信息“核对材料：房本，身份证，户口本，原值发票，契税票”董某答“好的，没问题”。3.2016年4月29日，王相来称“董哥，连某把监管的210万元已经转到监管账户了，下周四可以安排缴税了”、“5月5号，6号可以了，您提前安排好时间”，同时发送一张邮政储蓄银行的汇款申请书的照片，董某称“好的，没问题！”。4.2016年5月9日，王相来发“下午三点半来我们店吧”，同日15时07分，董某回“我到了”。5.2016年5月10日，王相来发消息询问董某，董某答“我个人意思是想赶紧解决问题的，但家里觉得他们开的条件有点低”。

庭审中，董某提交就涉案房屋买卖2016年5月3日的网签合同，称网签合同中房屋总价款为714.5万元，与双方约定的850万元不符，系连某与麦田公司串通私自更改的，违背了董某的真实意思且侵害国家税收利益。对此，麦田公司提交了董某与连某作为委托人于2015年11月10日出具的《网签授权委托书》，载有委托人委托麦田公司按照房屋价款7145000元办理网签备案登记手续。对此，董某不认可《网签授权委托书》上“董某”签字的真实性，并申请对该笔迹的真实性进行鉴定。一审法院经摇号确定由北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，并向该鉴定机构发出委托函，后因董某未缴纳鉴定费用，该鉴定终止。

庭审中，董某还提交了：1.（2016）京海诚内民证字第09397、09402、09398、09400、09399、09405、09403、09401、09404、09406号公证书，公正内容有：董某作为买方在美国购买房屋的购买协议、支付购房款的汇款凭据、收款确认单、董某作为承租方在美国的租赁合同、支付租金的银行账户流水、续租表、收购者风险提示、董某与美国戴上律师事务所签订的代理协议及支付诉讼费的凭据、交房通知、董某美国储蓄账户流水及上述文件的中文译本；2.案外人苏树平因儿子董某在美国急需买房，向案外人朱启平借款910万元的借条，借款利息为半年8%，共同证明因连某未依约向董某支付购房款，导致董某无法按时交纳购买美国房屋的购房款，从而产生购房滞纳金、租房款、律师费、汇率损失及借款利息的损失。对此，连某和麦田公司认可公证书的真实性，不认可借条的真实性，对上述证据的证明目的均不认可，与本案无关。

经询，连某明确表示如500万元银行贷款因期限届满而无法放贷，其愿意自行支付全部剩余购房款。

经询，董某提出连某主张的违约金标准过高。

另，一审法院于2016年5月30日受理董某诉连某、麦田公司房屋买卖合同纠纷一案，董某诉请要求解除与连某之间的房屋买卖合同、补充协议，撤销网签合同并要求连某和麦田公司连带赔偿董某的直接损失143.9万元及违约金100万元。

一审法院认为，董某与连某签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》（含合同附件二）、补充协议一、补充协议二均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。

本案的争议焦点有三。

焦点一，第二笔购房款是否经双方合意由245万元变更为210万元。依据补充协议一第三条，双方确认房屋总价款850万元中包含两个地下停车位的价款，且双方均认可两个停车位对应的价款为35万元。董某认可，至法庭辩论终结前其尚未取得两个地下停车位的产权证，客观上不具备将此两个车位出售并过户给连某的可能性，且董某亦认可该车位即便办理登记亦可能登记在案外人苏树平名下。再结合董某与麦田公司经纪人于2016年4月29日的记录可知，董某已知连某向资金监管账户支付的第二笔购房款的金额为210万元，其并未对此提出异议。综上可以认定，鉴于两个车位尚未取得产权证，且即便办理登记其产权人亦可能系案外人之事实，董某认可总房款应由原850万元扣除两个车位的价款35万元后变更为815万元，并同意第二笔购房款的金额由245万元变更为210万元。故对董某关于连某未依约支付第二笔购房款245万元的意见，法院不予采信。

焦点二，第三笔购房款500万元的支付期限是否经双方合意由2016年5月6日延迟至2016年5月20日。根据合同附件二的约定，为购房连某拟贷款500万元，双方应于2016年4月15日前办理申请贷款手续。事实上，董某至2016年4月22日方回国，至4月27日方办理完毕贷款申请手续。此时，实际申请贷款的时间已晚于合同约定的履行期限，则必然导致后续的交易流程及手续办理被延迟。结合董某与麦田经纪人的记录中董某关于“（钱）我5月20号之前必须拿到手”之表述，以及双方于5月5日仍为继续履行合同共同办理缴税事宜之事实，可以认定，双方已将500万元的付款期限相应延迟至2016年5月20日。

焦点三，连某是否存在迟延付款的违约行为，是否构成根本违约。本案中，就第三笔房款500万的支付方式确不同于一般房屋买卖合同“批贷-过户-放贷”之流程。根据补充协议第四条之约定，500万元的支付方式系在连某获得银行批贷后，由金诚丰公司在双方配合办理按揭过桥手续后、房屋过户前转入董某的监管账户，以此保证房屋过户后董某可立即取得剩余够房款。简言之，本案交易中支付该500万元款项的流程应为“批贷-办理按揭过桥-担保公司放款至监管账户-过户”。根据连某提交的《按揭贷款承诺书》的照片以及一审法院向光大银行调查的结果，可以认定连某已于2016年5月6日获得批贷，完成了付款流程的第一步。双方的争议发生于办理按揭过桥手续。连某、麦田公司均称未办理按揭过桥的原因系董某在5月6日表示拒绝继续履行。董某对未办理按揭过桥的解释有三，一是过桥手续应由连某自行提前办理。但依据补充协议一第四条之约定及麦田公司的陈述可知，按揭过桥系待银行批贷后由双方配合办理，故对董某的该意见，法院不予采信。二是董某未被告知需要配合办理过桥。但补充协议一中明确约定由双方配合办理按揭过桥，董某对此应当知晓，再结合麦田公司关于已告知董某批贷及过桥事宜的陈述，对董某的该意见，法院亦难以采信。三是因连某未于2016年5月6日支付500万元，董某因合同目的不达有权解除合同，故不予继续履行。对此，如焦点二中所述，500万元的付款期限已延迟至2016年5月20日，按常理，如董某诚信履约，继续配合办理后续手续，其可以于该期限内取得相应房款，故对董某的该意见，法院亦不予采纳。综上，连某未支付500万购房款，非系其自身原因所致，不构成违约。

现连某同意支付剩余房款，双方之间的房屋买卖合同应继续履行，故法院支持连某要求董某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，董某将1901号房屋转移登记至连某名下的诉讼请求。

关于连某主张的违约金，根据补充协议一的约定，双方办理过户手续的时间为付清500万元后的10个工作日内，结合上文的论述，如董某依约配合连某办理后续按揭过桥及过户手续，1901号房屋可于2016年6月3日前转移登记至连某名下，考虑到董某于2016年5月30日起诉至法院要求解除房屋买卖合同，可视为明确表示不履行合同义务，构成违约，故法院支持连某主张的自2016年5月31日起至本判决生效止期间的违约金。关于违约金标准，双方约定的标准为日总房款的万分之五，该标准明显过高，且董某请求酌减，考虑到合同总价款已变更为815万元，且合同未继续履行系因双方对500万元支付期限的变更产生分歧，而连某亦未就董某违约对其造成的实际损失予以举证，综合本案交易履行情况，法院对违约金标准调整后予以支持。

判决：一、董某继续履行与连某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，连某于判决生效后十日内支付董某剩余购房款505万元，同时，董某将北京市朝阳区×号房屋转移登记至连某名下；二、董某于判决生效后十日内向连某支付自2016年5月31日起按照每日500元的标准计算至判决生效之日止的逾期违约金；三、驳回连某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审认定

二审中，董某为证明其主张提交新证据三份：证据一，网签授权委托书，证明双方于2015年12月10日签订涉案合同，并同时签订网签授权委托书，连某完全可以单独办理网签手续，合同期限过长不是因为董某回国问题，而是因为连某不具备购房资质；证据二，中国广大银行授信业务批复，证明银行会给已经批复的贷款方该批复表，居间方及住建委的网站也能查询到，但在本案交易过程中居间方及连某都未出示过该批复，董某不知道贷款是否申请下来，在此情况下，连某要求董某先过户，董某不能冒这个险；证据三，房屋租赁合同，证明涉案房屋现处于出租状态。连某的质证意见如下：对于证据一真实性认可，对证明目的不认可，购房资格问题在签订合同之初双方都知晓，4月20日和5月20日都是因为董某方面原因延展的，与连某购房资质没有关联；对于证据二真实性不予认可，与本案没有关联性，该证据不是二审新证据，不能作为本案审理时的参考；对证据三认为不是新证据。经庭审质证，本院对证据一的真实性认可，对证据二、证据三的真实性无法确认，关于上述证据的证明力，本院结合全案案情综合作出评判。

二审中，本院补充查明如下事实：

1.三方确认，涉案合同过桥贷条款系为确保董某于2016年5月6日获得房款，为排除银行批贷后至实际发放贷款中间可能存在较长期间的风险而特别约定。

2.关于双方发生争议的节点，双方均明确为2016年5月6日连某要求董某过户，董某拒绝。连某明确，其认为无论正常商业贷款抑或过桥贷款均需过户后董某才能获得购房款，为节省过桥贷费用，连某欲优先使用银行贷款。关于正常银行放贷周期，连某与麦田公司自认此间正常周期在半个月至一个月，但连某可以保证董某在5月20日前可以获得银行贷款。故连某称双方5月5日办完缴税后，口头约定于5月6日过户。连某欲购买高价过户号过户时，董某告知其不同意过户，并要求涨价。后期双方均见面商议后续合同履行事项，董某表示不再出售，连某没有机会谈其他履行方式，也没有再申请过桥贷款。经询，连某表示在起诉前未有该500万元履约准备。关于连某称其可以保证5月20日前获得银行贷款，连某未举证。

董某否认其同意与连某先行过户，董某美国的房产已经交付相应款项，其希望连某能如期给付房款。连某未向董某出示银行正式批贷函，连某亦未通知其配合办理过桥贷款，董某亦不可能同意改变原合同约定先行过户。董某不相信正常银行贷款可以如期获得款项。董某没有表示过房屋不再出售。故双方发生争议诉至法院。

3.二审庭审中,连某称其于2016年3月已将其名下房屋过户,3月16日已提交购房资质审核。经查，麦田公司确认连某提交购房资格审核时间为2016年4月6日,通过时间为2016年4月19日。为防止首次资格审核出错，麦田公司于2016年4月11日再次提交连某资格审核，于2016年4月22日通过。

庭审中，麦田公司确认过户首先需要购房资质核验，至少10个工作日出核验结果，通过后办理申请贷款手续，网签手续无需董某回国办理，网签和面签手续可以同时进行。

董某于2016年4月27日办理了银行贷款面签手续。

本案网签合同于2016年5月3日完成。

4.董某与麦田公司王相来记录显示：2015年11月16日，董某询问“她那边房子卖的怎么样了”，王相来答“今天带了两个客户看的不错，正在进一步沟通”；2015年11月28日，董某通过语音询问，王相来答“谈了两个客户，都是周期比较长的，还在努力中”；2016年3月9日，董某询问“那边房子卖的怎么样了”，王相来答“连姐的房子卖完了，进行到缴税环节了”，董某问“大概什么时候需要我回来”，王相来答“他们这周缴税，约过户号都到下个月初了，过完户有名额了就可以申请贷款了”、“预计需要您4.10-15号之间来京配合面签”，董某问“需要我在北京呆多久”，王相来答“因为置换政策利好，交易量大，现在所有交易流程都推后了，预计5月8号前能缴税，过户的话有难度”，董某“我在北京不可能呆那么久”、“你们快想办法，给个准话，我不可能随叫随到”。王相来表示“在想其他办法”；2016年3月19日，董某询问“你们这边怎么样了，有靠谱安排了吗”，王相来答“连姐的房子4月9号过户，我们按照约定4月15号之前银行面签，然后等批贷函下来就缴税，预约过户”，董某问“合同日期前能确定过户吗？”王相来“目前建委网站的过户号已经预约到4月9号了，谁也不敢保证，快的话4月底缴税，我们能加快的一定想办法加快”，董某问“是不是缴税后就可以过户了”，王相来答“是的董哥”；2016年4月8日，王相来问“董哥，您这月11-15号之间能安排回来吗，配合提前做面签和担保手续”，董某答“回不来，大概20号左后回来”，王相来未回复。2016年4月14日，董某问“我27号回来来得及吗”王相来答“我推算过时间，最好20号左右回来，27号的话我再推算一下”，同时询问“15号您肯定回不来了对吧”，董某答“我买明天的机票15号也回不来啊”，王相来答“现在就等您回来面签的时间了，如果20号能回来最好，看您时间吧”。2016年5月26日，王相来问“董哥，那会打电话您没接着，怎么样了”，董某回“我母亲等会给你打电话”，“你给我发个连某的电话吧，我有事以后直接找她”，王相来回复“连姐那边说和她律师联系就好了”。

为查明本案相关事实，本院要求连某方亦提交其与麦田公司之间完整记录。经本院反复释明，连某拒绝向法庭提交。

本院经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案焦点问题在于，合同履行过程中，董某与连某是否谨慎履约，是否存在违约情形？如有违约行为，是否构成根本性违约，即董某是否享有合同解除权，合同是否应当继续履行？

第一，连某是否存在未谨慎履约，违反合同之情形？

本院认为，根据查明事实，连某存在违约行为。具体如下:

一是，连某出售房屋过晚，其获得购房资质时间已晚于合同约定时间，导致后期各个程序均拖延。

根据连某与董某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》显示，2015年11月10日双方签约时，连某尚未将名下房屋出售以获得购房资格。故双方合同中约定较长周期，直至2016年4月15日进行下一步银行贷款面签。合同虽未约定连某网签时间及购房资格核验通过时间，但根据正常存量房屋买卖流程，连某须于银行贷款面签约定日期2016年4月15日前完成购房资格审核，获得购房资格后，双方委托麦田公司办理网签手续。根据本案查明的事实，连某于2016年4月6日将名下房屋过户给案外第三方，2016年4月6日申请购房资格审核，第一次资格审核通过时间为2016年4月19日，第二次资格审核通过时间为2016年4月22日。后双方于2016年5月3日网签手续始办理完毕，2016年5月12日始获得银行批贷函。故因连某出售房屋、过户时间过晚，以致其获得购房资质审核通过时间已晚于合同约定期限，后续网签、缴税、批贷时间均晚于正常合同履行期限。即使银行面签特殊情况下可以在购房资质、网签完成前收取部分材料，但该项工作原则上不发生实际意义，批贷程序亦仍需等待购房资质、网签完成后尚可启动。

二是，连某要求董某放弃过桥贷款约定，直接与其先行办理过户、走正常贷款流程无合同依据；其称董某曾有同意的意思表示，证据不足。

双方在2015年11月10日签订的《补充协议》中特别约定过桥贷款条款，即连某在获得银行批贷后，以申请担保公司过桥贷款方式，先将第三笔尾款500万元垫付至董某名下账户后，董某与其办理过户手续。庭审中，双方一致确认，订立该条款本意在于董某无需等待从银行批贷至实际放贷可能存在较长期间的风险，故约定过桥贷款方式，由连某支付担保公司相应款项，使董某在银行批贷后较短时间内可以获取相应房款。实际履行过程中，连某称其可以保证5月20日前以正常贷款方式，董某也可以获得500万元房款，故连某当然选择更为经济的直接贷款方式支付，从而放弃过桥贷款。对此方案，连某称董某在5月5日及之前的沟通中均同意。对此董某予以否认，连某除麦田公司到庭陈述外，亦未能提供相应证据证明。综合双方当事人签约背景以及该条款的特别约定，结合连某履约情况、批贷情况，董某在5月5日及之前曾同意连某放弃过桥贷款，明显不符合常理。从5月5日双方签订的《补充协议》看，协议中明确在当日尚未获得银行批贷函；从法院调查结果看，实际连某批贷函自2016年5月12日始获得。连某称其保证董某可以于2016年5月20日获得银行正常放贷，明显不具有合理性及可行性，其亦未能提供证据证明其要求董某先与其过户，其能保证董某于5月20日之前获得银行贷款具有可信性。根据三方认可的事实，2016年5月间，存量房屋过户约号并非即约即得，如欲5月6日完成过户，其须购买高价过户号才具备当日过户的基本可能性。即使5月6日可以顺利过户，根据众所周知的事实，存量房屋买卖交易过程中，自双方过户后至银行放款，历经发放房屋产权证、银行办理抵押登记、发放他项权利证书、银行审核通过放款等诸多环节，连某与麦田公司自认此间正常周期在半个月至一个月，中间还存有银行信贷政策调整风险，从庭审查明的事实，连某在要求董某与其先办理过户手续，走正常贷款流程时，未能向董某展示并让董某相信5月20日前具备支付该500万款项的能力，在庭审中，亦未向法庭出具相应证明，故董某拒绝连某先行过户的要求合理。

三是，连某未在董某为其展期的5月20日履约期限届满前做好履约的准备，其以起诉的形式要求继续履行合同不当。

双方合同约定过程中，董某曾在中提到5月20日前必须拿到合同款项，双方亦均认可此日期为董某为连某逾期支付款项所做的展期。从董某实际履行看，董某确在后期的合同履行中给予协助，如在未获得银行批贷函的情况下配合连某办理税费缴纳。如上所述，连某要求董某放弃过桥贷条款先期办理过户，但未能向其展示其可在5月20日前保证董某获得500万元房款，且在按正常流程，走正常银行贷款明显无法获得该500万元房款的情况下，连某并未给出合理方案推动合同继续履行。二审中，连某亦承认其并未继续向担保公司申请过桥贷款，理由为董某拒绝继续履行。根据法庭查明的事实，双方均称5月5日见面缴税后，6日因是否办理过户发生争议，故双方后续均以见面方式磋商，故未有相应证据留存。从现有书面证据看，自5月5日后，双方确有关于连某加价解决问题的表示，但是否以此可以推断董某明确向连某表示拒绝合同后续履行？反观连某在董某拒绝走正常银行贷款手续情况下，并未积极表明其在5月20日前有如期给付500万元款项的能力，经询，其于2016年5月20日前，未有正常履约的资金准备，而径自于2016年5月17日以诉讼方式要求董某继续履行合同。经询，连某称5月5日后，董某拒绝与其过户，且要求房屋涨价，最终双方未达成一致意见，董某向其表示不再继续履行合同。对此董某予以否认，连某除麦田公司陈述外，亦未能向法庭提交其他证据予以佐证。对此本院认为，在合同履行过程中，双方在争议过程中进行磋商，董某在连某已超过合同履行期限，且有理由相信连某于其同意的展期内仍无法筹集款项、且连某对其提出超出合同约定提前过户要求的前提下，双方即使曾有增加款项的讨论，亦是双方为推动合同继续履行所做之努力，难以认定是基于董某“涨价”，亦或是基于连某违约行为商讨的违约补偿，难以认定为董某单方违约。在此基础上，连某作为具有如期支付尾款的一方，应当承担如期给付尾款的义务，其应向董某展示其5月20日前具备给付款项的能力，而连某要求董某以先行过户，通过正常批贷程序，显然无法实现此目的。在此基础上，连某亦未有其他途径筹款之举措。双方在此基础上进行的磋商过程中，在连某未给出合理路径继续履行合同前，即使董某曾有过不同意继续履行合同的行为和表述，亦属合理抗辩。连某在未得到董某明确的拒绝履行合同前，径自于2016年5月17日以诉讼方式要求董某继续履行合同，难言其恰当的行使了合同的权利。从查明事实看，至2016年5月26日，董某尚不知连某已起诉事实，与麦田公司工作人员王相来仍在沟通，直至被告知连某已拒绝直接沟通，告知其联系律师，亦能印证董某未正式告知连某其不再同意继续售房。连某于2016年5月20日前，未有正常履约的资金准备，其客观上造成了董某不能如期取得房款，由此造成其巨大经济损失的后果。

第二、董某在合同履行过程中是否有未谨慎履约行为？

一是董某回国时间晚于合同约定时间，是否构成违约？

双方合同签订后，因需等待连某出售房屋获得购房资质，董某分别于2015年11月16日、11月28日、3月9日、3月19日多次催促、询问连某房屋售卖情况，并表达人在国外，需等待连某方售房情况及麦田公司通知回国的意思，王相来向其报告售卖情况，并透露过户及缴税可能延迟。4月8日王相来询问董某是否能于4月11日-15日期间回国时，董某虽称大约20号左右回来，从当日王相来未回复，及2016年4月14日董某再次询问27号回来是否来得及时，王相来答最好20号左右回来的情况，结合连某购房资质审核通过的时间，本院认为董某回国时间系经麦田公司结合双方合同履行进展进行确定。虽董某本意不欲于2016年4月15日期间回国，但通过王相来的描述，董某有理由相信4月20日回国不构成拖延。董某回国时间晚于合同约定时间,不是合同延期唯一事由，不是连某无法在合同约定的5月6日前支付房款的主要事由,不构成违约。

二是董某于2016年5月6日拒绝与连某办理过户手续是否违约？

如上所述，董某于2016年5月6日拒绝连某过户的要求属合理行使合同权力。连某称其未放弃其他付款方式，但未能向法庭举证，本院不予采信。

第三、董某是否有解除合同的权利？

董某主张，其就涉案合同拥有的约定和法定的解除权条件均已成就。约定解除权之成就：合同约定，逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除涉案合同。诉讼中,董某主张连某应按照合同约定于2016年5月6日前给付尾款500万元,其至今仍未给付,故其依据合同约定,享有合同约定的解除权。就法定解除权而言，董某主张其出售房屋目的不仅仅为获得合同约定的房屋价款，还包括在约定的时间期限内获得该房屋价款，对此双方合同已有明确约定。现因连某的违约行为，致使董某于合同约定的2016年5月6日，甚至在董某允许的付款展期2016年5月20日前，亦无证据表明连某能够完成付款义务，且董某至今仍未获得房屋价款，导致董某美国购房款完全依赖另行筹款完成，无法实现董某的合同目的。

综上所述，根据查明事实，双方争议发生于连某超出合同约定，在尚未获得银行批贷函的情况下，要求董某与其先行过户。双方发生争议后，根据现有证据，连某不能证明其向董某提出过要求办理过桥贷款方案，董某亦未有违反合同约定拒不配合对方办理过桥贷款情形，二审庭审中，连某亦自认其未实际办理过桥贷款手续。一审法院认定双方争议发生于办理按揭过桥手续一节有误，本院予以纠正。连某于合同履行过程中存在根本违约行为，董某享有合同解除权，连某要求继续履行合同的有关请求应予驳回。

综上所述，董某的上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初28080号民事判决；

二、驳回连某的全部诉讼请求。

一审案件受理费71300元，由连某负担（已交纳）。

二审案件受理费71300元，由连某负担（董某已预交，连某于本判决生效后七日内给付董某）。
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