[经营贷款]【北京买房】抵押经营贷款是换房刚需的最佳资金解决方案

2019年双十一，深圳取消豪宅税，重磅消息一出，深圳房价应声上扬，有很多不错的小区，单套涨幅达到80万，在北京、上海等城市房价都在下跌的情况下，唯独深圳持续上涨。去年底及2020年1月，北京就有专家提出，按照此标准进行衡量，北京有86%的新建住宅可以被认定为“豪宅”。因此，取消北京非普线或者调整非普线的呼声也就越来越高。

非普线科普：北京的普通住宅标准为，建筑容积率在1.0（含本数）以上、单套建筑面积在140（含本数）平米以下的住宅。除了这两条硬性标准之外，北京针对普通住宅的价格也制定了一套标准，即五环内单价低于39600元/平米、总价低于468万元；五环至六环为单价低于31680元/平米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平米、总价低于280.8万元。

非普线究竟有啥影响，来看下面的贷款政策就一目了然：首付成数：

1、购买普通住宅：首套35%，二套60%

2、购买非普住宅：首套40%，二套80%

换房刚需靠按揭，此路不通，这基本上限制了绝大部分想靠按揭贷款换房的刚需以及被二套（认房认贷，只要有过贷款记录即算二套）的刚需们买房的需求。下面简单以一个真实的案例来分析：

客户买某新房，总价830万左右，由于已经有过房贷记录，所以只能按二套计算，也就是按揭贷款只能做20%，也就是贷款166万，其余的加上税费基本上需要准备700万，把原来的房子卖掉，也只凑够400万，另外300万只能靠信贷支撑，倒腾起来非常麻烦，将近花了半年的时间才完成整个流程的倒腾。

那么问题来了，如果非普线还是不调整，想换房的刚需该如何操作呢？操作方式划重点：用信贷+垫资全款买房后办理个人抵押经营贷款，是换房刚需的最佳资金解决方案。

个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。

抵押经营贷办理的条件：

1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。

2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。

3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。

4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。

北京地区抵押经营贷产品的重要参数：

1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。

2）贷款年限，北京抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。

3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。

4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。

5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。