[土地储备贷款]华夏幸福：储备土地重新提速，新业务将配合险资配置需要

4月26日上午，产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福600340.SH）面向投资人和媒体召开线上业绩说明会。较少见于媒体的华夏幸福董事长王文学主持了说明会，同时出席的还包括联席董事长兼首席执行官(CEO)暨总裁吴向东、董事兼联席总裁孟惊、联席总裁俞建、副总裁兼财务总监吴中兵，董事会秘书林成红等。

业绩说明会上，吴向东直言，在开拓新业务时，会服务第二大股东中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）的发展战略和需要。

增加土地储备：拍地支出增加61%

报告期内，华夏幸福营业收入1052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；销售额1431.72亿元，同比下降12%。另一方面，华夏幸福2019年的毛利率44%，其中，产业新城业务为68%，房地产业务为33%; ROE(净资产收益率)达到35.7% ，全口径总回款同比增长21%，为955亿元。

华夏幸福表示，销售整体下降的原因分析主要是2017年、2018年房地产业务品牌孔雀城拿地不足，影响到了2019年的销售业绩，部分也反映到了2020年第一季度销售数据的情况。与此同时，作为主营业务的产业新城，销售增长19%，占比提升了7个百分点，毛利润占比过半。

今年一季度，华夏幸福业绩同样呈现房地产业务和产业园区结算收入一降一升的局面。根据一季报，华夏幸福销售额157.72亿元，销售面积70.52万平方米，分别下降48.35%、76.93%。其中，房地产开发签约销售额49.40亿元，同比下跌78.82%；而产业园区结算收入额99.55亿元，同比增长56.53%。

虽然房地产业务销售业绩不佳，但华夏幸福在去年结算了2016年到2017年间获取的高毛利项目，毛利率水平提升到了33%。

对于今年一季度的销售下滑，孟惊表示，受疫情影响，华夏幸福在环京布局区域比较多，环京防疫形势仅次于武汉的形势，直到3月底4月初才复工复产，环京区域在3月底恢复了80%。在非环京区域，环合肥、杭州等，已经恢复到90%；环南京区域是恢复最快的，到3月底已经100%恢复。4月的清明小长假，销售同比上升。

孟惊说，“在疫情起降，我们针对业主组织了线上销售锁定了70亿元的线上房源，因为我们还是本着实事求是的原则，没有把这个公布为销售数据，这部分在4月、5月将陆续进入到签约阶段。”

为防控风险，华夏幸福2017年、2018年投资不足、拿地不足导致连续两年销售下降，华夏幸福在2019年拿地积极了许多。在住宅开发方面，孔雀城2019年新增土地储备515万平方米，总地价181亿元，总地价同比增长70%。截至2019年12月31日，华夏幸福总土地储备1058万平方米，其中孔雀城886万平方米。住宅板块，建设支出增加24%，拍地支出增加61%，产业新城板块土地整体支出增加50%，城市建设支出增加107%，产业发展支出增加44%。

华夏幸福表示，在高周转模式下，虽然2019年取地量增加不少，但仍然需要增加土地储备，今年一二季度“要全面储备年度业绩（土地）”。

“新业务开拓将服务中国平安发展战略”

自去年年初，吴向东加盟华夏幸福并组建南方总部之后，华夏幸福的新业务备受关注。年报显示，除了存量项目北京丽泽项目外，华夏幸福在武汉拿下长江中心项目，并在广东省的深圳、东莞拿到8个城市更新项目。

华夏幸福在说明会上介绍，该公司商业地产业务将重点布局五大都市圈及其中的八大核心城市，分别为以北京为主的京津冀都市圈 ，以上海、杭州、南京为主的长三角都市圈，以广州、深圳为主的粤港澳大湾区都市圈，以武汉为主的华中片区，以及以成都为主的华西片区。

吴向东表示，在商业地产中，能形成竞争的公司并不是很多。不多的公司放到中国很大的商业市场中，机会就很多。2020年，在商业地产领域，华夏幸福会有“大的好的”城市综合体项目落地，类似武汉长江中心这样的项目；利用参加世界顶尖科学家论坛这样的平台，凭借华夏幸福在产业新城、城市综合开发的产城融合方面积累、具备的一定经验和能力，要在中国最大的几个城市，大力拓展科学社区业务，而第一个筹划的项目在上海。吴向东直言，在开拓新业务的时候，会服务第二大股东中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）的发展战略和需要。

举例来说，总规划面积117万平方米的武汉长江中心项目中，未来持有的如地标写字楼、高端购物中心等办公和商业业态，将出售给保险等长期资金，以支持其在不动产领域的资产配置。

产业新城方面，华夏幸福城，目前已启动了79座产业新城，其中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期，现金流为正。

王文学要求华夏幸福把资源聚焦到优质区，无效低效的区域将不再投资，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的弱化为辅助业务。王文学表示，产业新城业务要求实现现金流自我平衡；孔雀城要实现利润及现金流的平衡；二者要有机的协同发展。