[房产证贷款]深圳楼市：这个板块升值速度惊人，未来潜力巨大

问：老师您好，我前段时间认真学习了您的所有回答，结合自身需求做了以下选项，希望能听听您的意见。 1.手上目前有650现金，夫妻均有贷款记录，想投资，预算750，可调整。考虑您之前推荐的沙井海岸城，但可能到下半年才能入市。到时还未必能抢到。还有您推荐过西荟城，但是没有说具体原因，为什么沙井这么多楼盘，您会推荐它？我现在的情况是买西荟城的二手？还是等海岸城？或者有其他楼盘可以推荐么？ 2.我目前自住的是福田景田的两房，考虑在福田换一套三房，自住，没有学位需求，预算800。考虑过皇御苑，竹子林竹盛，还有金地海景翠提湾。刚才又看您说皇岗学校可能重建今后可能暴击，它覆盖哪些小区呢？以上想听听您的意见。谢谢！

答：您好，感谢赞赏！ 西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万。 西荟城距离11号线沙井站比较近，南山科技园部分外溢购买力也会沿线考虑到这里，沙井购买原则是地铁沿线，大社区，花园小区品质好的盘。 建议优先西荟城淘笋，海岸城价格和开盘时间不确定。 福保区重点关注福外南学位：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾 升值稳 不建议博暴击，不确定大。

问：十三老师，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，置换西部500-600万小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区，哪些楼盘，学位要九年制的，谢谢回复

答：你好，感谢赞赏！ 已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部热门板块。 南山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。

问：您好！您的文章及观点每次看完都获益匪浅。有个问题想请教您！小孩6岁 下个月该报名上一年级，现金二百万 想买个总价600万内上学+增值+自住的。上周冲动订了深中金丽豪宛56平490万的小房子。这周又看了保税区南光名仕宛3房83平610万（福外南校），宝安碧海富通城两房76平630万，中信湾上六座二房73平590万（学校一般）；南山中心区钜建大厦三房83平590万（97年建 南油小学）；百仕达四期东郡二房83平570万；龙华壹城中心五区75平570万三房（龙华第二实验学校）。请问老师该如何选择？或者，您有没有更好的建议？非常感谢！

答：考虑自住+学位，深中其实是个还不错的选择。 后面几个盘中，福外南还不错，剩下的就不推荐了。 南海小学很一般 重视教育就多关注第一梯队学位房

问：十三兄，想入手总价700万以内的三到四房，目前考虑以下几个区域：龙岗大运、龙岗坂田、龙华、南山西丽这几个区域。因为考虑到自住和小孩上学（目前小孩3岁），请十三兄综合自住和学校（处于中上水平）推荐一下每个区域的房源，并说明下各自的优缺点。新房二手房都可以。感谢

答：大运和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。 坂田： 坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势； 然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。 龙华： 红山（均价9万）：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，未来存在不确定性； 上塘（均价7万）：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 综合考虑龙华和坂田更适合你。 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。 我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是： 1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了

答：您好，感谢大额赞赏！ 店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。 店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。 如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。

问：您好，我有两个问题，一是有100万首付，想买一套小房子自住，单身在罗湖上班，对布吉比较熟悉，三号线到单位。我想在三号线沿线买，目前单身，想把父母接来同住，有什么推荐？

答：你好，关注学区建议直接在罗湖选筹。 虽然罗湖和布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 但是深圳各个热门板块都涨起来了，不排除布吉也有补涨的可能。

问：你好，老师，首付一百万考虑学位和自住，龙中的天健郡城是否值得入手 现在单价四万多了，能否跑赢大市。谢谢

答：你好，感谢赞赏！ 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 考虑自住天健郡城可以入手，但是要注意价格。不能超过4万。

问：老师你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望老师的回复。

答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

问：十三大师您好，光明乐府花园与龙岗京基御景半山哪个盘更适合10年投资的

答：您好，感谢赞赏！ 乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。 京基御景半山 去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。 深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。 板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。

问：首付100万，本人深户有贷款记录，老婆非深户社保没满5年无贷款记录，女儿上小学二年级。目前在龙华观澜上班，由于资金不足，是该选择周边凤岗塘厦还是通勤较远的龙岗坪山？

答：你好，首付100，优先考虑龙岗大运和龙岗中心城板块。 凤岗 塘厦 坪山短期内都不看好。

问：你好，我想请问一下，我老公在没结婚以前按揭买了一套布吉的房子，后来卖了，7年前我们又买了福田的一套学位房，已二套房按揭买的，贷款已经还清，现在还想买一套香蜜湖的学位房，但是有几个问题想请教一下：1、因为我本人名下有两套东莞塘厦的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，这样再在深圳买房可以做成首套3成吗？2、我们想在香蜜湖买一套学位房，如果可以做成3成首付的话，想买个1000-1200百万左右的房子，有没有什么好的推荐？

答：1.东莞的房子是全款还是贷款？如果是全款，不占深圳的房票和贷票。如果东莞的房子是贷款，你们在深圳就没有贷票了。可以全款抵押的方式买入，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 2.香蜜湖可以关注翠海花园，香格丽苑，1000左右够得上

问：老师，您好。 现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房， 我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？ 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

答：1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。 如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。 建议做2手准备，福田 宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。