[次级抵押贷款]【分析称若经济衰退到来 则住房市场或可成为避风港】

金融界美股讯 据美国财经媒体CNBC报道，有些投资者担心，股票和债券市场最近以来的动作表明一场经济衰退即将到来。如果真是这样，那么在这一次的衰退中，住房市场也许会是一个看似不太可能的可供藏身之处。

在上一次危机期间，住房市场是危机的中心，但在那以前，住房价格倾向于能在经济低迷时期保持不变，甚至有时候还会小幅上涨，原因是抵押贷款利率也会随着利率同步下跌。历史证明，在下一次经济衰退中，住房市场也许会为一个看似不可能的安全避风港。

杰富瑞集团（Jefferies）在最近公布的一份研究报告中指出，自1980年以来，美国住房市场一直都有能力经受住所有经济衰退的考验，仅有2008年的“大衰退”时期除外。据美国联邦政府金融局（FHFA）公布的数据显示，在经济衰退之前的一年时间里，FHFA住房价格指数的平均增幅为7.4%；而在经济衰退周期开始到结束之间的时期里，住房价格指数的平均增幅则为2.7%。

“除了‘大金融危机’（Great Financial Crisis，GFC）时期以外，住房价格即便是在经济衰退时期也一直都会保持上升趋势，这很可能是因为利率下降，而绝大多数人还能保住自己的工作，家庭组织也会继续形成。”杰富瑞集团（Jefferies）的美国股票产品管理主管托马斯-桑顿（Thomas J. Thornton）在上周日发布的一份客户报告中写道。

“由于‘千禧一代’日益成熟的缘故，这可能会是一个特别大的家庭形成的周期。”他还补充道。

在2008年时，次级抵押贷款危机带来了上一次经济衰退，但自那时起以来，住房市场已经重新抬头，贷款标准也已上升。另外，长期利率的下降也对住房市场需求形成了支持。

利率再度下降

在2018年初，利率显示出上升趋势，随后看起来一直都在稳步上升，直到最近股市遭遇抛售时为止。基准十年期美国国债收益率在10月9日触及3.25%的2018年高点，随后则已大幅下降，在周二的交易中已经降至2.87%附近。由于投资者担心经济衰退即将到来的缘故，美国股市遭遇了卖盘，从而促使投资者将资金转入美国国债市场，对国债价格形成了支撑，导致其收益率下降。其结果是，抵押贷款利率也同样下降，触及两个月以来的最低水平。

虽然美联储在过去三年时间里已经将其基准利率上调了八次，但直到现在为止，基准利率仍旧远低于2008年初时的4%。另外，美联储高官已经在未来进一步加息的问题上表达了谨慎立场。

与2008年有所不同的是，今天住房市场的驱动力并非高度杠杆化的屋主。事实上，根据CFRA股票研究主管肯-里昂（Ken Leon）的说法，家庭负债与其总收入之间的比率目前正处在15年以来的最低水平上。

“由于住房市场库存稀缺的缘故，房价应该将可保持稳定，可能还会小幅上涨。”里昂说道。

确切的说，住房销售量正在下降，10月份未决成屋销售量下降了2.6%。但是，随着抵押贷款利率的回升，有迹象表明房屋销售量正在稳定下来。

住房股跑赢大盘

至于住房营建股，由于规模相对较小的缘故，这个板块的波动率较高，但最近以来该板块正在显示出见底的迹象，甚至取得了跑赢大盘的表现。

在今年截至目前为止的交易中，安硕美国住房营建交易所交易基金（iShares U.S. Home Construction ETF）累计下跌了30%，原因是在2018年前三个季度中，抵押贷款利率的上升导致住房营建股遭遇重创。但在过去一个月时间里，这个交易所交易基金则仅小幅下跌了1%，而整体市场则下跌了5%。

“住房营建股表现强劲很可能不只是侥幸而已。”桑顿说道。

里昂补充道，这个板块之所以能够反弹，是因为住房营建公司拥有健康的消费者基础，而预计这些公司将在住房改建和整修方面提高支出。

“有超过1.26亿个美国家庭都该改建房屋了。消费者正享受着就业增长和收入上升所带来的好处，他们将在已有的住宅上花费更多的钱。”他说道。