[二手房商业贷款]购房者再迎“利好”，购房成本继续减少，还有两个“取消”在路上

我国的房地产市场起步较晚，真正快速发展是在98年住房商品化改革以后，到今天也仅仅20来年时间。虽然时间不长，但取得的成效却是显著的，从已购房者来说，我们居住的小区环境得到大幅改善，宜居性更强。从开发商角度来说，住房产品不断更新换代，设计理念更符合现代人居属性。总之，老百姓的居住条件相比过去得到大幅改善，加入改善置业的人群也越来越多。

不过，在居住品质提高的同时，房价也是不断上涨。在大多数人的印象中，自住房商品化改革以后，房价似乎都是在上涨过程中，中间仅有的那么两次回调也非常短暂。就拿本轮楼市来说，自2015年国家开启的楼市去库存战略以后，以前多年不涨的三四线城市楼市也迎来了脱胎换骨的变化，以前是卖不掉，后面变成只能摇号，价格方面少则涨百分之三五十，多则翻倍。对于今天的购房者来说，普通家庭要买一套房已不是那么容易了。那么，对于后面要购房的朋友来说，楼市到底如何变化？购房者再迎“利好”，购房成本继续减少，还有两个“取消”在路上？

01中央定调楼市大局

国家统计部门在日前发布的商品房销售价格指数报告时显示，70个重点监测的大中城市同比和环比继续上涨。3月份，一二三线城市房价同比涨幅分别达到4.2%、12.2%和11.4%，环比2月份涨幅有所扩大。此前媒体报道的销售遇冷，价格打折等，在官方的数据面前似乎产生偏差。不仅是新房，二手房价格也出现了量价齐升局面，下跌城市个数由2月份的14个减少到10个。业内人士指出，楼市“小阳春”如期来临。

楼市现状如此。在去年10月和12月的中央会议上均未提及房地产相，不过，近日这次时间有所提前的中央政治局经济工作会议再次提及房地产，相比去年7月，时间已经间隔了9个月。会议重提“房住不炒”，应该说态度十分鲜明。内容是这样的：

要坚持房子是由来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

在这次会议上，中央定调楼市大局。在具体的实施过程中，预计一方面继续坚持房住不炒政策，限购、限售、限贷、限价等调控措施还会继续坚持，即使有所调整，也是局部的预调微调，大面积放松的概率极小；另一方面，夯实地方政府主体调控责任，地方政府根据实际情况制定一城一策，其目的就是保持楼市的平稳，防止市场大起大落。同时也提出“此机制”将作为一种长效调控机制。如果不出意外的话，在房产税等长效机制出来之前，楼市调控机制大抵如此。

02购房成本继续减少

在楼市平稳和房价稳定的状态下，购房者最关注的就是房贷利率。房贷利率也是有周期性的，本轮房贷利率伴随楼市调控不断上涨，连续上涨23个月，自去年12月份出现拐点，目前房贷利率连续4个月下行，房贷利率走向事实上已进入下降新周期，未来持续多久虽不能确定，但依据以往经验，这种下降周期起码在1年以上。

根据融360发布的最新监测数据显示，2019年3月份，全国首套房贷利率5.56%，环比2月份下降1.24%，基本回归到去年4月份的水准。其中广州、深圳继续下降，厦门和福州降幅最大，常州平均房贷利率给出了9折优惠。房贷利率下降对于购房者来说，是实实在在的利好，可以算一笔账：

例如，你购买一套150万的房产，交完3成首付45万后，需按揭房贷105万，按照商业贷款30年、房贷利率5.56%以及等额本息的方式来算，支付总利息约为111万。但如果按照基准利率4.9%计算，那么支付总利息为95.6万，两者利息相差18.4万，这笔利息差不多够一个普通家庭全年的收入。

03还有两个“取消”在路上

房地产发展这么多年，确实也存在一些弊病。一是舶来品“公摊面积”存在于我们的商品房销售计价中，去年以来，多家权威媒体纷纷发声质疑“公摊面积”的合理性，公摊面积发源地中国“香港”早在2013年取消，而内陆是全世界仅存的“公摊面积”实施地，越来越多的人希望取消“公摊面积”。在年初住建部官网上一则工程建设征求意见稿则让大家重燃取消公摊面积的希望。“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。征求意见截止3月15日，随着各项流程结束，也将进入具体政策落实阶段。

二是取消商品房预售制。预售制也来源于香港地区，开发商拿着购房者提前预付的房款财大气粗，有时候就凭一张图纸就开始售卖，房子的质量完全不由购房者掌握，到房子真正交付时，购房者才发现房屋质量等相关问题，这也是近年来房闹不断的关键原因之一。随着楼市进入平稳期，作为楼市调控的重要一环，借着提高房屋质量和去“房地产杠杆”之机，逐步取商品房预售制也是大势所趋。

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