[二手房贷款计算]在乌鲁木齐买房到底是买新房好呢还是二手房好？

?买房时，很多人都纠结买新房好还是买二手房好，其实，新房和二手房，各有优缺点。买新房和买二手房，主要有以下几点区别：

1、交易条件不同

开发商将新房出售给购房者的前提条件是：开发商需要取得五证二书

二手房业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且贷款结清了，房屋才可以上市交易。

2、买房首付、贷款额度不同

新房和二手房的首付比例是一样的，但在实际交易的过程中，由于贷款额度不同，使得买房的净首付也不同。

比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），首付比例均为30％。

新房的首付款为30万。

二手房的首付比例为44万，即［100－80×（1－30％）］。80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的首付款。

3、贷款年限不同

贷款年限受到很多因素的影响，常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限会受到限制。

比如，25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。

4、买房税费不同

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样。

①房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

②房产证满2年的房子：主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

③满五唯一的房子：主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

相比之下，新房的税费比二手房低不少。

5、交易主体、流程繁简不同

新房主要是购房者与开发商进行交易，二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。

新房的交易流程相对比较简单，二手房的交易流程则比较复杂。

6、房龄长短不同

房龄是至房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。

二手房房龄越老，居住的舒适度就越低，此外，房龄老的二手房，房屋的维修费用也比较高。

7、交房时间长短不同

如果买的新房是期房，需要花较长时间等待交房；买的现房，则与二手房一样，可以很快交房。

8、买房风险不同

如果买的新房是期房，主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。

二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方；比如买到凶宅，中介的操作不规范、忽悠买房，或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

9、小区、房屋本身的不同

①装修程度

新房一般是毛坯房或者精装房。

市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。

购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。

②户型结构

房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖。

③各项配套

买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。

买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。

买新房和买二手房，在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房，买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。

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