[贷款攻略]危机模式下，楼市选筹策略的巨变

文 | A森 （公众号ID：AndsonVision）

—— 预测“2021全球经济危机”第一人

最近，我的不少粉丝都在问我：

危机模式下，到底该如何进行楼市选筹？

毕竟，手握几百万去投资，大多数人还是不敢砸股市。

可是，砸楼市的话，又怕自己选不好，然后背了月供，却也没有看到房子怎么涨。

事实上，本次危机后，经济基本面的恶化、收入分层的加剧等诸多问题，都将是一个长期的问题。

这势必会使得整个楼市的购买力发生天翻地覆的变化，自然我们在楼市选筹的策略也将与过去完全不同。

下流时代

此前有本日本人写的书《下流社会》，非常有名。

背景是，日本在上世纪牛逼哄哄的时代，号称自己是一亿中产，也就是一个人人通过努力都有机会过的更好的年代。

然而，伴随着日本经济在90年代以后再无此前的升势，尽管GDP还是原来的规模，可越来越多的人渐渐不再是所谓的中产了。

事实上，他们并没有往上走，而是不断在财富、生活水平方面，不断向下沉沦。

这就是“下流社会”的真谛。

此前我的文章《报复性消费迟迟不来，刺激经济，到底该发钱，还是发消费券？》里，描述了一个理论“经济周期—收入曲线”。

简单说，当经济进入这样的历史阶段，即增速再也无力保持此前的势头，最先沉沦的，恰恰是中产阶级。

低保家庭，有政府救助；高净值家庭，靠手中的优质资产，继续过的很开心。

但是，广大的依赖工资的中产，却遭遇了生存环境的双重打击：

一边是越来越严重的实际可支配收入下降，一边则是未来的各种不确定性。

而对于中国人来说，本次疫情下，其实是使得我们加速进入了这样的历史阶段。

越来越多的人，由于就业艰难、薪酬锐减、生意难做等原因，面临着从原有社会阶层往下流的态势。

因此，他们所通常去买的资产，往往遭遇巨大的承压。

毕竟，这个群体的购买力不可逆的下降，其所对应的资产价格也就很难有起色了。

具体到楼市，工薪阶层的刚需房、改善房，其未来的成长性必然会受限。

尽管后面全球新的经济危机中，中国必然放水救市。届时，全国楼市的普涨可能性非常大。

可中产长期的往下沉沦，则必然使得这样的房子拉升越来越难了。

2015~2017年没有上车的人，基本上已经被楼市抛弃了。

而未来，是工薪基层的房子，也会逐步面临被淘汰的厄运。

02

龙头时代

大家看看本轮美股3月份暴跌后的暴涨，真正拉升的最快的，恰恰就是此前涨了很多年的“美国5朵金花”。比如，苹果、脸谱等。

这进一步证明，救市其实是利好龙头的。

其实，今年初深圳豪宅的异动，也是类似的逻辑。

真正的好资产，在经济下行期，其实涨的更加猛。

一边是因为钱难赚了，大家都会去优质资产里抱团；

一边是好生意越来越少了，不如索性持有好物业；

一边是央妈们疯狂印钞，未来的通货膨胀是不可能低的，那么索性现在就买了好房子。

无论是以上哪一种理由，无非要么是为了避险，要么是为了跑赢通胀。

但是，有一个根本性的投资逻辑却是真正的核心——

经济周期尾部，好资产越来越少了，因为大家赚钱越来越难了。

所以，当央妈们疯狂印钱的时候，钱只会去它自己觉得安全的地方。

而就楼市来看，核心城市的优质物业，则必然成为大额资金最为稳妥的栖息地。

最为关键的是，经济下行，商业银行的业绩压力是巨大的。

可又不能胡乱对外放贷，这个怎么办？

事实上，核心城市的优质物业，往往是商业银行最为青睐的。

甚至，在实操中，往往愿意给出更多的贷额。

这其实也从侧面说明，银行正在用自己的方式，投票楼市的未来。

毕竟，买房是消耗大资金的。

没有银行的贷款支持，大多数人是非常费力的。

而商业银行对楼市的评估和认可，其本身就已经决定了未来哪一种房子更有长期成长性。

03

贷款的分层

投资房产的人，往往会经历几个阶段。

早期是没有房，那么先要有一套。

等有了以后，开始追求平方米的数量，这是第二阶段。

可真的平方米达到一定规模，突然发现，并不是所有的房子都涨幅不错，而唯有优质房源，才是具有极高的投资价值。这个就是第三阶段。

这背后的一个核心逻辑是，一般普通家庭的总负债，在银行体系内，是有一个隐形上限的。

也就是说，你真正可以从银行这里得到贷款支持，是有一个天花板。

这就意味着，如何最大化这个总负债额度，就成了楼市投资者真正要关心的事情了。

同样贷款500万，一套房子一直不涨，另一套房子可能3年内就涨了50%，那么你会选谁？

这就提示我们，贷款是有分层的

之所以我过去1年多一直强调要聚焦于核心城市的好房子，就是在说这样一个道理：

用有限的贷款，获得更多的收益，追求更加稳健的未来财富增长。

同样的贷款金额，好房子的贷款，其实是优质贷款；而工薪刚需房，其实就是劣质贷款。

因此，不能只拼平方米，还要不断紧盯你的现有贷款的质量如何？

而本次疫情，其实进一步加剧了这个问题的严重性。

我上面已经提到，不是所有的房子都会长期爆拉。

这就意味着，未来劣质贷款的越来越多，而优质贷款的越来越少。

你要想长期赚到钱，你要想不变成往下流的阶层，你会怎么选呢？

04

结语：阶层固化是伪命题

当我们在谈论“下流社会”的时候，很多人第一反应就是阶层固化。

然后，大呼各种所谓的不公平。

人从出生那一刻，就没有公平可言。

但是，只要有市场，起码它可以给我们更多公平的机会。

你不可以选择你的父母，但是你可以选择去利用市场来改变你的命运。

为什么过去几十年中国可以有这么多成功的人？

因为我们明智的选择了市场经济，而不是计划经济。

不要奢谈整个国家，不要妄言阶层固化，你是否可以把你自己的人生过的更好？

这个问题，才是根本所在！

如果有一天，我们把市场关闭了，那才是真正的阶层固化。

只要市场在，只要投资依旧是可以做的事情，每个人都可以有机会去改变自己的人生轨迹。

没有准备好的人，你可以先有房。

有了一些房子的人，可以重新整合自己手里的房子，聚焦于真正的优质房源。

然而，有一点非常清晰了——

再不去行动，伴随着龙头时代的到来，避免阶层下流的难度将越来越高。

退一万步说，你可以接受下流，那你的孩子和父母怎么办？

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