[蛇口贷款]【招商蛇口大考 近五成资产增速与前海土地样本】

2019年，对于招商蛇口是有纪念意义的一年，是其成立40周年，也是历时多年的前海土地整备终于完成，并入报表的一年。

4月20日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）发布了2019年年度业绩公告。2019年，其营收增10.64%；营业利润减1.1%；利润总额减1.79%；归属于上市公司股东的净利润增5.2%。

招商蛇口在公告中指出，报告期内，公司营业总收入随着房地产结转规模增长而同比增加。

不过，更值得注意的是，因为资产规模增长，截至2019年末，招商蛇口总资产录得6176.88亿元，较2018年末增长45.95%；归属于上市公司股东的所有者权益948.45亿元，同比增长24.95%。而由于前海土地整备及合资合作的完成，招商蛇口增加总资产约729亿元。

新增土储规模上升，前海土地确权并表等等，拿地优势已经为招商蛇口中长期发展提供充足资源储备。

综合发展，稳中有进

年报整体来看，2019年，招商蛇口以稳健节奏超预期完成年度大考。报告期内，公司实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%；加权平均净资产收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。

年报指出，2019年度，招商蛇口拟每10股派发现金分红8.3元(含税)，分配现金股利总额64.23亿元。这也是招商蛇口上市四年来，第四年保持分红比例为年度净利润的40%以上，给股东提供丰厚的回报。

并且，招商蛇口完成了其2019年度既定的经营计划，多项指标超过预期。资料显示，2019年，招商蛇口计划实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1000万平方米，签约销售金额2000亿元，而于报告期内，其累计新开工1485.65万平方米，竣工1021.15万平方米，签约销售金额2204.74亿元，均超额完成2019年度经营计划。其中，签约销售自重组上市后复合增长率达43.95%，2019年依旧保持近30%的增速。

展望未来，招商蛇口进一步提高了自身的经营目标。招商蛇口在年报中表示，2020年，其将以“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”的战略原则为指导，贯彻“成为产业数字化新标兵”的战略要求，全面践行综合发展理念，努力发展成为最有价值的综合发展头部企业。经营目标方面，招商蛇口计划实现签约销售额2500亿元，实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1100万平方米。

传统开发业务即社区开发与运营板块业务之外，招商蛇口在园区开发与运营也实现了稳健增长。报告期内，该板块实现营业收入124.76亿元，同比增长34.57亿元，毛利率31.89%，同比微增0.76个百分点，保持高水准。截至报告期末，招商蛇口持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米；产业新城/小镇已经获取8个项目，占地面积约175平方公里。

业绩实现稳健增长的同时，招商蛇口财务结构也更趋理性。截至报告期末，公司资产负债率63.19%，净负债率29.28%。融资方面，公司构建多元化融资渠道，2019年公司综合资金成本为4.92%，维持行业领先优势，另外，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。

值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了对中航善达的重组上市工作，并更名招商积余。报告期末，招商积余物业管理面积1.53亿平方米，其中非住宅类物业管理面积0.76亿平方米，住宅类物业管理面积0.77亿平方米。同时，招商蛇口以在深圳蛇口的五项商业物业为底层资产，在港交所上市发行了招商局商业房托，为其进一步盘活持有类资产提供渠道。

从目前各大上市房企发布的年报来看，行业整体承压，中小房企洗牌加剧，招商蛇口能超预期完成目标，与其长期以来坚持的稳健经营不无关系，在不确定性风险叠加的今天，招商蛇口的稳健优势将日益凸显。

对于公司在房地产行业下半场的发展规划，招商蛇口表示，公司将按照快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10)和片区综合运营（T+30)的三类发展策略组合产品线，形成合理配比的有机整体，兼顾短中长期业务发展的节奏需要，进而实现长期可持续发展。

前海土地整备样本

成立40周年、重组上市4周年、前海土地确权并表，对于招商蛇口而言，2019年都是有纪念意义的一年。在2019年12月30日，招商蛇口临时股东大会审议通过前海土地整备事宜，也让前海土地并入到2019年年报。

彼时，招商蛇口表示，这次股东大会，是一个有纪念意义的大会。招商蛇口完成了一项具有创新挑战的资产重组。

不可否认的是，此次土地整备合作金额重大、影响广泛，且属于重大创新，自然面对着很多困难。2019年的顺利完成，按照招商蛇口的说法，这将对中国整个城市更新发展起到示范和引领作用。参考招商蛇口的方案，前海土地的另外两大地主，中集、深圳国际也很快达成了土地整备协议。

并且，由于前海土地整备是以土地作为实物注资，让这项涉资1458亿元，超过招商蛇口2018年经审计归属于母公司所有者净资产额50%的交易，产生的现金流负担几乎为零。伴随着前海合资公司的并表，招商蛇口资产负债率也进一步降低，截至2019年末，招商蛇口的资产负债率降至63.19%，净负债率降至29.28%，同比减少11.09以及16.55个百分点。

多家券商报告亦指出，招商蛇口在前海蛇口自贸区土储丰厚，资源重估价值高。而按照招商蛇口的规划，前海的发展时间为六年分宗，十年开发。也就意味着，这份超1400亿的土地价值，将在中长期阶段逐年释放。

值得一提的是，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的印发，对于在深圳深耕40年，且在深圳核心区域：蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源的招商蛇口而言，也将带来巨大的商业机会。

可以看到，前海妈湾片区的综合开发早已提前布局，周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售，区域城市化格局初步显现；蛇口片区，积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决，进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法；太子湾片区的建设及销售全面铺开，新开盘滨海大厦、湾海大厦、领海大厦、望海大厦、云玺、湾玺二期等项目，销售情况备受市场瞩目；深圳国际会展中心也于年内正式落成并投入运营，报告期内已成功举办了宝博会、智博会、青创会、大湾区工博会以及央视新年音乐会等盛会。

另一方面，前海土地整备的完成，除了为招商蛇口带来高价值的土地储备，也为招商蛇口在房地产行业的下半场提供了更具护城壁垒的核心竞争力。

有研报指出，近年来城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。在2019年，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。怎么样发挥土地的集约、解决土地历史遗留问题、解决土地升值后的利益分享、解决土地开发问题等，都面临着法规、制度、规范等一系列的挑战。

前海土地整备这一“前无古人”的重组事项，恰巧提供了一个范本。

若剔除前海土地整备新增的资产额，招商蛇口总资产依然保持30%左右的增速。这也是得益于其实施一城一策、精准拿地。

数据显示，2019年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。并且投资发展更为理性，新增项目预期收益显著提高。

报告期内，招商蛇口海门市国际邮轮城项目的获取，是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。并且，招商蛇口着力与招商局集团下属金融、工业等业务板块深化合作、协同发展，实现了苏州金融小镇、博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海门豪华邮轮配套产业城等项目落地，在中西部省会城市积极推动获取西安港务区、昆明滇中新区等大型项目。

对于招商蛇口而言，拿地能力的提高与新增土储规模上升，让其在房地产行业的下半场，更具穿越周期能力。