[银行按揭贷款计算器]关注！六大银行新增贷款一半流向楼市

房贷利率的涨跌牵动着购房者的神经，住房按揭贷款的情况也备受关注。

近期，随着上市银行年报陆续披露，银行去年涉房贷款增长情况浮出水面。统计数据显示，截至日前33家已披露2018年度业绩的上市银行（含A股、H股）去年末涉房贷款余额合计28万亿元，在总贷款中的占比接近32.7%。其中，个人房贷总额近23万亿元，较去年初增长15.6%；对公贷款项下房地产行业贷款余额也接近5.4万亿元，较年初增长16.2%。

据证券时报统计，截至2018年末，33家上市银行个人房贷总额已接近23万亿元，较年初增长15.6%。

与此前趋势相比，虽然个人房贷增速还处于继续降低的通道，不过考虑到这类优质资产对银行的综合效益，个人房贷在A股上市银行的信贷投放中仍占据重要地位。

一个可以直接佐证的数据是：前述33家上市银行去年房贷增量在总贷款增量中的占比高达37.5%。

另据经济观察报统计，2018年六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元。占据了新增贷款及垫款的49.39%。

在贷款及垫款分类中，各大银行基本分为个人贷款（包含个人住房贷款、消费贷款等）、公司贷款及垫款、票据贴现三大类，也有部分银行因各自规则不同而稍有差异。在分类中，个人贷款新增3.12万亿，占据新增贷款60.77%；公司贷款新增1.63万亿，占新增贷款31.7%。公司贷款新增额度低于房贷增速。

六大行中，工行增长额度最多，6512.72亿元，增长16.5%；邮储增速最快，增加2,627.22亿元，增长22.74%。

经济观察报注意到，随着新增额度的增加，房贷在银行内部总贷款中的占比也逐渐提升。以工行为例，个人住房贷款占据个人贷款的比例由2017年末的79.6%提高的2018年末的81.5%；占总贷款余额的比例由2017年的27.6%上升到2018年的29.76%。邮储个人住房贷款占个贷比例由59.35%提高到61.12%，占总贷款余额的比例由2017年的31.8%上升到33.1%。

个人住房贷款又占据了个人贷款类别中的大头，个人住房贷款占个人贷款的81.26%，其他的份额分别被消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等类别分食。

比如，工行的个人贷款结构中，个人住房贷款占据了81.5%，与六大行平均情况基本一致；个人消费贷款占比3.6%；个人经营性贷款占比3.8%；信用卡透支占比11.1%。

曾有银行个贷经理向记者表示，按揭贷款是很多银行偏爱的优质资产，因为产生不良的概率低于其他贷款。虽然按揭贷款新增额度上升，但是不良资产质量状况没有随之增加。比如，在农行中按照业务分类中的不良贷款结构显示，个人住房贷款在总贷款的占比由2017年末的5.8%提高到2018年末的5.9%，但是不良率却有好转，由0.36%降到0.31%。

工行建行农行仍是个人房贷大户

据证券时报报道，从个人房贷来看，工行、建行、农行仍是房贷大户，无论是房贷余额还是增量，都在国内银行中排名居前。其中，建行去年末房贷余额在总贷款中占比高达35.1%，继续排名国内银行第一位；邮储银行、农行的房贷占比也分别达33%、30.7%。

在股份制银行之中，去年房贷增量规模较大的则是中信银行和招商银行，分别超过1381亿元和953亿元。但增速最快的却是浙商银行，该行去年末房贷余额仅为444.5亿元，较去年初大增57%。

值得注意的是，民生银行去年末个人房贷余额较去年初压降约155亿元，减幅近4%，成为少数几家减少个人房贷投放的银行。

在中小银行当中，由于房贷余额基数较低，多家银行去年实现100%以上的房贷增速。其中，甘肃银行、江阴银行、盛京银行增速分别为221%、131%和126%，但这些银行的房贷占比都不超过10%。

从房贷增量在全行贷款增量中的占比来看，国有大行普遍超过40%，其中建行此项占比甚至达到67%；股份行中则以中信银行、招商银行居前，分别达33%、26%；中小银行中，江西银行去年房贷增量占比高达44%，促使该行去年末房贷余额在全行贷款中的占比升至25.7%，暂列上市中小银行第一位。

民生银行对公房贷迅增

此外，银行也一直是房企开发资金来源的最大金主。不过，在银行新增贷款中，投向房地产业贷款（包括房企开发贷、经营性物业抵押贷款及非房地产用途贷款）的份额普遍不高。

据中国房地产报报道，从房地产业贷款余额来看，中国银行居银行之首。2018年末，中国银行房地产业贷款余额6428.33亿元，同比增长8.41%，在贷款总额中占比6.17%；但其2018年新增贷款投向房地产业的份额仅5.59%，房地产业贷款增量498.52亿元。

农业银行是房地产业贷款规模第二大银行，其2018年末房地产业贷款余额6114.56亿元，同比增长19.07%，在贷款总额中占比9.4%。其2018年新增贷款投向房地产业的份额为8.03%，房地产业贷款增量979.44亿元。

第三名工商银行，2018年末房地产业贷款余额5920.31亿元，同比增长17.99%，在贷款总额中占比7.4%。其2018年新增贷款投向房地产业的份额为7.61%，房地产业贷款增量902.62亿元。

第四名建设银行，2018年末房地产业贷款余额5100.45亿元，同比增长22.94%，占贷款总额3.7%；其中，房地产开发类贷款余额3656.54亿元，较上年增加466.54亿元，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

中国邮政储蓄银行的房地产业贷款余额则在国有大行中垫底，仅563.45亿元，甚至远远低于浦发银行、光大银行、平安银行等股份制银行。

相比之下，股份制银行对房地产业贷款的积极性更强一些。

2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元，居上市银行之首，占全部新增贷款的比重高达52.22%，即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。2018年末民生银行房地产业贷款余额3879.42亿元，同比增长51.46%，占全部贷款余额的12.69%，占比较上一年提高3.5个百分点。在民生银行”公司贷款和垫款”项目金额排名中，房地产业贷款排在第一名，超过了制造业、批发零售等其他行业。

招商银行和光大银行对房地产业贷款投放力度亦较大。2018年末，招商银行房地产业贷款余额3164.9亿元，同比增长25.58%；光大银行房地产业贷款余额1920.75亿元，同比增长35.25%。在光大银行2018年企业类贷款项目金额排名中，房地产业排在第三名，仅次于制造业、水利、环境和公共设施管理业。

但随之带来的房地产业贷款不良率攀升，值得警惕。财报数据显示，民生银行2018年末不良贷款余额538.66亿元，比上年末增加59.77亿元，增幅12.48%，其中，房地产业不良贷款余额11.17亿元，同比增长102%，房地产业不良率2.07%，较2017年增加1个百分点。

光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元，不良率1.5%，较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元，不良率提升0.7个百分点。平安银行2018年末房地产业不良率1.56%，较上一年增加0.79个百分点。

聚焦重点客户和重点区域
在上市银行逆势增加开发贷投放的同时，对房企贷款的结构也在变化，普遍采取的授信策略是：聚焦重点客户和重点区域。
招行在年报中表示，对房地产授信业务，坚持”控制总量、聚焦客户、聚焦区域、调整结构、严格管理”的基本原则，围绕住房租赁、房地产资产证券化和房地产权益性投资等行业发展方向，动态调整信贷政策，引导资产组织和投放。

一方面，强化行业限额管理，并不断优化城市及客户分类管理，重点投向优质城市和总分行战略客户。另一方面，严控前期房地产价格过高及库存较高城市的融资占比，严控商用房开发融资，严控高杠杆、高融资成本地产项目融资，严格执行房地产贷款封闭管理要求，持续优化资产结构。

此外，多家银行也提高了对房地产领域的资产质量控制和风险防范要求。工行就表示，将通过两方面举措加强房地产行业风险管理：首先，引导加大房地产领域民生保障力度，继续择优支持棚改贷款业务，稳步开展租赁住房贷款业务；其次，对商业性房地产贷款在总量控制的基础上，实施区域差异化信贷政策，重点支持一线城市以及库存消化周期合理、潜在需求充足的二线城市普通商品住房项目，审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务；再次，从严控制商品房开发贷款以及商业性棚改贷款业务。

房贷仍属被严控对象

2019年开年以来，市场上的资金多了起来。但需要指出的是，严控信贷仍将是房地产调控的重要内容，严防房地产风险也是监管部门2019年的重点工作。

今年两会期间，银保监会副主席王兆星表示，2019年银保监会仍将加强房地产贷款的监测，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止通过影子银行渠道进入房地产，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时继续保障住房贷款的基本需要。

中国人民银行2019年金融市场工作会议指出，要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对于国有大行来说，”房住不炒”是其信贷政策的基本底线。农业银行方面表示，严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，农业银行还开发了零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等行为。

中国银行表态，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。

而房地产开发贷一直以来都属于被银行业严控风险的对象。中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示，尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇，理论上是中国较优质的担保品，但依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

据北京青年报记者统计，去年有超30家银行因贷款违规”涉房”，收到各地银监局开出的50余张罚单，罚金累计近千万。

进入2019年，继续有银行因此受罚。今年2月，各级银保监机构共披露160张银行业罚单，合计罚没3580万元。从违规案由来看，共有84张罚单剑指信贷业务违规，占当月披露总罚单数的一半，其中包括金融机构贷款违反审慎经营原则、贷款流入房地产市场、贷后监管不严等。3月份，各级银保监机构披露了226张银行业罚单，其中有120张与信贷业务违规相关。

来源：证券时报、经济观察报、中国房地产报、北京青年报，中房网综合整理

责任编辑：十九