[北京贷款利率]北京复苏了

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疫情原因，国内外楼市和经济都受到很大影响，大家纷纷采取自救措施。

如房企推出网络看房，尽最大努力吸取客户信息；

政府频繁出台调控政策（如海南、衡阳、苏州、陕西等），在限价、封顶销售和土拍政策上给予房企优惠，等等。

但是，在这些动作里，最具有风向标意义的，还得看北上广深四大一线城市。

俗话说上行，下效，存乎中，形于外，无论是房企网上卖房还是政府推出楼市优惠政策，在北上广深四大风向标城市中，北京肯定是排在第一位的；在这些动作中，土拍所传递的信号，也是最明确的。

由此，全国楼市看北京，北京楼市看土拍。
就在2月18日，包括住总、越秀、中海、石榴、华发、卓越、旭辉、金地、龙湖、绿城、首开+保利、金茂、雅居乐在内20余家房企，集体围猎北京通州、大兴三宗宅地，透漏出的信息，非常值得咂摸。

▲2月北京土拍。累计出让9宗地块，揽金364亿元（数据来源：地产观察）
4月2日，北京土拍，虽然是以底价成交了三宗地块，但是土地市场成交情况不同主要与地块本身的属性有关，并不意味着北京土拍市场降温了。
过去三四年，北京是政策执行最为严厉的地方，北京楼市比现在好不了多少。尤其是限价政策，导致北京出了很多一手价比二手价还低的神盘，抢都抢不到。
而现在，仔细回放上述几场土拍，我们会发现，除了昌平东小口镇的两块地，其他的出让地块均不再有价格管制。

这也就意味着，北京限价已经悄悄放开。

也正是因为如此，绿城才敢于耗费100多亿资金，大胆在北京高溢价拿地。因为限价放开，绿城依靠产品力突出重围的想象空间就打开了。
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说实话，看到北京不限价的地块越来越多，很多人都在心里打上了一个急切的问号：北京楼市的春天，真的要来了？

而当前的北京，确实也处于一个非常微妙的特殊时期。

宏观上：

第一，除开2019年初的“小阳春”之外，北京楼市已经凉了差不多快3、4年了，按照之前大家公认的一线城市三年一个周期来看的话，新一轮上涨已经箭在弦上。

第二，据央行17日早间公告称，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，2月17日人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。MLF操作中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

有意思的是，2019年11月5日，央行也通过1年期中期借贷便利（MLF）“中标利率”的方式进行“变相降息”，这是继9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，两个月内央行的第二次出手；2020年1月6日，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元。

第三，2019年以来，国内GDP增速持续下滑，已经从2019年初的6.4降低到6。再加上此次疫情影响，很多人预计2020年一季度的gdp增长只有3%左右。

因此，从保经济、稳增长的角度看，地产“夜壶”，也有被再次拿出来的冲动。

第四，三年来，北京房价整体从高位回落了10%左右，部分板块回落了15%，个别板块甚至下跌了20%。

而环顾四周，深圳的二手房价已经超过北京，至今还在上升趋势中，厦门、广州步步紧逼，南京、杭州全面破3万，就连苏州都一度膨胀到喊出：凭啥我不能比上海贵？

回过头来再看北京，全国最大的洼地，突然变成了北上。

微观上：

第一，买房人方面，三年来，积压的购房人越来越多，大家钱包也越来越鼓。而且，三年了，有人的小孩该上学了，小孩还没上学的，至少肚子里也有小孩了。所以，这大人不急，孩子也该着急了。

第二，卖房人方面，年底了，开发商要冲刺年度销售目标回笼资金，因此新房折扣力度不小。二手房上，有些房东急于出售房子回家过个踏实年，或者卖房救公司，不然老板娘可能就要跟人跑了，时不时就来个挥泪大甩卖。

综上，无论是从宏观还是微观，还是从土拍限价松动的程度来看，北京楼市似乎都有启动的迹象。

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那么究竟是不是这样呢？

世间纷纷扰扰，信息亦假亦真，但大道至简。星子认为，其实影响国内楼市、决定房价最核心也是最重要的三个要素不外乎：供需，货币，政策。

供需是基本面。它决定了房价涨跌的基础，任何脱离了供需的讨论，都是耍流氓。如果不相信，你去问问早年投资重庆的那几批人，他们一定会拉着你的手一把鼻涕一把泪地告诉你，自助餐一样无限量、24小时全天候供应的重庆房子，把所有人都吃伤了，吃吐了。

上面这张图，是最近4年北京楼市的土地供应量，由于北方的房子从拿地到销售，周期平均在1.5年左右，所以，2019年上市的房子，大部分是2017年和2018年上半年拿地建设的。2020年上市的房子，大部分是2018年和2019年上半年拿地建设的。

从土地成交来看，2017年2018年土地供应不算太紧张，加起来比2015年2016年还要多一些。因此供应端的矛盾，短期内还是不太突出。

有人说限价房土地成交不少，挤压了商品房。对也不对，限价房一样是有效供应，虽然成交没有那么火爆，日光月光的，但是也不差，很多资金有限的人购买限价房去了，自然也就解决了一部分需求。

从购房需求人口来看，地球人都知道，2017年，2018年，2019年，北京常驻人口都是减少的，2020年受疫情影响，应该也不例外。但这不是重点，因为目前北京实行的是严格的5年社保才能购房的政策。所以应该看2015年，2016年的人口增减情况。

从上面的图可以看出，和2010年2011年一年就是大几十万的人口增量相比， 2015年2016年的购房人口压力，不是小，是小太多了。

因此，从常驻人口增量也可以看出，为什么2015年2016年那两年房价突燃串升那么猛，基本接近一倍的涨幅？

一个重要的原因就是，2010年北京常驻人口足足增加了102万，2011年又是57万，这两年160万的潜在购房人，集中在2015年2016年达到了五年社保购房资格，可以说购房需求完全井喷。

需求端井喷，但是供应端一样老牛拉马车。所以，当时面临严重的供需矛盾，不大涨，真天理不容了。

2020年的时候，2015年进入北京的人将有购房资格，而2015年北京常驻人口只增加了19万，相较于2010年的102万，还不到五分之一。

有人说为啥不看看户籍人口？户籍人口增加一个就实打实立马增加一个购买力啊。

如果你看到户籍人口的数量和趋势的话，可能会更沮丧。

第一，由于北京很早就开始就严格控制人口，所以对于户口这张蓝票票，拽的很紧。基本一年就在十几二十万，最高峰的2011年，也就21万，相较于百万级别的常驻人口增长，这真不算主力。

同时，从大趋势来看，还在进一步收紧，逐年下降，从2017年开始，户籍人口甚至负增长了。

因此，从需求端而言，2020年，并非北京楼市的大年。

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那么货币端呢？

在楼市里，货币是动力源。货币供应的多少，直接决定着房价的涨跌。可以这样说，货币之水的深浅，决定着房地产这条大船水位线的高低。

我们就看一个数，M2，也就是广义货币供应量，这个数是最能反映全社会资金面的，对楼市影响也最大。

上图是历年来M2的总量和增量。可以看到，M2一直在增加，从2009年的60万亿来到2019年10月末的194万亿，到年底预计为196万亿。十年间货币总量增长3.2倍。

如果你再算算目前北京的房价和2009年北京的房价比，其实大约也就在3.5倍左右。所以，正如上面所说，房子还是十年前那套房子，甚至更老一点，更丑一点。

但是，你大娘还是你大娘，可你手里的纸币却已经不是十年前的那张纸币了。

如果我没记错的话，十几年前100元上面是四个老爷爷，现在100元上面，只有一个老爷爷了吧？

如果进一步分析可以看出，M2十年间增长了3倍多，但是平均到每年下来，并不是匀速的，而是有的年份增长快，有的年份增长慢。

比如2009年增长高达27.6%，2010年是20%。这两年为啥这么快？四万亿啊亲。而2014年的时候只有10.9%，到2017年，2018年，2019年（预测数据），则降到了个位数。

再看看房价变化呢？简直对应的是不要不要的。

2009年2010年M2连续两年增幅超过20%，北京楼市迎来四万亿之后的翻倍上涨。

之后M2增速逐年放缓，到2014年增速降低到10.9%，相较于2009年的高点跌幅达到三分之二，反映到楼市上就是北京市场2014年冷到了极点。

翻过来2015年2016年，M2增速来了个大反转，快速止跌反弹，达到13.9%和12.1%。结果就是楼市再度引爆，大家都很清楚了，北京房价在高位实现了难度极大的接近翻倍的涨幅。

这难度，不亚于给幻影战斗机空中加油。

而到了2017年，2018年，2019年，M2增速连续3年在个位数低位运行，北京的房价，随之进入下行期。

因此，通过M2的历年增速变化情况，可以明显得出，货币的放水速度，直接决定了房价的涨跌。正如我们前面所说，货币是房价涨跌的动力源，货币之水的深浅，决定了房地产这条船水位线的高低。

所以，从货币供应的角度来看，北京房价要再次启动，必定需要货币在后面大力支援，至少M2的增速要达到两位数以上才行。

目前，从货币端来看，北京楼市回暖是可能的，大涨是不会的。

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最后是政策端。

前面我们说了，目前国内的经济模式是马克思主义政治经济学指导下的市场经济。因此，在研究经济基本面和基本规律的同时，我们还必须从宏观调控的角度多方考虑。

具体到楼市上，就是调控政策的松紧问题。

从四大一线城市目前的调控政策上看，北京无论在那个方面，几乎都是最严的。社保5年限购，非普首套贷款比例40%，二套80%，等等，不一一列举，大家都清楚。

虽然疫情严峻，但从目前的情况看，北京限购限贷等关键性政策还是没有放松的迹象。毕竟北京，是中国城市的“老大”，全国可都盯着呢。

当然，北京楼市放松土拍限价，已经起到了一定的风向标作用。敏感的城市，如苏州，还是察觉到北京已经在吹风了。

▲苏州土地新政：超过市场指导价的，不需要封顶销售，进入一次性报价的，也不用进行现房销售了。这也意味着政府当下对价格的管控有所削弱。
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记性好的人可能还都记得，前些年两会上的“有恒产者有恒心”，直接把北京楼市推向了顶峰。

随后，从2016年开启的“房住不炒”各项政策，又把北京楼市带入冰封时代。

因此，当下北京的楼市，是敏感期、特殊期、混沌期。为了对抗疫情，为了延续经济，稍微吹吹暖风可以，接下来怎么走，还得看推迟的大会。

毕竟在我国，事儿来了，先会很淡定。后面事儿大了，GDP扛不住了，就会慌张了。
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