[怎样贷款]“网红房企”泰禾集团养成记

作者：蔚芮

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

4月，泰禾集团（000732.SZ）成了名副其实的房地产“网红企业”。

回忆泰禾集团的“网红”路程，可以说就是简单的“三步曲”：

第一步，董事长黄其森被列为“失信执行人”；

第二步，泰禾集团的2019年年报难产，预计6月15日披露经审计的2019年年报；

第三步，黄其森解除失信执行人后，给泰禾集团买了份“保险”。

第一步： 泰禾集团董事长黄其森成失信执行人

黄其森没有想到有一天自己居然会成为“失信执行人”。

2020年4月22日，中国最高人民法院网披露的一则消息让泰禾集团董事长及其实际控制人黄其森成为失信执行人广为人知。

4天后，泰禾集团发布一则公告，承认该则消息的真实性，也就是，黄其森确认为失信执行人，据泰禾集团披露了关于泰禾集团子公司东莞市金泽置业投资有限公司未履行还款义务，以及泰禾集团及实际控制人黄其森被列为失信被执行人的公告显示，2017年3月，泰禾集团控股子公司东莞市金泽置业投资有限公司(以下简称“东莞金泽置业”)与西藏信托有限公司签订《贷款合同》，西藏信托向东莞金泽置业发放贷款8亿元，用于项目开发。泰禾集团为其子公司东莞市金泽置业投资有限公司贷款提供连带责任担保。

来源：泰禾集团公告

对于这笔贷款，泰禾集团应履行的义务为截至2019年12月31日止，泰禾集团子公司东莞市金泽置业投资有限公司应当偿还西藏信托有限公司的债务为本金1.2亿元，自2019年6月21日至2019年12月31日期间的利息、罚息共计 11281067.33元； 西藏信托有限公司同意东莞市金泽置业投资有限公司分期清偿剩余债务本息，然东莞金泽置业却没有在判决期内履行其此前承诺，故泰禾集团及其实际控制人黄其森被列为“失信被执行人”之列。

成为“失信执行人”后，这意味着黄其森无法进行高消费。毕竟作为一家上市房企的董事长及实控人黄其森出去访友谈业务需要做高铁和飞机，多少总有点真实影响到了黄其森的生活。

压力之下，泰禾集团去找西藏信托和解了。经过一番走心的交谈，终于成功了。

来源：泰禾集团公告

4月29日，东莞金泽与西藏信托达成和解。随后，西藏信托向北京市第四中级人民法院申请，东莞金泽置业、泰禾集团与公司实际控制人黄其森先生的该项失信被执行人信息已删除。

对此，业内人士表示，泰禾集团目前造成该现状的主要原因是高负债所引发的风险在一个时间点集中爆发而已。

第二部步：泰禾集团业绩下滑 年报难产

泰禾集团的负债到底有多少呢？

数据来源：泰禾集团年报

据泰禾集团历年财报显示，2015-2018年，泰禾集团的总负债呈上升趋势，分别为677.13亿元、1016.49亿元、1813.02亿元、2112.42亿元，对应的资产负债率分别为79.87%、82.40%、87.83%、86.88%。

泰禾集团发布的2019年主要经营数据显示，2019年泰禾集团的总负债为1991.37亿元，资产负债率为84.88%。与2018年相比有所下降，但还处于高位。

值得注意的是，泰禾集团只是发布了主要经营业绩，而2019年的年报“难产”了。根据泰禾集团的公告，预计2020年6月15日才能发布经审计的2019年年报。

不过，即便泰禾集团2019年年报“难产”，但这依旧掩盖不了泰禾集团业绩下滑的事实。

据泰禾集团2020年一季度财报显示，2020年第一季度，泰禾集团实现营业收入4.80亿元，同比下滑93.57%；净利润亏损5.64亿元，同比下滑157.99%。这是泰禾集团近5年后首次一季度业绩亏损。

来源：泰禾集团2020年一季报

值得注意的是，2019年对于泰禾集团来说，也是“难过”的一年。

泰禾集团出名，是凭借“院子系”主打中国风而在业内风靡一时，随后再配合明星营销、疯狂拿地，凭借这一招，黄其森曾一度喊话“2000亿元销售额”的目标。

为了黄其森的目标，泰禾集团开始了“大跃进”——泰禾集团在销售额疯狂增长的同时，其负债压力也与日俱增，到2018年，泰禾集团的总负债达到了2112.47亿元，其中短期借款为160.38亿元，而账上的货币资金为148.95亿元。

面对如此高额负债，泰禾集团在2019年开始通过出让项目股权，发布高息美元债等方式纾困。

据wind统计，截至2019年末，泰禾集团一共发布了16次转让出售资产股权公告，16次出售资产，回笼资金达到近百亿元。并且，2019年7月发行的3年期、4亿美元债，年利率15%，利率之高在当时引发热议。

同时，据其主要经营业绩数据显示，泰禾集团2019年营收净利双降。营业收入为237.48亿元，同比下降23.36%；净利润为8.27亿元，同比下降67.62%。

对此，由于业绩较2020年1月业绩预告的14亿元相差过多，深交所曾对公司下发问询函，要求就信披相关问题加以说明。

第三步：黄其森为泰禾集团买了份“保险”

根据克而瑞研究统计的数据，2020年第一季度，泰禾集团的销售金额为107.5亿元，较2019年同期的258.2亿元下降了58.36%。

面对2020年这样的开局，黄其森不得不为泰禾集团找一条新的“路”——“买保险”。

来源：泰禾集团公告

2020年4月28日，泰禾集团发布停牌公告，拟定以发行股份的方式购买控股股东泰禾投资集团有限公司（简称“泰禾投资”）所间接持有的保险业务相关资产，并在5月14日前召开董事会审议重组预案并申请复牌。

泰禾集团此次定增方案中要购买的保险业务，是指永兴达企业（香港）有限公司旗下的泰禾人寿保险有限公司（香港）100%股权和泰禾人寿保险（澳门）有限公司99.85%股权。永兴达是泰禾投资持股100%的全资子公司。

泰禾集团表示，泰禾人寿从事保险业务，本次收购有助于满足客户不同层面的需求。

从目前看来，在房地产企业中装入金融保险资产，可能是黄其森引入战投给泰禾集团找的新路。

A股上市的房企引入险资降低其资产负债的压力，在行业内并不鲜见：

2019年12月，太保寿险参与上海临港的定向增发项目，总投资金额26.86亿元，入股后，太保寿险成为其第四大股东。

2020年1月，大悦城控股以6.73元/股价格分别向大平人寿和工银瑞信投资管理有限公司发行2.8亿股和0.8亿股，共募集配套资金24.3亿，引险资战略入局。

对于此次泰禾集团抛出的预案，这或许是一条转型的出路。

只是，能否成功不得而知。