[怎样贷款]普通人为什么不适合去做“专业房产投资”？

最近发现了一个新的投资技能，准确地讲，应该是暴富技能：“专业房产投资”。一定有人觉得我是外星来的，或者至少是刚刚学会中文的外国人。神马，一个土生土长的国人，21世纪过到第三个十年了，才刚刚知道房产投资可以赚钱吗？

说实话，确切地说，我是真的刚刚知道怎样靠这门手艺暴富的！当然，必须澄清，我只是知道原理，不懂得核心技术。我想在这里探讨的，也就是“专业房产投资”的原理，希望通过原理的探讨，来看看能不能给我们在力所能及的投资方面有所启发。

首先，为什么我在“专业房产投资”这几个字上面要加上引号？因为这项事业有另一个更为大家所熟知的称呼，比较不符合官方的旋律：炒F。如果有人已经在社交媒体或者其他网络平台上看过相关的内容，应该了解到，在真正的炒家眼里，全国职业做这块投资的选手，不超过1000人！

你没有看错，不超过一千人，不是一千万人！相信大多数人对这项投资事业的理解，应该停留在某地开盘，一大群人搬着小板凳通宵到销售处排队，然后等上班时间冲进去摇号、交定金、签合同的情景。现在越来越多的比较热门的地区，还多了一项要求：验资。

大江南北几十、上百个城市估计都出现过类似的情况。因此，一般人印象中的投资这个节目的人，不就是这个样子的吗，这数量又何止千千万万呢？说实话，大江南北买过房子的人，确实很多。买过或者拥有超过一套物业的人，也很多。但是，在职业选手眼里，也就是上面所说的不超过一千个人的那些选手们，可不简简单单是这么做的。

第一，按照社交媒体上的知名职业选手的描述，入门要先练基本功，即“看房两百套”。这里的看房，不是你约个中介拿把钥匙进到一户里面，走马观花看一遍就完了的。看房两百套的核心目的，是培养一个人对房产价值的评估能力。

投资这件事情，本质上就是期望对一样东西低价买、高价卖的行为。因此，做投资的前提，当然是你对即将投钱买入的那个东西的价值，有清醒的认识和清晰的判断。有人会说，一线城市核心区域永远价值向上，眼睛闭了都知道怎么买，需要懂多么复杂的估值技术吗？

只要有这种想法的同胞们，你们就被排除在职业选手的行列以外了，至少目前被排除了。什么叫职业选手？我也会打乒乓球，但是我能去奥运会的赛场上打吗？职业选手讲的是投资回报率。为此，圈内还发明了一个专有名词：笋。笋的定义是“实际出售价格为合理价格的7折即为笋”。

如果某个大城市新开了一块区域，同等品质的几个楼盘，隔壁卖一万，这边卖七千，这叫笋吗？当然不，这叫彩票，先验资再摇号，还是要摇好几轮的那种。职业选手定义的“笋”，那是通过真正的估值技术发现的个别货源，就像巴菲特发现可口可乐股票价值被严重低估，所谓的“价值投资”的那种。

因此，真正的职业选手所说的“看房两百套”，是那种奔着真的要签合同买的心态，仔仔细细地把投资目标的方方面面都了解透彻，在一套两套不停地看、不停地学的过程中，积累出来的经验和眼光。想一想，如果你真的发现了一个实际售价七百万的“笋”，真实价值为一千万，那这中间的利润是多少？是不是想想都兴奋！

那现在我们就来分析这里面的原理。在我之前的文章《有关个人成长和发展的几个通用原理》里就详细地说明了，绝大多数个人成长的原理，都可以归结到“量变产生质变”上来。所谓的“看房两百套”，不就是一个经验的量的积累过程吗！在这里面，我们需要付出的成本，绝大部分以时间为主。

看一套房，就需要前期各种信息的搜集与了解、预约中介、实地看房、了解房主的情况、分析合同的条款等等。看房两百套，绝对不是在同一个楼盘里面，和中介背着两百把钥匙，一个一个上门去看，人家还以为你物业公司呢！这当然是不同楼盘、不同区域地看，一套一套地看。一天看一套，至少也要两百天吧。

其实，懂得了这个原理，就会明白“两百”只是一个约数，它就是告诉你要先练手，哦不对，应该是练眼和脑。通过持续地练习，在脑子里建立各种情况所对应的价值影响因素。当大脑里建立了比较全面的这种“数据库”后，你才初步具备了对熟悉区域内的房产的估值能力，这已经是以年为时间单位计算了。

如果看过我前面提到的那篇文章，大家应该可以联想到所谓“一万小时成大师定律”：即如果你一天花费10个小时在研究各种房子的真实价值上，那么1000天也就是略微不到三年的时间，你就能对你研究的区域内的各类房屋的价值，有“大师级”的判断了。换句话说，一个标的在你面前，市场价真实值多少，应该心里很有底了。

那么，光知道你面前的“摇钱树”现价七百、真实一千，你就能一买一卖，转手就挣到人家普通工薪阶层一辈子都挣不到的钱了吗？太天真了，这才是起步。

卖“笋”的房主都是傻子吗？他们自己不知道自己财产大概的市场价？哪怕自己真的不知道，找几个中介问问、交叉对比一下难道不行吗？“笋”之所以是“笋”，一定有它的道理。如果房主因为急需资金而卖房，要求必须全款七天到账，你能如期凑齐一笔大钱吗？如果房子上还挂着房主某个远方亲戚的户口，这种情况应该怎样处理？你怎么知道有没有其他“专业人士”正在和房主谈判，是立即拍板签合同，还是约了明天再谈谈价格与合同条款？

跨过“看房两百套”这个阶段，就真的要实操了。这就好比一个人天天看股市行情，但是还没有真金白银投进去，感受自己的血汗钱在上上下下的波动的刺激感。知道价值一千的东西现在只卖七百，和真正将那差不多大约三百的利润放进口袋，是完完全全两码事。因为这一买一卖中间的手续实在是有点复杂。

怎样才能把这里面的东西搞清楚？哪怕有大师手把手地教，你也要亲身操作几次！贷款怎么搞，合同条款怎么定，过户怎么办，等等。很多普通人看到这里又会有疑问了：现在银行服务都挺好的，销售处、中介的服务态度也很好，你人过去签签字就行了，什么手续他们不都帮你跑好了吗？提这种问题的，还是没有入门。你去买新房当然是这样的。

但是，职业选手属于那种手上好几套、贷款背了不知道多少万、限购名额不知道有没有用完、卖家不知道有没有在合同里面下套儿等等无数普通人可能一辈子都不会经历的情况。没有实操的经验，能在规定的交易时间内办完手续吗？能发现合同条款里面对自己不利的内容吗？能处理好其他可能出现的情况吗？

完成这一步，就不仅仅只是熟能生巧这么简单了。不同的房主可能有不同的要求，更可能有各种不同的突发状况，除了对基本的业务手续的了解，还要有灵活处理各种问题的头脑和执行力。

那么，具体买卖过程中，会碰到哪些房主的要求、哪些“各类情况”呢？呵呵，我一开始就说了，我真的不知道，这大概就属于人家“行业”里面的核心技术之一了。但是我知道原理：那就是你哪怕有师傅带，也要自己亲身操作几次，甚至踩几次坑才能学会。

到了这一步，我相信在成为职业选手的道路上，已经淘汰大多数人了。有人觉得自己没问题，上面说的不就是学习和实操的积累嘛，奔着暴富的目标，这点辛苦算什么！请注意，走到上面说的实操阶段，那可是真金白银砸下去、签上具有法律效力的合同，不再是“模拟炒股”了。如果字签了、钱付了，之后再遇到什么风险，那么搞不好是很多很多钱的损失，万一一个浪头没能翻身，你都没有进一步学习真正“暴富奥义”的资本了。

那么，真正的“暴富奥义”是什么？我个人的理解是对资金的调配，俗称“加杠杆”（就是借钱来投资的意思）。

任何一个有点积蓄的家庭，要倾力买套房，其实都是做得到的，大不了买小一点、偏一点。但是，对于职业选手而言，他们强调的是投资的终极目标：收益率。而真正的暴富，不是家里有一个亿的人把一亿变五亿，而是只有几十万、小几百万现金的人想短短几年内就变成几千万、甚至更多。

请问，做什么生意可以让几十万、小几百万的本金，在短短几年内产生几十倍、甚至上百倍的收益？答案是：无论做任何有利可图的生意，除了加杠杆，其他都没办法做到这样的回报率。因此，房产投资职业选手的终极秘诀，就在于融资和现金流管理。

这个原理也很简单，就是在有启动资产的情况下，用一套房子抵押贷款，加上自己手上的现金，买下一套。这里要确保贷出来的款项，付完下一套的买价还能留存大约两年的月供金额。这是防止自己因为失业或其他突发情况而暂时缺乏现金流，导致断供被银行收走抵押物。然后，用新买的这套再抵押出钱来，再买下一套，如此循环。

这里还有一些小技巧，比如说，一家银行可以贷给你七成，另一家可以贷给你八成但利率比前面那家高不少，选哪家？职业选手会告诉你，只要资金成本不超过年利率10%，那就直接选能贷出更多金额的那家。因为这项事业的核心技术，就是用更大的杠杆撬动更多的收益。当然，行话说“可能又要跪几家银行”，这又是人家行业里的核心技术之一了。

说到这里，这项事业的大致原理就讲得差不多了。哦，对了，还有更大的、显而易见的基础假设没有说：那就是这项事业有利可图的基础在于，那个价格会以不低的速度持续上涨。因此，这项事业赚钱的根本原理，就在于价格上涨速度所累积的溢价大于资金成本，同时，无论你的盘子多大，都必须确保现金流不能断，哪怕你每个月吃饭要靠刷爆无数张卡来完成。

既然文章的题目就是为什么普通人不适合干这个，那么除了前面那些基础入门技能的积累，对于大多数普通人而言是个不低的门槛，还有其他因素吗？当然有，最重要的核心因素，就是普通人对风险的承担能力，包括心理素质。

职业选手的风险，根本来自于涨价的速度，以及所谓的“流动性”（也就是脱手的速度，你想卖的时候必须有人来买）。无论你从任何途径获得融资，按照今天的社会惯例，都是每月定期还款。职业选手靠不断地借钱购入很多的房产，无论收租也好、获利卖出也好，必须在一定的期限内产生一定的收入来支付贷款的月供。

按照职业选手的操作惯例，假设保留两年的月供总额的现金在手上。那么，一旦价格涨速低于某个数值，涨出来的那部分金额不足以抵消借钱的利息支出，那么本金就亏了。由于职业选手持有多套物业，那么本金的亏损会传递下去，甚至放大。最后的结果可能导致原本精心计算的保留在手里还月供的现金，低于月供额度而断供。

当然，如果价格直接下跌的话，借钱越多的人，越有可能快速破产，甚至想不开去启动自毁系统。关于价格下跌还有一个更要命的事情，那就是你在银行或者其他融资机构的抵押物的价值会下降，导致银行找你提前还款，虽然这种情况在目前我们的社会还不太可能发生。

看到这里，也许有人会觉得头晕，但至少会给大多数人一个全新的概念：原来平时看到的满大街的“投资房产”的人士，和职业选手是如此的不同。毕竟普通人熟悉的投资，就是家里有点积蓄，赶紧找个不错的楼盘下手，正常情况下是新房，需要验资、摇号等等。绝大多数人也是量力而行，哪怕贷款去买，也会把月供金额控制在自己收入水平以内，还不至于那么激进地抵押、抵押、再抵押。

我们这里探讨职业选手的投资原理，首先不是评判这种做法的对与错，其次更加不是反向暗示普通人可以这么学。我是觉得，房产投资的“暴富奥义”的原理，对我们的日常生活和人生发展，都可以有很多的启发。

第一，普通人“合法暴富”是可能的，但是风险巨大，其唯一的途径就是借钱投资，俗称“加杠杆”。由于借钱有资金成本，而且借得的数额通常为自有本金的好多倍，因此普通人的收入难以承担长时间的还款压力，也就基本上只能通过快进快出的短线投资获利，那么这就和赌博没有区别了。

第二，无论从事哪一行，想赚大钱的，都要静下心来先打磨自己的技能，比如“看房两百套”这种。三百六十行，行行出状元，再普通的职业做到头部水平，收入都不低的。每一个人都应该在自己的知识、技能、经验等方面完成了量的积累而实现质的飞跃，再来让自己的认知变现。网上流行的话叫：人赚不到超越自己认知范围的那部分钱。

第三，真正实现“合法暴富”的人，都是完成了“认知积累”的，无论是“看房两百套”还是“一万小时成大师”。因此，想挣钱的，就必须好好学习。但是，哪怕学习得再好，短期暴富这种事情，还是拼运气的，风险过大，建议一般人就别碰了，想想2015年的股市。

第四，投资这种事情，不加杠杆的话，怎么玩儿都很难亏得一分钱不剩。加杠杆的话，能够放大收益，但说不定一个波动就把本金清零了。杠杆就像一把刀，有人拿刀切菜，有人拿刀犯罪，它本身只是个工具，没有对错可言。因此，每个人做投资，还是量力而为，根据自己的情况，适用的才是最好的。

第五，普通人由于本儿小，发大财很困难，但是发小财并不难。普通人要明白一个基础道理：自己已有的固定资产可能不多，这并不太重要，除非你打算抵押出去加杠杆，那是另外一回事儿；真正重要的是现金流，个人和企业运营道理是相通的，只要有稳定的现金流（比如稳定的工作产生的工资收入），持续地投资一些低风险的资产，利用复利原理，在时间的积累下，十年、二十年“发一笔小财”是完全没问题的。

第六，想赚钱就要自己努力去学习，认真研究基础知识，把原理搞懂了再去实际操作。无论做哪一行，学费是必交无疑的，但是总归早点犯错早点学会，成本要比很多年之后再犯错要低很多。千万千万不要犯一个低级的普遍错误：跑到论坛或者社交媒体上开口就问“老师，我应该买哪只股票”、“老师，一线城市的房价明年会跌吗”等等。千万不要把思考的过程“外包”给别人，自己没想透的东西，不要花钱去投，除非你是奔着交学费的目的去的。（全文完）