[新房贷款]【多地房贷利率下降、公积金新政频出，楼市是否回暖？】

2018年年末住建部作出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，2019年“稳”仍是房地产市场的主基调。在“房住不炒、因城施策、分类指导”的调控框架下，各地政策出现诸多变化，比如全国各地房贷利率有所下降，公积金政策有不同走向的变化。而从房地产成交数据来看，市场也经历沉浮。

今年1季度多地房贷利率下降

根据融360最新数据，与2018年末相比，2019年1季度共27个城市的房贷利率有不同程度的下降。

融360大数据研究院监测数据显示：2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比下降0.35%。2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降 0.53%。3月全国首套房贷款平均利率为5.56%，环比下降1.24%。

全国35个城市中，2019年1月，7个城市首套房贷款利率均值下降，最高值为武汉6.16%，较上月下降 8BP。

2月，有10 个城市的首套房贷款利率下降，其中南京下降幅度最大，达到20BP；其次是深圳和南宁，均为11BP。最低值为上海5.06%，环比下降3BP；最高值为武汉6.16%，较上月持平。

3月，厦门的首套房贷款平均利率最低，为4.90%，较上月下降了47个BP，与基准利率持平；上海次低5.06%，与上月持平；最高值仍为武汉6.09%，但也环比下降了7个BP。

就在3月，有138家银行下调了房贷利率。

近一年全国首套房贷款平均利率走势 来源：融360

二套房贷利率也不例外。

融360大数据研究院监测数据显示：2019 年 1 月全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落 2BP，环比下降0.33%。

2月全国二套房贷款平均利率为5.99%，较上月回落3BP，在时隔8个月后首次回归至6%以下水平。

3月全国二套房贷款平均利率为5.89%，较上月回落10BP，这已经是连续第5个月回落，且下降幅度达到最大，与2月的5.99%相比下降了10BP。

近一年全国二套房贷款平均利率走势 来源：融360

看一线城市广州，今年2月开始房贷利率普降。

2月广州首套房贷款平均利率为5.52%，较上期下降 3BP，环比下降 0.54%；二套房贷款平均利率为5.85%， 下降 1BP，环比下降0.17%。3月广州首套房贷款平均利率为5.42%，较上期下降10BP，环比下降1.81%；二套房贷款平均利率为5.71%，下降14BP，环比下降2.39%。

整体而言，全国各地房贷利率在下降，可见市场在努力激发人们的购房消费。

根据近日央行报告，2019年第一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。

由此可以预测，接下来，全国房贷利率可能会继续下降。

“认房又认贷” 公积金屡现新政

二套房“认房又认贷”，可谓近期“最严公积金新政”。

图片来源：网络

早在去年9月，北京发布公积金贷款新政，其中就包括二套房“认房又认贷”；今年1月1日起，绵阳也将借款人家庭房屋套数认定由“认贷不认房”，调整为“认贷与认房相结合”的原则；1月29日，成都发布了《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》，对二套房的认定“既认房，又认贷”。

而引起大家关注的，便是4月12日，国管公积金中心将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。

新政规定，借款申请人家庭（括借款申请人、配偶及未成年子女）在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录）的，按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。

换句话说，曾经贷款买过房，无论是商贷还是公积金贷，现在卖小买大，从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的，不予贷款。

从这项政策来看，“房住不炒”这项政府调控楼市政策的准则。

不过，对于促进刚需，政策上也似乎有所支持。

今年1季度，先后有广州、绵阳、北京、成都等城市调整公积金贷款条件，放宽户籍方面的限制。

比如，广州放宽了职工异地购房提取公积金范围，1月1日起，在佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关六个城市购买自住住房也可以提取公积金。3月7日，北京提出，缴存人及配偶在京无房，购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房，可以申请提取住房公积金。

另外，今年，清远、海南、河南、佛山等城市都相继提升了住房公积金贷款额度。

1季度40城新房成交面积同比下降4%

易居房地产研究院报告显示，2019年1季度，全国40城累计成交面积同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%，二线城市累计同比下降4%，三四线城市累计同比下降12%。

具体来看，今年1月份，40城新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。2月份，40城新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%。3月份迎来“小阳春”，40城新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。

易居研究院研究员沈昕表示，2019年1季度，市场分化较为明显，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳反弹；二线城市成交小幅下降，其中东北和西部二线城市下降幅度较大；三四线城市同比降幅较大，其中又以未调控或弱调控的三四线城市同比降幅最大。

总体来看，从2月开始，一线城市成交面积开始上升，但二三线城市则不太理想，成交面积逐月下降。

看回广州，1季度广州一手房总成交18854套，同比上涨28%，而二手住宅总成交8733套（剔除南沙、从化数据），与去年一季度相比下跌近5成。

不过，截至4月25日，4月广州网签一手住宅面积为94.95万㎡，环比上涨21%，超越3月成为2019年成交新高，可见楼市渐渐回暖。

宏观分析，楼市“稳”为先，政策上不会放松太多，但“房住不炒”，政策也会扶持刚需市场，这在房贷利率调整和公积金政策方面也都有所体现。从市场反映来看，房地产市场不再大热，但整体态势比较稳定，一线城市保持微涨，二三线城市则调控更严格。