[开发商贷款]房产开发商贷款路线图及操作技术

从空手套白狼到相忘江湖

“开发贷款有松动的迹象!”近期媒体的这一类标题令开发商们很是热血沸腾了一番。但是很快，这种激动再次变成苦笑。

支行客户服务部蒋经理向《第一财经日报》证实：“目前，房地产开发企业要想在银行贷款只能是项目贷款方式，自有资金比例达到35%以上，而且四证俱全。这些硬性规定并没有改变。”

“空手套白狼”的年代

“前几年的开发贷款模式是企业提要求，银行尽量满足。”一直从事房地产金融服务的杨先生回忆说。在房地产开发过程中，银行贷款能不能拿到，成为项目启动的第一环节。

“那时候只要开发商有一定的自有资金和一个项目规划书，就可以向银行申请贷款了。比如你的项目规划书上写明项目开发成本是两个亿，那么只要你出具6000万元的自有资金证明，其他资金就由银行负责解决，并分期提供给企业。”杨先生说。

当时，多数开发商是拿着银行贷款去办四证，甚至是交付土地出让金，而一旦达到了预售标准，开发商有了销售回款，就可以拿这些钱偿还银行贷款。再加上建筑商和材料供应商的垫资，只要具备一定资金运作能力，开发商就能以空手套白狼的方式完成开发。

“最早，房地产开发贷款的自有资金比例为20%。2003年6月提高到了30%，但那时候操作仍然不规范，少一点也可以贷的。”杨先生认为身处那一时期的开发商简直是在享受高额的贷款盛宴。

除了进入门槛低，“空手时代”的开发商可以有很多变相贷款的做法。杨先生告诉记者，在销售环节如果出现资金问题，可以申请追加贷款；以原有的房地产项目作抵押也可以向银行贷款。但是现在，上海各商业银行都已经停止了房地产企业的抵押贷款，只允许作项目贷款，从而避免了连环抵押的风险。

显然，银行对房地产开发的宽贷政策成为助长开发热的重要驱动之一。而银行此举一方面是看好当时的房地产市场趋势，另一方面则源于自身对贷款业务的扩张需要。

“在过去市场景气的时候，银行为了吸引更多的贷款，尽管对一些违规做法心知肚明，在操作上却是默许的。”一位银行内部人士介绍。

宏观调控：审贷环节几乎卡死贷款

针对当时过于通畅的开发贷款政策，中国人民银行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121号文件”)，核心内容是：房地产开发贷款自有资金比例要达到30%；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款；承建施工企业不能通过流动资金贷款为开发商垫资开发项目。

一个文件，向以往三种不规范操作下了禁令。此后一年多的时间里，开发贷款热潮并未因此消退。由于巨大的房地产市场利润空间，一些银行对四证不全的开发企业仍采取积极放贷的政策。于是，更严厉的限制政策在隔年9月来临。

《指引》同时规定，在分期发放贷款过程中要对其资金使用情况进行监控；对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业进行销售监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

由此，银行真正拉起了防控开发贷款风险的大旗，放贷审慎，催款有方。开发商终于感到了银行大门的徐徐关闭，银行各类报告中显示的房地产开发贷款额度开始下降。

受制于政策：银行欲迎还拒

“我们银行几乎已经不做房地产开发的项目贷款了。不是不想做，是央行统一的贷款政策令符合条件的开发商不用贷，没条件的无法贷。”民生银行一位客户经理表示。据他分析，对于开发企业而言，如果达到放贷标准，开发商通过承建单位和材料供应商垫资的方式，就已经可以启动项目。因此，“这些规定不变，中小开发商想走银行贷款的路仍然行不通。”

此前，有媒体报道，中国工商银行出台了一份名为《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》的文件，其中称将“重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。”与此同时，深圳、上海等地纷纷出现了开发贷款“松绑”的传言。而据《第一财经日报》了解，上海的一些开发商的确收到了银行资金绣球，但是并不是以开发贷款的形式，而这类青睐也不是适用于任何企业。

7月8日，中国农业银行为上海最大的房地产企业——绿地集团提供30亿元的银行授信额度。同一天，复地集团也与中国农业银行签订全面“银企合作协议”。而大华集团也获得农行提供的总额为30亿元的意向性信用额度以及建设银行超过10亿元的贷款综合授信额度。至此，上海开发企业三强都通过授信额度方式与银行再次结盟，宏观调控下的资金危机进一步缓解。而对于众多中小开发企业而言，银行贷款的大门依然紧锁。

在当前的金融环境下，开发商们的拿钱之路并不一样宽畅。

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本文由LILY发布，作者：462774977

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