[中国工商银行贷款]个人二手房贷款业务发展现状探析 ——提升中国工商银行山西分行个人住房贷款竞争力的思考

随着个人商品房市场快速发展，二手房市场交易趋向活跃，为商业银行发展个人住房贷款业务提供了契机。把握机遇，加速发展二手房贷业务，有助于提升商业银行个人住房贷款市场份额和竞争力，也能够进一步优化信贷结构、提升房贷业务综合贡献度。本文以工行山西分行二手房贷发展情况为例,介绍当前二手房贷发展现状，分析发展中存在的不足，并提出了对策和建议。

近年来，随着国内房地产市场的快速发展和居民消费观念的转变，国内使用个人住房贷款购房家庭比重快速上升，个人住房贷款在响应国家号召，改善当地公众居住品质方面发挥着日益重要的作用。按照客户所购住房交易状况，个人住房贷款业务分为一手房贷款和二手房贷款，二手房贷款是贷款人向借款人发放的用于购买已取得房屋所有权证、具有完全处置权利且能在二级市场上合法交易的住房贷款。与一手房贷款相比，二手房贷款具有手续完备、办抵率高、风险低的特点，同时具备较高的收益性与安全性，正在受到越来越多金融同业的关注。
发展现状
以工行山西分行为例，近年来，得益于管理层的重视和辖属机构的奋力外拓，该行包括二手房贷款在内的房贷业务快速发展，房贷余额和增量同比均取得了明显进步，但客观来看，与日趋活跃的二手房交易和购房融资需求相比，山西分行二手房贷业务发展存在诸多难点：

1.二手房贷拖累了房贷业务的发展。截至10月末，山西分行二手房贷与个人住房贷款的余额占比、增量占比分别为1.02%、2.41%，而同期全行二手房贷款余额和增量占比分别为27.54%和33.64%，在工行系统一线城市行，二手住房贷款增量已超越一手房贷款，北京分行二手房贷款业务占比更是高达92.61%，山西分行二手房贷与先进兄弟行、全行平均水平相比存在较大差距。

2.二手房贷影响了房贷竞争力的提升。截至10月末，山西某同业房贷净增182.78亿元，较山西分行多增55.43亿元，同期，其二手房贷较山西分行多增56.61亿元。不难看出，在个人住房贷款方面，目前山西分行与同业差距主要在于二手房贷，加快二手房贷业务发展，已成为缩短差距甚至赶超同业，提升山西分行个人住房贷款竞争力，打造三晋首选按揭银行的关键。

3.行际之间对二手房贷的发展认识不一致。年初，山西分行即通过任务分解下达方式来向基层行强化省分行经营导向，但从任务完成情况看，仅有晋中、晋城分行提前超额完成了省分行下达的全年任务，其余各行均未达任务序时进度，甚至有三家分行二手房贷业务当年为零增长。在全省竞争的重点区域—太原，虽然二手房交易活跃、客户需求旺盛，但太原分行二手房贷余额、增量占比仅为0.79%和1.51%，与山西分行在当地的个贷大行地位极不匹配。

山西分行二手房贷经办行与中介机构合作签约
发展必要性
作为与房地产市场关联紧密的金融产品，房地产市场发展规律揭示了发展二手房贷款是金融机构做大、做强、做优个人住房贷款业务的必经之路。

欧美房地产市场发展起步早、发展相对成熟，该区域房地产市场走向成熟的一个重要特征就是二手房市场的扩大，该区域二手房交易基本为市场总量的80%左右，美国二手房销量占比一度超过90%，二手房已成为欧美区域房地产交易市场的主体。从我国房地产市场交易情况来看，二手房多处所在城市城区，配套设施相对完善、生活便利，受到越来越多购房客户青睐。以北京为代表的一线城市，人口集聚效应推动了房地产市场快速发展的同时，由于城市建设用地资源的稀缺性，二手房交易占比快速攀升，过去五年里，二手房交易超过市场交易总量的70%。某网站数据显示，截至10月末，北京二手房均价6.09万元，环比上涨2.97%，成交1.02万套，同期北京一手房均价为4.9万元、成交0.31万套。虽然商品住房价格受地理位置、周边配套设施等因素影响较大，并且不同统计口径的交易价格存在一定出入，但该区域二手房成交量、交易价格赶超同期同区域一手房已成为不争事实。在一线城市以外其他城市，二手房交易同样在快速增长。以地处内陆省份的省会城市太原市为例，近两年二手房交易持续升温；某网站数据显示，今年10月末，该市二手房均价1.14万元，环比上涨0.19%，同比上涨14.49%。在这一轮二手房价格上涨过程中，当地有着优质教育资源的学区房涨幅明显，当地房产中介挂牌房源中，对口重点学校的优质房源成交价突破两万甚至更高，远高于当地同期一手房售价。

当地中介反馈数据显示，2017年仅“我爱我家”办理的个人二手房贷金额就超过30亿元。“中环居业”2018年以来二手房业务月收单数量约500笔，按50万元/笔测算，月收单总额约1.5亿元，年交易额超过18亿元，购房客户中使用贷款购房的客户占比达53.27%。据了解，目前购买二手房尤其是学区房的客户多为年轻客户，此类客户参加工作不久、资金实力有限，购买住房时更倾向于使用个人住房贷款。上述数据在很大程度上说明，目前国内大中城市的二手房市场前景广阔、潜力巨大，购房客户二手房贷款需求旺盛，二手房贷款已成为商业银行增加市场份额、提高个人住房贷款竞争力的有力抓手。

山西忻州分行二手房贷款办理情况调研
下一步发展对策
综观上述存在问题，经过比对同业与山西分行的二手房贷业务发展模式、整理基层调研情况基础上，笔者认为山西分行二手房贷发展落后于同业、落后于客户需求，既有业务流程不够灵活方面的因素，更有主观认识不足、业务经办行对二手房贷业务未给予足够重视，导致业务发展动能不足的原因，建议可从以下方面着手加快发展二手房贷款业务：

1.增强发展二手房贷的战略定力。系统内外先进行的发展实践表明，发展二手房贷款不是权宜之计，而是一项长期基础性工作，谁能抓住二手房贷市场，谁就能把握个人住房贷款竞争中的话语权。这要求山西分行各级机构真正重视起来，抓住二手房市场资金活跃的有利时机，重点选择二级分行所在城市发展二手房贷；省城太原更要发挥中心城市的龙头带动作用，主动思维，积极拓展当地二手房贷市场，打赢二手房贷全省主战场、主阵地的攻坚战。

2.优化相关政策及管理办法。办理二手房贷过程中，山西同业对抵押房产剩余土地使用权年限未做要求，中介更倾向于将客户推荐至建行办理业务；2016年12月，国土资源部针对温州住房土地使用权到期问题，提出不需申请自动续期的解决办法；2018年9月5日起，民法典草案通过中国人大网向社会公开征求意见，其中涉及住房70年续期的问题，草案规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”。已有到期案例和政策层面显示，房屋土地使用权期满后，可以自动续期。建议在把控实质性风险前提下，出台相应的管理办法或制度规定，以便优化二手房贷款办理，满足市场竞争和业务管理实际需要，从而在二手房贷竞争中赢得主动。

3.深化与当地房产中介的合作。随着房地产交易市场主体由存量向增量的转变，各地房产中介门店、从业人员数量均出现快速增长，可选择当地业务规模大、客户资源丰富、管理规范的中介机构建立合作关系，为山西分行二手房贷业务建立持续稳定的客户来源；另可比照先进同业做法，对于具备相应资金实力和担保实力，经营管理规范，在当地二手房市场占据较大市场份额且风险防控能力较强的全国知名房产经纪公司，引入专业担保机构或房产中介提供阶段性保证担保的业务办理模式，通过提高放款效率来激发合作机构推介客户积极性。

4.强化二手房贷款营销宣传。一是整合行内外宣传资源，提高山西分行二手房贷在当地客户中的知名度和影响力；二是宣传二手房贷的同时，加大宣传赎楼贷等关联业务，不仅要吸引买房客户关注，也要吸引房产已抵押且打算售房客户的关注；三是要通过生动、灵活、有效的形式，在当地客户心中先入为主地形成办理二手房贷款找工行的印象，为业务发展营造良好氛围。

5.构建二手房交易平台。购买二手房客户中有相当比重是购买学区房的年轻客户，此类客户更习惯于选择互联网渠道办理金融业务。因此，发展二手房贷要注重发挥互联网渠道的获客引流作用，依托“三融”平台，结合二手房交易场景特点，打造能满足客户在房源选择、交易撮合、房产估价与贷款融资等环节需求的二手房交易服务平台，拓宽获客渠道，实现更多房源和客户的体内循环。

6.加大二手房贷款投入力度。一是贷款规模要有保证，在房贷规模整体偏紧，中小银行甚至无贷可放情况下，要划出专项规模来支持二手房贷业务发展；二是贷款利率进行适度优惠，在业务破冰期对使用二手房贷款购买首套住房的客户，根据资信状况和竞争需要，在基准利率基础上给予适度优惠，吸引更多购买二手房客户来行办理业务；三是通过合理设置考核指标及权重，调动具体经办支行及客户经理营销、办理二手房贷业务主动性，加快二手房贷投放，提升分行二手房贷在当地的市场份额和竞争力。

7.提升业务风险防控能力。办理具体业务时，按照“五真实”原则，把控每笔贷款的真实性风险；严防房地产经纪机构串通借款人“自买自卖”，或者利用亲友、生意伙伴虚构二手房买卖交易，骗取二手房贷款资金挪作他用，使贷款真正落地到真实借款人处，从而保证还款来源，降低逾期违约风险。

“工银金融评论”以英文为主要语言，致力于介绍中国经济金融政策、形势和投资环境，解读中国经济金融和银行业经营发展热点问题，服务支持工商银行境外业务发展，传播工商银行品牌文化。

欢迎关注工银金融评论

金融论坛：传播金融智库思想，推动金融理论研究，为金融决策提供支持。

请点击标题下方“金融论坛”蓝字关注我们，或者图片并选择“识别图中二维码”。