[贷款问答]【公积金新政】商品房装修价将纳入购房总价进行贷款认定

■南宁晚报记者 凌剑伊

南宁市自2月28日起启用新版《南宁市商品房买卖合同（预售）》（以下简称新版合同），对住房公积金贷款的审核有什么影响？住房贷款实施的新政“二套二次”的具体内容如何执行？随着复工复产全面推进，近日记者走访发现，南宁一些楼盘售楼处人气逐步恢复。针对前段时间南宁市出台的一些公积金新政以及热点问题，南宁住房公积金管理中心相关负责人进行了解读。
“南宁市从今年2月28日启用了新版合同后，对住房公积金贷款的审核有什么影响？”市民王先生3月初在凤岭北云景路购买了一套商品房，想申请住房公积金贷款，特意向南宁住房公积金管理中心咨询。●解读：新版合同中，将商品房装饰装修价格纳入购房总价款。因此，购房者向管理中心申请住房公积金贷款，将按照预售商品房（含装饰装修）全部价款作为购房总价及抵押物价值的认定标准。市民梁女士在南宁市一家大型餐饮企业就职。受疫情影响，公司不得不采取只发基本工资的措施，并向南宁住房公积金管理中心申请缓缴公积金。梁女士问：“我们公司受疫情影响，申请办理缓缴、降缴住房公积金手续了，如果我要买房，贷款会受到什么影响？”●解读：针对这种情况需要分两种情形。第一，缓缴企业职工，视为正常缴存住房公积金，可以正常申请住房公积金贷款，符合贷款发放条件的，可以正常发放贷款。第二，假如公司采取的是降低缴存基数的企业职工，在计算其还款能力时，月收入认定可按办理降基之前的缴存基数认定。职工在申请贷款时如有此类情况的，要及时向贷款受理岗位说明情况。
商转公贷

贷款差额资金需要申请人自筹支付
今年1月份，南宁市出台公积金新政，缴存职工如果想将商业贷款转为公积金贷款，不用筹资还清商业贷款，可以通过办理第二顺位抵押登记手续，就能将公积金贷款资金转入商业贷款账户，用于结清商贷。该新政受到了不少缴存职工的欢迎，那么，在办理商转公顺位抵押业务时需要注意什么？●解读：缴存职工需要注意这三个问题：第一，贷款差额资金需自筹支付。贷款差额资金是指管理中心的贷款批准额度与结清商贷所需资金之间存在差额部分，包含但不限于商转公贷款批准额度与原商业贷款剩余本金余额的差额、结清原商业贷款的应付利息及违约金、合同变更手续费等费用。第二，借款申请人需根据委贷银行通知积极配合商贷结清手续。差额资金提前准备充足，在约定时间将差额资金补充到位，公积金贷款才能后续发放。第三，关注与本笔商业贷款关联的可能债务。由于部分住房商贷通常附带车位贷款或精装贷款等其他非住房性质的贷款，这部分贷款及因办理商转公顺位抵押业务所产生的提前还贷的违约金等，不属于可以转为公积金贷款的范畴，因此仍需要借款申请人自行筹集资金结清。据介绍，目前有建设银行、农业银行、交通银行三家承办商转公顺位抵押业务，在这三家银行办理商贷的职工可以通过顺位抵押的方式将商贷余额转为住房公积金贷款。如果职工的商业住房贷款属于其他银行发放的，仍可以通过原有模式办理普通商转公贷款。今年2月底，南宁对住房公积金贷款有关政策进行调整，明确职工及个人家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的，购房首付款比例应不低于40%。“怎样才算是‘二套二次’，具体内容是什么？”市民韦女士婚前有一套住房，婚后又与丈夫购置一套单位房，对于新政中提到的“二套二次”概念，仍不是很清楚。●解读：首先，“二套二次”的认定标准以职工家庭为单位：如职工单身，则只看个人名下的房屋套数和贷款次数；如职工已婚，则以职工及其配偶名下的房屋套数和贷款次数计算。其次，套数按在南宁行政区域范围内的住房套数计算，贷款次数以申请人及其配偶在全国范围内的住房公积金贷款次数计算。对于借款人首次申请住房公积金贷款购买住房，在南宁行政区域范围内（含五县），存在以下几种情况：1.如果家庭无房的，按首套首次贷款政策。2.家庭已登记有一套住房（不超过120㎡）的，再购买的住房属于第二套住房贷款范畴。3.其家庭已登记有两套及以上住房的，不能申请贷款。假如韦女士已经利用过一次公积金贷款并已结清的，又申请第二次公积金贷款。结合其家庭住房情况，则存在以下几种情况：1.申请贷款时没有住房，则属于二次申请住房公积金贷款。2.仅有一套已登记的住房（不超过120㎡），按二次二套贷款执行相关政策。3.其家庭已登记有两套及以上住房的，不能申请贷款。
危改房贷款

购买危改房可以不受面积限制
针对南宁市一些危改房对贷款面积和房屋套数的要求该如何界定，南宁住房公积金管理中心相关负责人也进行了解释。（一）不限面积：购买危改房的职工（包括还建和非还建住房）都可以不受面积限制。例如，韦女士已经有一套130m2的房子，仍可以购买150m2的危改房项目住房，申请第二套房贷款。（二）不限套数：购买危改房的还建住房不受套数限制，即还建住房不限住房套数和面积。如果拥有超过两套以上住房，没有申请过公积金贷款或只使用过一次公积金贷款且已结清，还可以再次申请。例如，韦女士购买还建房后已经有三套住房，但没有使用过公积金贷款，可以按二套政策申请。如果已经使用过两次住房公积金贷款，那么无论什么情况都不能再次申请。
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新版合同热点知识问答

问：启用了新版的《南宁市商品房买卖合同（预售）》后，对贷款的审核有什么影响？

答：南宁市于2020年2月28日启用了新版的《南宁市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“新合同”），新合同中将商品房装饰装修价格纳入购房总价款当中，因此，购房者签订新合同后向我管理中心申请住房公积金贷款，将按照预售商品房（含装饰装修）全部价款作为购房总价及抵押物价值的认定标准。

问：单位因受疫情影响申请办理缓缴、降缴住房公积金手续的，单位职工贷款会受到什么影响？

答：（一）缓缴企业职工，视为正常缴存住房公积金，可以正常申请住房公积金贷款，符合贷款发放条件的，可以正常发放贷款。

（二）降低缴存基数的企业职工，计算其还款能力时月收入认定可按办理降基之前的缴存基数认定，职工在贷款申请时有此类情况的请即时与贷款受理岗位说明情况。

商转公热点知识问答

问：管理中心有哪几家银行受理商转公顺位抵押业务？

答：目前有建设银行、农业银行、交通银行三家承办商转公顺位抵押业务，在这三家银行办理商贷的职工可以通过顺位抵押的方式将商贷余额转为住房公积金贷款。如果职工的商业住房贷款属于这三家银行以外的其他银行发放的，仍可以通过原有模式办理普通商转公贷款。

问：办理商转公顺位抵押业务需要注意什么？

答：（一）贷款差额资金需自筹支付。贷款差额资金是指我管理中心的贷款批准额度与结清商贷所需资金之间存在差额部分，包含但不限于商转公贷款批准额度与原商业贷款剩余本金余额的差额、结清原商业贷款的应付利息及违约金、合同变更手续费等费用。

（二）借款申请人需根据委贷银行通知积极配合商贷结清手续。差额资金提前准备充足，在约定时间将差额资金补充到位，公积金贷款才能后续发放。

（三）关注与本笔商业贷款关联的可能债务。由于部分住房商贷通常附带车位贷款或精装贷款等其他非住房性质的贷款，这部分贷款及因办理商转公顺位抵押业务所产生的提前还贷的违约金等不属于可以转为公积金贷款的范畴，因此仍需要借款申请人自行筹集资金结清。

贷款新政热点知识问答

问：贷款实施的新政“二套二次”的具体内容是如何执行的？

答：首先，“二套二次”的认定标准以职工家庭为单位：即职工单身，则只看个人名下的房屋套数和贷款次数；如职工已婚，则以职工及其配偶名下的房屋套数和贷款次数计算。其次，套数按在南宁行政区域范围内的住房套数计算，贷款次数以申请人及其配偶在全国范围内的住房公积金贷款次数计算。

对于借款人首次申请住房公积金贷款购买住房，在南宁行政区域范围内（含五县），存在以下几种情况：1.如果家庭无房的，按首套首次贷款政策；2.家庭已登记有一套住房（不超过120㎡）的，再购买的住房属于第二套住房贷款范畴；3.其家庭已登记有两套及以上住房的，不能申请贷款。

借款人已经利用过一次公积金贷款并已结清的，又申请第二次公积金贷款。结合其家庭的住房情况，则存在以下几种情况：1.申请贷款时没有住房，那属于二次申请住房公积金贷款；2.仅有一套已登记的住房（不超过120㎡），按二次二套贷款执行相关政策。3.其家庭已登记有两套及以上住房的，不能申请贷款。

问：危改房对贷款面积和房屋套数的要求如何界定？

答：（一）不限面积：购买危改房的职工（包括还建和非还建住房）都可以不受面积限制。

例如已经有一套130平方米的房子，仍可以购买150平方米的危改房项目住房，申请第二套房贷款。

（二）不限套数：购买危改房的还建住房不受套数限制，即还建住房不限住房套数和面积，如果拥有超过两套以上住房，没有申请过公积金贷款或只使用过一次公积金贷款且已结清，还可以再次申请。

例如购买还建房的职工已经有三套住房，但是没有使用过公积金贷款，可以按二套政策申请。如果已经使用过两次住房公积金贷款，那么无论什么情况都不能再次申请。

问：延长住房公积金贷款受理时限的阶段性政策是什么？

答：根据《关于实施应对新冠肺炎疫情住房公积金阶段性支持政策通知》（南金规〔2020〕1号）内容，疫情防控期间，不动产预告登记或不动产权证超出住房公积金贷款受理期限的，贷款申请期限顺延至2020年6月30日。

即从2020年1月24日广西启动重大突发公共卫生事件一级响应起，如不动产预告登记证书或不动产权证书在此日期之后超过一年的，可延长贷款申请时限至2020年6月30日。

举例：不动产权证书登记时期为2019年1月23日，贷款申请时限为2020年1月23日以前，不能延期；不动产权证书登记时间为2019年1月24日之后的，贷款申请时限可以延长至2020年6月30日。

问：延长住房公积金贷款还款期限的受理对象是什么？需要提交什么材料？

答：以下四类人群可以申请延期还款：因感染病毒住院治疗或隔离、疫情防控需要隔离观察、参加防疫工作，以及受疫情影响暂时失去经济收入来源的住房公积金贷款借款人。申请人可以向管理中心提交住院证明、疾病证明、社区隔离证明、工作证明、停工证明、工资流水等相关证明的电子版形式，可联系12329服务热线进行申报。

问：住房公积金贷款还款期限可以延期多久？在什么时候申请？

答：管理中心将根据申请人的具体情况审核是否符合延期条件，延期时间最长不超过2020年6月30日。

延期还款的申请人须在需要2020年1月24日前无逾期，并提前10个工作日向管理中心提出申请，符合条件的申请人允许延长的期限为28天，到期归还后如需再次申请必须重新申报并提交申请材料。