[土地储备贷款]华发东进 69亿南京扩储里的千亿焦虑

观点地产网 刚刚结束的南京土拍，华发股份成为了最大的赢家。

4月29日，南京拍卖出让五宗地块，成交总价达到129.06亿元，其中，华发以69.1亿元的价格夺得城中G05商住地块，成为本场土拍的最大黑马。

“华发这两年还是比较低调的”，南京业内人士尹霄飞表示，华发三年前首次进入南京，如今还处于一个熟悉市场的阶段。

事实上，华发于2017年砸下89亿元首次叩响南京楼市大门，如今，时隔两年华发再度落子南京，不少分析认为，华发欲借南京以及华东区域来冲击千亿门槛。

69亿重仓南京

4月29日，南京出让位于秦淮区、建邺区、江宁区及栖霞区的五宗地块，上午十点，地块准时开拍，首先出让的是位于秦淮区的城中G05号地块。

资料显示，该地块位于秦淮区光华路以南、友谊河路以东，总用地面积9.27万平方米，容积率2.5，用地性质为商住混合用地，限高60米。城中G05号地块的起拍价为65.3亿元，地块获得了厦门建发、华发、招商、新城、中梁等房企参与竞拍。

地块开拍后，房企们似乎还处于“拘谨与羞涩”的状态，虽然几家房企轮番进行报价，但现场竞价的情况不算激烈，房企报价的速度也相对缓慢，开拍半小时后，地块仅报价11轮，溢价率也仅为1.5%。

而紧随城中G05号地块之后开拍的江心洲G06地块，一经开拍立马进入白热化阶段，参拍的十余家房企争相竞价，报价十分迅速，开拍仅24分钟，地块获得32轮报价，楼面价达到3.21万元/平方米，刷新了江心洲的楼面地价。

与此同时，河西中G07地块和仙林G09地块也紧随其后进入竞价阶段，但开拍不久随即落入开发商囊中。

相比之下，城中G05号地块仍旧以缓慢的速度推进着拍卖流程。最终，经过39轮的竞价，华发击败了招商、新城等企业，一举拿下该地块，成交总价69.1亿元，成交楼面价为2.98万元/平方米，溢价率5.8%。

“这是春节过后南京的第二场土拍，总体来说，南京土地市场还是比较稳健，当然各个板块之间也会存在一些冷热不均的情况”，尹霄飞提到，热点板块还是非常受到关注的，比如江心洲的地块，但有些地块的关注度不高。

分析人士提到，城中G05地块的溢价率比较低，竞拍企业也不多，主要是因为这宗地块的价格比较高，同时，这宗地块属于商住用地，要求建设高质量的商住综合体项目，也在一定程度拉高了企业的拿地门槛。

“G05地块体量比较大，超过9万平方米，不排除华发会以合作的方式打造上述项目”，该分析人士透露。

事实上，华发在南京开发的项目多以合作的形式展开。于2017年首次布局南京时，华发拉来华润联手打造了“华发华润置地万象天地”项目，随后，其又与万科、金地共同开发南京市江宁区天印大道住宅地块。

但关于G05地块的未来规划，观点地产新媒体联系华发股份相关人员咨询，截至发稿，对方暂未回复。

华东史记与华发千亿梦

“华发这两年持续在扩张，也不断在长三角发力”，分析人士提到。

根据最新披露的数据，2019年全年，华发股份录的签约销售额922.73亿元，同比增长58.54%，销售面积395.91万平方米。其中，华东区域以销售金额375.21亿元贡献最大，销售占比40.66%，珠海区域全年销售256.21亿元，销售占比 27.76%，紧随华东之后。

事实上，华东区域的销售额已经连续两年超过华发股份的大本营——珠海，而以上海、南京为代表的华东区域已经成为了华发销售的“主力军”。

数据来源：企业财报、观点指数整理

据观点地产新媒体获悉，华发股份于2015年首次进入华东市场，同年，华发实现销售金额133亿元，随后，2016年，华发股份录得总销售357.25亿元，而其华东区域的销售额为66.44亿元，占总销售的18.6%。

2017年，华东区域的销售占比进一步提升至19.45%。到了2018年，华发在华东区域销售首次突破百亿，达到226.78亿元，占总销售582亿元的38.96%。同年，珠海区域录得124.40亿元的销售额，占总销售金额比21.37%。

过去二十余年，珠海一直是华发股份的业务重心，如今，华发似乎找到了新的新增点，因此，近两年不断重仓华东区域。

据观点指数不完全统计，仅2019年11月、12月两个月，华发股份共斥资151亿元在7个城市拿下了12宗地块，其中，该公司在长三角一带拿下7宗地块，涉资118.87亿元。

频繁重仓华东区域，其背后显现的是华发对土储降低的焦虑与千亿规模的渴望。

分析人士看来，华发距离千亿规模只差临门一脚，重仓销售贡献大区也可以看出此类企业对规模的渴求。

“另一方面，近几年华发股份的土储不断减少，从简单的拿地逻辑来看，华发也有土储的压力和拿地的需求了”，该分析人士补充道。

数据来源：企业财报、观点指数整理

数据显示，2017年，华发股份的总土地储备为877.11万平方米，为近三年来的最高值，2018年末，该数值降至750.04万平方米，截至2019年末，华发的土地储备再度降低，其拥有的土储计容建筑面积仅剩697.48万平方米，在建面积1367.02万平方米，较2017年有了明显的下滑。

就具体的数据而言，华中地区土地储备面积占比45.71%；华南地区土地储备面积占比33.93%；北方地区土地储备面积占比12.05%；华东地区土地储备面积占比仅8.31%，这也就意味着华发股份在华东地区的土地储备情况更是不容乐观。

充足的土地储备是销售的基础，一旦华发股份的“粮草告急”，其在销售端亦难以发力，因此进入2020年，华发亦不断通过公开市场拿地、旧改项目等来增加其土地储备。