[短期贷款利率]2019年深圳房地产市场回顾及2020年房价走势预测

2019年深圳楼市利好政策回顾

1、2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发

2月份，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。根据规划纲要，深圳的定位是——发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

2、8月18日，“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”正式发布

2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，支持深圳高举新时代改革开放旗帜，建设中国特色社会主义先行示范区。《意见》再次赋予深圳以特殊使命，明确了深圳先行示范区作为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

而且值得注意的是，《意见》给出深圳的发展目标：

1)到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。

2)到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。

3)到2050年，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

先行示范区，是中国的先行示范区、是中国特色社会主义先行示范区，意味着深圳的一切实践经验都有可能影响日后整个中国的发展，意义非凡。

3、从10月8日起，个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR

中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

这个政策当时对整个房地产市场没有形成大的影响，LPR依然维持了原有的贷款利率，对于购房者来说，影响微乎其微。

11月20日，国家下调LPR基准值，基准值的下调使得房贷利率有小幅度的下调，但是幅度很小。但是本次利率改革，对于日后经济发展有非常重要的意义。利率改革以后，对于实体经济来说，短期贷款利率可以跟长期贷款利率分开发展，LPR利率改革后，短期贷款利率有所下降。短期利率的下降，可以促进实业的发展，当然也不能排除短期的贷款资金会流入房地产市场，从这个角度来说，利率改革对于房地产市场是利好消息。

4、11月6日，港人在大湾区购房豁免提交资料文件，可与当地居民享有同等购房待遇

香港特首在参加完粤港澳大湾区建设领导小组会议后，公布了16项惠及港澳居民到大湾区发展的政策措施，其中，放宽港人在大湾区9个城市购房限制成为了市场关注的焦点。政策中提到：

香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。澳门同胞同样。

从2019年下半年开始，不单是深圳，整体回流到大湾区购房的香港购房者和澳门购房者都有明显上升。港澳人士在大湾区内地城市购房政策的轻松，会促进更多的资金流入大湾区房地产市场，另外，这个政策的发布也扩大了未来目标购房人群。

5、11月11日，调整非普通住宅标准

2019年11月11日，深圳市住建局调整了“非普通住宅”的标准，即日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。非普通住宅标准的调整，使部分“豪宅”立刻变成普通住宅，二手房交易的税费减少十几万。

6、12月12日，取消商务公寓“只租不售”

深圳市住房和建设局宣布，取消2018年“深四条”规定的商务公寓“只租不售”限制。深圳市住房和建设局介绍，取消商务公寓“只租不售”的相关规定原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，阻碍了部分城市更新的推进。取消后，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

2019年深圳新房成交情况

经历三年盘整蛰伏后，2019年深圳住宅交易活跃度提升。2019年深圳新房成交37884套，环比增长28.9%。成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升及全年涉及深圳的区域发展规划利好频现不无关系。2019年以来，深圳发展利好不断，从2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台，再到11月11日深圳调整非普通住宅标准，12月12日，取消商务公寓“只租不售”，无一不成为楼市的兴奋剂，引起购房置业潮。

数据来源：深圳市住房和建设局、中商产业研究院整理

房价方面，深圳新房房价环比连续4个月上涨，11月新房环比上涨0.2%，涨幅较10月回落0.2个百分点，同比上涨3.3%。另据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高。此前，社科院预测2020年8大城市房价将上涨，其中包括深圳。

数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理

2020年深圳楼市走向预测

2019年中长期规划利好不断，而年末楼市政策的局部调整更是引发了市场的关注并刺激了成交的增长，需求触机便发侧面透视出深圳市场潜在的旺盛需求。预计2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势，保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测，避免出现楼市反弹的预期。在此环境下，经历3年的盘整期后，2020年住房交易的活跃度将有所提升，成交量有望增长。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年深圳房地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。