[并购贷款]职场不是学校，论投资人的自主学习能力

文章来源| 越看越懂房地产

老惯例，先扯点家常。之前的技术文章写多了，不免枯燥，而且近期各家地产公司资金吃紧战略收缩，投资人最近的业务量确实减少了，没有项目实践的压力，对于技术文章大家的兴趣也会减弱，所以老岳这次不想讲什么技术，就是随便聊点心得和体会，毕竟有些时候，思维方式比操作手段更重要。

一、引子

想写这篇文章主要是有感而发，事情来源于一件真实案例。年底了，根据惯例，公司要求每个业务条线都要做年终总结，每个人做个文件，大家总结一下2018年的工作，说一下2019年工作展望，在部门内部开会交流一下。老岳提前一周把任务安排下去，并把集体汇报的时间定好发布了通知；

到了约定时间，会议如期举行，部门内部人员逐个分享了自己的思路，这个过程确实有意义，大家思维碰撞中也激发了每个人新的灵感。到了最后，轮到一位90后小女孩，她的表现着实让我吃了一惊， 她说：“我没写文件，实现写不出来，因为我做的事情都没啥含金量，所以没什么想法”； 凭平日对她的了解和她当时讲话的语气 ，能够推断她不是有什么特殊原因故意闹情绪，老岳一瞬间表示无语和意外，继而有些不解。

她没做文件是个小事，我诧异的是：1.这一周为何不主动说明情况，非到最后来个冷不丁，如果是整个部门的重要工作，到最后节点才说没完成，且不是要影响所有人；2为何没有想法还可以如此理直气壮，仿佛这是他人的过错导致的。

后面的细节就不去多说，过问了两句之后，小女孩哭了，众人圆场，到最后，老岳还是选择了包容，没有发飙，做了一番心理疏导后，还自出经费给大家发放了新年礼物，事后，有些人说你太仁慈了，慈不掌兵，就该给她一个教训让她成熟点。确实大家说的有一定道理，而老岳想不通的是另外一件事，为什么总有那么一批人，没有进步和收获，却怪罪于别人没有去辅导他/她，在老岳看来，这就是典型缺乏“自主学习能力的投资人”。

二、什么思维导致了自主学习能力的缺乏？

众多周知，项目的实践经验是最好的老师，如果有幸连续独立经办几个项目，所有人都会有所进步。然而同样的项目经验，有人主动思考举一反三，灵活运用，有人机械麻木完成指定动作，最后还是一无所获。

大家还记得三个工匠的故事么?

建筑工地上有三个工人在砌一堵墙.有人过来问:你们在干嘛?’

第一个工人没好气的说:’没看见吗?砌墙!

第二个工人抬头笑了笑回答到:”我们在盖高楼.’?

第三个人边干边哼着歌曲,他的笑容很灿烂:”我们正在建设一座城市!

十年后,第一个工人在另一个工地上砌墙,

第二个工人坐在办公室里面画图纸,他成了工程师,

第三个人,是前面两个人的老板!

三个原本是一样情况的人,对一个问题的三种不同回答,展现了他们不同的心态，这就是全局思维和片面思维的差异。

对于投资人而言，涉及的工作内容比较杂，包含项目研判、经济测算、尽职调查、合同谈判、合同执行、投后管理等多个环节，涉及多个部门，在很多公司分工管理中，因为没有明确的界限切分，有些稍微强势点的财务部门或者法务部门，直接把核心工作包揽，留给投资的，只是一些边缘化的对接工作。或者即便有核心工作留给投资，在部门分工中刚毕业的小孩依然只是一些打杂的事情；

具备自主学习能力的投资人，总是能够做到用全局思维去思考，留心观察整个流程和最终成果，换位思考，不经意间就掌握了核心内容，成长速度非常快。

三、自主学习能力在项目实践中的体现方式

比如在经济测算过程中，全部工作已做完，具备自主学习能力的投资人会想办法重新取一张空表，自己从零开始填起，遇到卡点自己查询资料或者请教他人，然后对比双方的最终结论，这个过程虽然艰辛，但是收获颇丰；

比如办理股权让过程中，尽量主动争取和财务一起去办理完税证明，如若不具备条件，自己提前算好应该缴纳税费的金额，等财务把工作完成后，我们把姿态摆得谦卑一点，让财务把税务局开具的完税证明、完税发票扫描件发给我们，用实践去检验理论；即便当时想不通，拿到真凭实据的文件，也有助于后期思考，说不定哪一刻恍然大悟。

比如我们拿到了某个项目正式的合同文本，对于合同中的关键条款：比如合同价款的构成（债权款和股权款的拆分）、付款节奏的安排、付款条件的设置、项目公司经营权限的设定、违约责任的设定等，拿个小本子记下来，重新整理一下；有人会说，这不是多此一举么，文件都拿到了，何必再来一遍重复工作？ 老岳想说一句：“拿到合同只是你储存了一个文件，整理之后才有可能是你的知识。”

而没想法的人，只知道机械完成手头任务，最终毫无收获的完成一些事务性工作, 后期再遇到类似项目，还是一头雾水，“好多事情没人教我啊，没啥收获的“；

对此，老岳也只能无奈说说，职场不是学校，你是领工资的员工而不是交学费的学生，领导没有精力扔掉自己手头的工作专门去辅导你，培养自主学习的能力才是根本。

四、没有实操项目怎么办？

当然公司有实操项目，你可以采取以上手段锻炼自己的全局思维，假如很不幸的是，你公司现在没有什么项目，而你只能一天到晚无所事事不知道该干点啥，一边没活儿干一边怕被公司裁掉，这种空虚的恐慌滋味可就不好受了；

还记得星探君写过一篇文章《土拓狗在冬天里的死法与活法》，如果不想饿死、猝死、冤死、作死等，可以采取”苟且偷生“、”反璞归真“、”投怀送抱“、“另辟蹊径”、“迭代升级”等方式活下去，但不管怎么样，让自己充满竞争力才真正的王道，如何在没有项目的前提下实现自主学习并达到竞争力提升呢？

一、做好目标管理，定制明确的学习计划

一个好的学习计划，尽量要与实践是哟给你结合起来，用得上的知识才是真正的知识，才能让你发挥价值，不然空学一顿意义不大。对于投资人来说，以下方向可能具备一定实用价值。

（1）培养融资技能，不止会投钱还得会找钱；

根据土拓群里的交流情况，现在大家的投资项目都必须带融资计划的，一边找地一边找钱。话说融资其实不是件容易的事，何况投资小伙伴用到的是购置土地的“前融”，比开发贷更难。上海银监局于1月29日发文，就并购贷款展开进一步规范，要求严格控制并购贷款投向，特别是房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应穿透监管。所以，做下一笔融资款并非易事，业绩不重要，做好充分心里准备，我们以学习业务知识为主，慢慢渗透。

比如建立融资资源库、搞清楚银行、信托、基金、保险、担保公司的差异、对于融资方案中的融资额度、放款周期、成本高低、资金监管、增信措施、资金进入途径等核心要素烂熟于心。

此方面的更多相关内容，土拓新芽、西政资本等公号都有一些文章介绍，大家可以有意识主动搜集一下；

（2）延伸战略研究职能，锻炼全局性思维，为领导决策提供依据

做投资的人，一定要有较高的视野和全局的思维，平时天天研究项目技术无暇顾及，现在时间空闲了，正好借此机会去打造这方面的能力。最初阶段我们可能无法一时找到非常优质的基础资料，不用刻意迷恋过于假大空的行业趋势分析，比如元旦期间大家疯狂转发的罗振宇的跨年演讲，老岳觉得其实并不咋样，过于空泛不聚焦。

相反，一些观点鲜明的公号文章往往就会给我们很多启发，比如真叫卢俊、大伟看楼市、明源地产、中指研究院、包叔、董小姐等，经常会有不错的作品；当然了，如果有时间，可以专门读一些专业期刊和书籍，比如吴晓波、郎咸平的作品专辑等。

这里，老岳再提醒一句，信息不等于知识，很多人感觉下载了一份完美的资料就好像自己拥有了掌握这些知识的能力，盖上电脑，依然能够口若悬河的把观点表达清楚讲述，才算是得到提升。不然就只是一个信息的下载者，而不是知识掌握者。

二、做好时间管理，不虚度宝贵时间

（1） 累计时间的力量，日积月累，做好知识输出工作

大家每天阅读大量的信息，这是是一个信息输入的过程，但是我们也要强迫自己做好信息输出工作。比如写作，作家林清玄先生每天写上三千字，是一种常年的习惯，所以他的文字才会那么畅销，那么自然亲切。

我们不是作家，但是我们的写作也很重要，没有读者也要写，因为写作过程会强迫我们深刻梳理录入的信息，而且灵感和思维需要记录，如果只是在大脑中虚幻的保存，最后就逐渐褪色消失不见。老岳早期写的一些文章，现在回头看看，都觉得有些淡忘，再重新写恐怕未必能写出来呢；

信息输出的方式可以是多样的，文章也好，ppt也好，甚至是word 或者Excel都好，给自己指定好题目，平心静气的用自己的语言整理出来，日积月累，绝对会是一笔很大的财富。题目可以不拘泥，哪怕很老旧对自己有用即可，比如各地区的限购政策和突破方式（不要copy，用自己的语言描述，写完之后再对照）、比如各地区融资要求和额度、比如各种交易方式下涉及的税费种类和缴纳系数等……

还是那句话，不要去找现成的资料复制粘贴，不然你永远是个文字搬运工！

(2) 压力太低使人变笨，所以要成为压力的朋友

没有项目的时候，投资人容易处于一种压力过低的状态中，一个人长期处于压力过低状态中，他会有以下特征：活得了无生气，常说自己很烦；内向，渐渐变得孤僻和怕生、因为太没事情做，爱找别人麻烦……

压力太低者，必须提升压力，处于理想压力中，才能有足够的洞察力、有同理心，积极冷静而且具备创意，所以需要找一些新鲜的任务，让自己成为压力的朋友。

(3) 不要害怕孤独，不要过分依赖他人，自己的计划要靠自己完成

很多人参加过团体旅行，所以一定有所体会，跟团旅行，花费时间是最久的，常不是在旅行，而是在等待。如果做什么一定要有人陪，那么，同一时间内你可以完成的事情一定不多。老岳团队中的小姑娘，她可能就是认为，学习这件事必须是大家带着她，她一个人是不可以的，而现实中，大家步调并不一致，等靠盼的结果就是荒废了大好时光；

独立，可以使一个人完成他想要完成的事情，无所待是一种“不依赖“的智慧，有些事情，确实需要团队合作或者请求支持，有些事情，你自己做比较好；
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