[贷款问题]葛庆：“转贷”——就这 15天，他省了70万！！

上个月我一个客户的朋友，老徐，咨询了我一个问题“现在的银行利率这么低，我能不能把之前做的高利息的贷款转成现在这种低利息的？减少一点压力”

经过详细询问，老徐开了个连锁餐饮公司，16年因为生意周转，在招商银行做了20年期的先息后本产品，年息6.86%（当时的基准利率上浮40个百分点），5年还一次本，前前后后一共贷了240万，用他名下的两套房子做的抵押。现在每个月还16464，2021年要还第一个60万，本来按照正常经营，明年肯定是没有问题，但是这个疫情影响太大，到现在还没有复工，再加上去年年底又开了新店，之前的底子都消耗殆尽，还不知道什么时候能缓过来。

老徐也是个性情中人，从无到有，白手起家，在武汉打拼奋斗了18年。疫情这么长时间，三家店，员工工资都还正常发放，30多号人，一个月不算租金，小十万就出去了，现在银行的利息低，赶一波政策，能省一点是一点。

“转贷”，其实也是字面意思，就是在银行的借款到期了，再重新做一次授信，拉长授信时间的一种方式。

以目前的武汉融资市场形势来看，不管是先息后本，还是等额本息，银行抵押贷款的利率，都有所下调，以下是会融收录的部分银行2020年的抵押经营贷利率（参考）：

建行3.57 先息后本一年期 三年授信

中信5.15 先息后本20年期 一年归本0.05

平安4.85 先息后本一年期 一年授信

邮储4.35 先息后本一年期 三年授信

兴业6.37 先息后本10年期 一年归本0.05 到期一次性归本

民生5.02 先息后本一年期 一年授信

经过综合考虑，在我们建议之下，老徐选择了中信，20年授信，一年归一次本，年息5.15，15个工作日走下来，直到最后到账的那一刻，他还不敢相信，就这简单的一步，给他节省了一个季度的毛利，少抵押一套房子，增加了30+万的流动资金。最后他跟我说，玩转金融实在太重要了。

下面我来讲一下，操作的具体步骤：

第一步 明确“转贷”意向

有很多客户，在有这个念头的时候，确实是想这样操作，但是一直停留在想的阶段，没有付出行动，以至于想法胎死腹中。老徐说实话，也不缺钱，要他挺过这段时间，不是什么难事，等到疫情结束，餐馆正常经营，也没什么压力，之前也是犹犹豫豫，在我做完方案和他具体沟通的时候，才下定决心，做这个“转贷”。

第二步 做好融资规划，计算具体费用

老徐是16年做的抵押类经营性贷款，前后240万，用两套房子做的抵押，年息6.86%，当时直接找的银行，没有经过第三方中介，所以没有服务费啥的，所以费用就只有利息20年的总利息

按银行的先息后本算法：2400000×6.86%×5+1800000×6.86%×5+1200000×6.86%×5+600000×6.86%×5=2058000（元）

更换产品后，所付的总利息：2400000×5.15%×1+2280000×5.15%×1…2400000×(1-0.5×N)%×5.15%×1…2400000×(1-0.5×19)×1=1353420（元）（N代表年限）比较下来，纯利息，减少了70+w

第三步 出策划 做方案

老徐之前用的是两套房产，做的经营抵押贷款，一套抵押了180万，另一套只做了60万，现在房价涨了，按照现在的市场价值评估出来，他一套房子就足够做出240万，而且还有剩余（早期买房就是好，直接享受了房价上涨带来的红利，着实羡慕的不行）
评估出来之后，之前贷180万的房子，现在可以直接贷280万，房子还是那套房子，自己一直在住，价格就这么上来了，不光可以“转贷”，缓解资金困境，还能到手30+万，更重要的，还消了另一套房子的抵押状态。人在家中坐，钱从天上来。

第四步 走正常抵押流程

在各方面条件，满足要求的情况下，流程走起来很快，算上中间过桥的时间，不会超过15个工作日，具体步骤和资料往期文章有提到。

葛庆：干货来了——房屋抵押贷款的常识

第五步 合理的资产规划

像老徐这样，精明的商人，他肯定有他自己的规划。
在“转贷”完成之后，月还款额

由前五年每个月月息240×6.86%÷12=13720（元）

变成现在的逐年递减，首年的月息280×5.15%÷12=12017（元），而且年限没变，额度更高，利息还更少

总结：合理的融资策划服务，不光只是让你拿钱付利息，赚服务费，而是在帮你省钱，每一分钱都来之不易。

市面上很多贷款都是咱没有选择到最合适自己的方案，第一是自己不懂，第二被贷款机构销售员推销而选择了错误的方案，虽然都能解决眼前的资金问题，但有些时候，一个错误的贷款方案，往往是一颗定时炸弹，随时可能再次出现债务危机。

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