[住房贷款]个人住房公积金贷款

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　　个人住房公积金贷款（Personal Housing Accumulation Fund Loan）是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。为进一步推动住房商品化、社会化的进程，住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。2018年5月15日，北京住房公积金管理中心发布《关于取消身份证明材料复印件作为住房公积金归集和贷款业务办理要件的通知》。

　　[1]

　　中文名

　　个人住房公积金贷款

　　外文名

　　Personal Housing Accumulation Fund Loan

　　定义简介

　　职工才享有的一种贷款权利

　　贷款范围

　　购买房地产企业开发的楼盘

　　1

　　贷款对象

　　2

　　贷款额度

　　3

　　贷款首付

　　4

　　期限利率

　　5

　　贷款利率

　　6

　　操作过程

　　7

　　贷款担保

　　8

　　提取条件

　　9

　　申请办理

　　10

　　偿还方式

　　11

　　攻略

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　　个人住房公积金贷款

　　1.购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的。

　　2.购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的。

　　3.购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；

　　4.因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；

　　5.为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。

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　　按现行政策规定，基本公积金贷款每户不超过10万元或不超过帐户储存总额的15倍，补充公积金贷款每户不超过3万元或储存余额的2倍。

两项公积金都缴存的职工，贷款最高额不超过13万元。并且不超过总房价的80% ，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50% ，最长期限10年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年。

　　购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

　　1.贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：

　　借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。

　　2.借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%。

　　3.每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

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　　2015年9月1日起，公积金贷款购二套房最低首付款比例可降至20%。

　　住房城乡建设部、财政部、中国人民银行2015年8月31日联合发布关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知。为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。通知自2015年9月1日起执行。

　　[2]

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　　个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。 个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。

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　　2012公积金贷款利率表，从2012年6月8日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

　　[3]

　　附表：2012年住房公积金存贷款利率调整表

　　项 目

　　调整前利率

　　调整后利率

　　一、个人住房公积金存款

　　当年缴存

　　0.5

　　0.4

　　上年结转

　　3.10

　　2.85

　　二、个人住房公积金贷款

　　五年以下（含五年）

　　4.45

　　4.20

　　五年以上

　　4.90

　　4.70

　　三、试点项目贷款

　　按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%

　　同前

　　根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，住房城乡建设部今日在其官方网站上发布了关于住房公积金存贷款利率调整的通知。武汉调整公积金缴存标准通知全文如下：

　　关于调整住房公积金存贷款利率的通知；

　　建金[2011]94号

　　各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心。

　　住房公积金存贷款利率调整表

　　根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》(银发[2011]169号)，现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：

　　一、从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变；

　　二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%；

　　三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行；

　　请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。

　　附表：住房公积金存贷款利率调整表

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　二〇一一年七月六日

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　　1.咨询，领取表格；

　　2.提出申请；

　　3.签订借款合同和抵押合同；

　　4.办理抵押登记手续；

　　5.办理房屋登记手续；

　　6.办理房屋财产保险；

　　7.贷款转帐；

　　8.每月还款；

　　9.贷款结清注销

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　　个人住房公积金贷款

　　申请个人住房公积金贷款时，必须提供房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等担保方式。

　　1.房产抵押担保方式指不转移您对房产的占有,而将房产作为债权的担保。

　　2.权利质押担保方式指您或出质人以合法有效的财产权利，如国库券等符合规定的有价证券作担保。

　　3.连带责任保证担保方式指由第三方具有保证资格的法人提供的连带责任保证担保。

　　保证人必须是具有保证资格的法人(国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人)。

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　　住房公积金的提取必须符合一定的条件，在以下情形之一的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

　　（1） 购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的；

　　（2） 离休、退休的；

　　（3）完全丧失劳动能力、并且与所在单位终止劳动关系的；

　　（4） 出境定居时；

　　（5） 偿还购房贷款本息的；

　　（6） 房租超出家庭工资收入的规定比例的。

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　　借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

　　1.借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件）；

　　2.借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情

　　况证明》；

　　3.购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件；

　　4.贷款银行要求提交的其它证明材料。

　　借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

　　1.所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》；

　　2.所购房屋评估报告书；

　　3.卖房方夫妻双方身份证、户口薄；

　　4.购房合同。

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　　根据贷款

　　个人住房公积金贷款

　　银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

　　1.每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息；

　　2.委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

　　借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

　　1.提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

　　2.提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

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　　合理确定贷款年限

　　由于公积金贷款利率要比商业性贷款利率低一个百分点，因此在组合贷款中，要合理地设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。如此，在同样的还款压力（即还款额相等的前提）下，就能以多偿还利率较高的商业性贷款而减少利息费用的支出。根据相关的公积金政策，所购房屋为一手房和竣工5年以内的次新房的，公积金贷款最长年限为30年，所购房屋为二手房的，公积金贷款最长贷款年限为15年，并且不能超过借款人法定离休或者退休时间后的5年，即男性借款人可以贷到65岁，女性借款人可以贷到60岁。由于一户家庭（夫妻）只可贷一笔公积金贷款。因此如果夫妻的年龄差异不大，那么丈夫来做贷款人，申请到的贷款年限时间更长；如果夫妻年龄相差较大，年龄较小的那一方做贷款人，就可以申请到期限更长的公积金贷款。

　　选择适合自己的公积金冲还贷方式

　　公积金冲还贷方式有两种，即“一次性还款法”和“逐月还款法”。“一次性还款法”是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额的办法。

“逐月还款法”是每月直接从委托人公积金账户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息的办法。借款人应根据自己公积金账户资金余额和贷款具体情况选择合理的冲还贷方式。

　　1.公积金账户资金余额较大

　　如果自己公积金账户的余额有几万元，并且剩余贷款全部为商业性贷款（或公积金贷款余额很小）或全部为纯公积金贷款，采用“一次性还款法”较为有利，因为“一次性还款法”可利用公积金账户的资金归还贷款余额，在资金较多的情况下归还的贷款本金就多，如此可以减少贷款的利息支出。例如，借款人王先生公积金账户余额有5万元，商业贷款余额20万元，如果采用“一次性还款法”，部分提前归还了5万元商业性贷款，使自己的贷款余额压缩为15万元。

　　在商业性贷款余额和公积金贷款余额均较大的情况下，采用“一次性还款法”就不一定合理，公积金冲还贷的顺序是先冲还公积金贷款再冲还商业性贷款，在公积金贷款余额较大的情况下，公积金资金可能全部冲还了公积金贷款，如此借款人就无法享受公积金的优惠贷款利率了。例如，借款人王先生公积金账户余额有5万元，公积金贷款余额10万元、商业贷款余额20万元，如果采用一次性冲还法，归还了5万元公积金贷款，如此就无法享受这5万元低利率的公积金贷款了。

　　因此，银行专家建议要尽可能多的享受公积金贷款的优惠。通过采用“逐月还款法”+压缩“商业性贷款”的贷款期限来实现。例如?王先生公积金账户余额有5万元，公积金贷款余额10万元、贷款年限30年，每月还款额512.05元，商业贷款余额50万元，贷款年限30年，每月还款额2918.18元?现将商业贷款期限缩短至2年?则商业性贷款每月还款额变为.44元?每月还款合计为.49元，如此选择“逐月还款法”，冲还两期即基本可将公积金账户资金用完?并且绝大部分资金用于归还商业性贷款。但重要的是应在公积金账户资金用完后再向银行申请延长贷款期限的服务

　　个人住房公积金贷款

　　，使月还款额控制在自己可以承受的范围内。

　　2.公积金账户资金余额较小

　　当您的公积金账户余额不多，相对来说采用“逐月还款法”的方式更好一些，因为公积金账户资金余额较小，如果采用“一次性还款法”，所能冲还的贷款本金也校小，一次性冲还法一年只可冲还一次，因此公积金资金在公积金账户中就被“冻结”了一年时间，由于公积金帐户存款利息低，对借款人而言不如使用“逐月还款法”，减少每个月的还贷压力。

　　另外，还提醒大家了解一个信息，即公积金冲还贷的方式是可以变更的，但每次变更必须在原委托方式已满一年以后才可操作。

　　计算

　　按照还贷能力计算的贷款额度

　　计算公式为：

　　[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

　　使用配偶额度的：

　　[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

　　其中还贷能力系数为40%

　　月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。
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