[怎样贷款]市场研究｜2020年第一季度房地产市场运行情况（城市篇）

本篇研究的重点城市共40个，主要是直辖市、省会城市、计划单列城市，含：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。

一、多城市房地产开发投资负增长，企业资金来源大幅下滑

1、多数城市开发投资同比下降

2020年一季度40个重点城市房地产开发投资总额11182亿元，同比下降9.1%；住宅开发投资7625亿元，同比下降8.9%；土地购置费4535亿元，同比下降3.4%。重点城市开发投资受疫情影响明显下滑，土地购置费由于分期计入投资，同比跌幅相对较小。土地购置费占总投资额的40.1%，比上季度增加了5.6个百分点，较去年同期增加2个百分点。

各重点城市中，27城市开发投资同比下滑，武汉跌幅最大，下降75.7%；13城市同比上涨，太原以12.4%涨幅居首。住宅开发投资方面，24城市同比下滑，武汉跌幅最大，下降76.3%；16城市同比上涨，西宁以40.9%涨幅居首。12城市土地购置费同比下滑，武汉跌幅最大，下降83.1%；27城市同比上涨，海口、银川、石家庄、西宁、兰州涨幅翻倍；呼和浩特数据暂缺。从绝对值来看，上海开发投资总额领先其他城市，为860亿元，重庆次之为765亿元，位于前十的还有苏州、北京、郑州、杭州、成都、南京、天津、广州，在455-625亿元之间。

图4-1 四十个重点城市累计开发投资同比增长情况

数据来源：国家统计局

表4-1 2019Q1—2020Q1四十个重点城市开发投资及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

2、开发企业资金来源大幅下滑，国内贷款跌幅最小

一季度企业到位资金17362亿元，环比下降32.6%，同比下降18.0%。疫情期间房地产销售停滞，企业资金来源减少的部分主要为定金及预收款，较上季度和上年同期分别减少5030亿元、1844亿元。相对而言各地为了缓解企业资金压力出台，陆续出台政策扶持，本季度国内贷款同比跌幅最小，其中银行贷款同比下降1.1%，较上季度增加923亿元。

一季度企业资金来源占比最高的为自筹资金，占比30.5%，与前几季度基本一致，较上年同期增加了2.5个百分点；销售回款依然是开发企业主要资金来源，定金及预收款、个人按揭贷款两项占比超过四成，与同为销售淡季的上年一季度相比，减少3.2个百分点；同时，一季度也是企业对银行贷款依赖性最高的时期，占比明显提升。

表4-2 2019Q1—2020Q1四十个重点城市资金来源及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：国家统计局

表4-3 2019Q1—2020Q1四十个重点城市资金来源占比情况

单位：%

数据来源：国家统计局

二、部分城市土地交易暂停，成交量同比跌三成

一季度40个重点城市房地产企业土地购置面积448万平方米，同比下降30.7%，土地成交价款468亿元，同比下降19.0%。受疫情影响部分城市关闭土地交易市场，同时开发企业资金压力下拿地需求锐减，成交量大幅下滑，但土地成交均价影响不大，和上季度基本持平，较去年同期上涨16.8%。

各重点城市中，共24城市上报了土地交易数据。土地成交价款方面，12城市同比下滑，南京下降94.5%，跌幅居首；12城市同比上涨，7城市涨幅超过100%，青岛、合肥、宁波、南宁涨幅超300%。11城市土地购置面积同比下滑，南昌跌幅居首，下滑92.6%；13城市同比上涨，6城市涨幅超过100%，济南、长沙、南宁涨幅超300%。宁波、温州、合肥、青岛、南宁土地成交价款涨幅明显高于土地购置面积，广州土地购置面积下降、土地成交价款上涨，重庆成交价款跌幅远小于面积跌幅，这些城市地价上涨压力较大。

(%)

图4-2 四十个重点城市月度累计土地购置面积及成交价款同比增长情况

数据来源：国家统计局

表4-4 2019Q1—2020Q1四十个重点城市土地购置及增长情况

单位：万平方米，亿元，元/平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

三、房屋新开工、竣工规模锐减

一季度重点城市累计施工面积292209万平方米，同比上涨1.5%；新开工面积9483万平方米，同比下降27.8%；竣工面积5787万平方米，同比下降16.2%。为响应疫情防控，各地在建工程暂停，多地开竣工期限顺延可至6月底。截至一季度末，各地有序开展复工复产，开竣工规模将进入回升通道。

各重点城市中，20城市累计施工面积同比下滑，西宁跌幅居首，下滑16.5%；20城市同比上涨，太原以17.7%涨幅居首。25城市新开工面积同比下滑，武汉下滑83.3%，跌幅居首；15城市同比上涨，乌鲁木齐以204.1%涨幅居首。27城市竣工面积同比下滑，兰州下滑99.4%，跌幅居首；13城市同比上涨，宁波以155.7%涨幅居首。

图4-3 四十个重点城市月度累计开发规模同比增长情况

数据来源：国家统计局

表4-5 2019Q1—2020Q1四十个重点城市商品房建设规模及增长情况

单位：万平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

四、大部分重点城市商品房销售下滑平均房价整体上涨

一季度40个重点城市商品房销售总面积7034万平方米，同比减少31.5%；销售总金额9822亿元，同比减少27.7%。其中，商品住宅销售面积5870万平方米，同比减少31.6%；商品住宅销售金额8508亿元，同比减少25.9%。

一月底新冠肺炎疫情蔓延，各城市响应中国房地产业协会号召暂停商品房销售活动，销售市场急速降温。随后各地出台政策应对疫情对行业的影响，政策覆盖面广，涉及开发企业拿地、开发、销售和投资等各个环节。地方政策支持主要为稳定市场预期，不等于放松调控，一线及热点城市调控政策仍将从严。

图4-4 四十个重点城市月度累计商品房销售同比增长情况

数据来源：国家统计局

表4-6 2019Q1—2020Q1四十个重点城市商品房销售及增长情况

单位：万平方米，亿元，%

40个重点城市中，37城市销售面积同比下滑，其中16城市跌幅超过三成。武汉跌幅居首下滑92.4%，其次为三亚下滑83.5%，再次为呼和浩特下滑68.6%，一线城市中北京跌幅最明显，下降41.3%，广州、上海跌幅在三成上下，深圳下滑7.9%；仅乌鲁木齐、南京、杭州销售面积同比上涨，涨幅不超过8%。从绝对值来看，重庆以943万平方米商品房销售面积遥遥领先，其次为成都583万平方米，前十的还有郑州、苏州、长沙、宁波、西安、苏州、上海、无锡，销售面积在227-319万平方米之间。

37城市销售金额下滑，其中17城市跌幅超过三成。武汉跌幅居首下滑92.6%，其次三亚下滑82.4%，再次为呼和浩特下滑63.3%，上海、北京、广州三个一线城市跌幅均超过三成，深圳下滑7.1%；南京、无锡、杭州销售金额上涨，涨幅分别为26.4%、19.0%、3.7%。成都、重庆商品房销售金额领先，分别为669亿元、666亿元，其次苏州、杭州销售金额也超过600亿元，前十的还有上海、深圳、南京、宁波、广州、福州，销售金额在396-598亿元之间。

表4-7 2020年一季度商品房销售同比下降城市TOP10

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：国家统计局

一季度40重点城市商品房销售均价13964元/平方米，同比上涨5.6%；其中商品住宅销售均价14495元/平方米，同比上涨8.4%。

40个重点城市中，商品房销售均价同比上涨的城市有26个，南京以21.8%涨幅居首，其次杭州、银川涨幅也超过两成，8城市涨幅在一到两成之间；长春价格与去年持平；下降的城市有13个，其中乌鲁木齐跌幅明显下降30.1%，其次为上海下降15.0%，石家庄、济南、兰州从2019年一季度起持续下降。从绝对值来看，深圳以53981元/平方米的均价持续领先，北京以40003元/平方米次之，杭州、三亚、上海、广州、南京在21000-30000元/平方米之间。

表4-8 2020年一季度四十个重点城市商品房销售均价涨幅排行榜

单位：元/平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据计算。

五、市场全面降温一线城市抗风险能力相对较强

一季度，各层级城市开发投资及住宅投资均同比下滑，表现为40重点城市跌幅高于全国，全国高于一线城市；土地购置费方面，40重点城市负增长，一线城市同比涨幅高于全国。商品房销售各项指标跌幅在两到三成，40重点城市和一线城市跌幅高于全国；40城市和全国商品住宅的销售金额跌幅相对更小，说明非住宅类产品的这些城市价格跌幅更明显。土地市场方面全部负增长，一线城市土地购置面积跌幅最大、成交价款跌幅最小，其次40重点城市土地购置面积跌幅较成交价款大11.7个百分点，全国层面差距更小，表现出各层级城市地价不同涨势。

整体来看，房地产市场普遍受疫情影响全面降温，开发企业更看重一线城市的投资价值，无论住宅市场还是非住宅市场抗风险能力都要强于其他城市，同时获取土地的成本更大，对企业资金实力要求也更高。

表4-9 2020年一季度及全年各指标不同层级对比表

单位：万平方米，亿元，%