[经营性物业抵押贷款]房地产商品房买卖流程是什么？商品房买卖合同签订要注意什么？

房地产中，因为商品房买卖是一种特殊商品的买卖，其买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间较长。因此，购买人对商品房买卖流程需要有一定的了解。想必大家想知道，关于房地产商品房买卖流程？北京市中顾律师事务所周红燕律师解析。

房地产商品房买卖流程

1、签订《认购书》

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。

购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

2、签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。

根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。

3、与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。

在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

4、办理预售登记

商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。

5、《商品房抵押贷款合同》登记备案

《商品房抵押贷款合同》登记备案是房地产市场信息系统建设的重要组成部分。《建设部2006年工作要点》、《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)、《关于整顿和规范房地产市场交易秩序的意见》(建住房〔2006〕166号)等对此均有明确要求。

周红燕律师支招：

商品房买卖合同签订要注意什么

1、在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式；

2、明确注明房屋面积；

3、对交楼日期要有严谨、具体的规定；

4、明确煤气通气的准确时间；

5、明确产权证发放到购房者手中的准确时间；

6、认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致；

7、定设计变更时如何承担责任；

8、仔细研读补充条款的内容。

周红燕律师补充：

商品房买卖合同没有备案有什么风险

登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。

对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。

除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前武汉市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。