[二手房商业贷款]2018年7月杭州二手房市场分析月报

7月杭州二手房市场成交量受淡季、购房需求下降等因素影响，市场成交量出现了一定幅度的下滑。

一、7月市场成交概况

7月，杭州的楼市似乎开启了“避暑模式”，7月市场成交量受淡季、购房需求下降等因素影响，市场成交量出现了一定幅度的下滑。根据透明售房网数据显示，7月全市(含富阳、大江东)二手房共成交6809套，与6月的9227套相比，下降26.21%。

从7月市场成交趋势来看，市场调整的迹象已经存在。对于7月市场成交量下降，我爱我家市场研究中心认为主要原因有以下几方面：

1、上半年购房需求释放强劲

从上半年来看，二手房整体成交量持续处于上升水平，虽然成交量低于去年同期，但与去年四季度相比，涨幅明显。此外，购房需求经过上半年的快速释放，7月新增需求与前期相比有明显的下降，而后续新增需求积累需要一个过程，因此造成7月市场整体交易量的下滑。

2、“新房摇号”对二手房市场需求分流

二手房与新房市场关联度较大，近期新房加大了供应量，由于价格倒挂情况普遍存在，使得二手房购房客户的分流作用明显，转向新房或边看边摇的情况比较普遍，导致二手房市场客户大量减少和观望气氛剧增。

二、7月市场成交结构

数据来源：杭州我爱我家，仅供参考

余杭区作为领跑全市成交规模的成交大区，成交结构趋于平衡,占到18.43%，环比仅上涨了0.54个百分点。从主城区成交规模分析，西湖区依旧是八区成交主力，占到14.44%，环比上涨了0.11个百分点。其次是江干区占到13.91%，环比下降0.84个百分点。

数据来源：杭州我爱我家，仅供参考

购房面积段上，7月购房面积出现了加大的趋势，特别是90-120方及120-140方面积段的房源，上月合计上涨了3.66个百分点。而90方以下面积段房源则出现一定比例的缩减，其中60-90方面积段房源依旧占绝对比例，占到39.85%， 60方以下面积段房源虽下降了3.65个百分点，但比例也达到了28.94%。

从购房面积段变化趋势看出，受新房刚需优先摇号影响，把二手房最核心的刚需群体吸引到新房市场上，分流了一批刚需购房需求。而摇号也客观上对于改善型需求门槛较高，所以二手房市场改善型需求释放呈现进一步上升的趋势。

数据来源：杭州我爱我家，仅供参考

7月份二手房成交总价段在150-250万的房源为主力，成交占比为29.14%，环比下降2.36个百分点。其他成交总价段的的房源占比均有所上升，其中总价在450-550万价段的占比上涨1.41%，涨幅最大。从购房总价数据变化来看看，以后买到150万以下房源的机会只会越来越少，购房总价会越来越偏上。

7月客户购房付款方式上整体保持稳定，商业贷款仍是付款方式首选，占到49.43%，环比下降1.63个百分点。不过，从近期银行放贷较前期已经略有放松，预计接下来使用商业贷款购房比例或将会小幅回调，出现一定比例的提升。

三、后期市场预测

7月以来，从市场成交数据来看，杭州二手房市场的确有所降温，市场成交规模缩减明显。从历次市场调控的影响周期来看，7月市场成交量的回落在一定程度上意味着市场或已经进入了新一轮的调整期。在接下来的八月份，新房市场还将有多个热盘和纯新盘的持续加推，预计将继续对二手房市场形成分流效应。

未来一段时间，在杭州二手房市场，房东与客户间的博弈倾向或将逐步发生转变，对于有意购买二手房的客户来说是一个利好。

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