[房产抵押贷款流程]千万莫让房产抵押贷款“绑架”银行放贷手脚

作者系田忠华系中国知名财经评论员

房产抵押作为一种担保方式，并非绝对安全。近年来的实践表明，房产抵押贷款存在不稳定性。

自房产抵押贷款实施以来，之所以处于良好发展态势，是因为最初房产销售价格低，抵押价值有较大的升值空间，导致房产抵押贷款安全系数较高。随着房价的不断增长，其升值空间不断变窄，甚至存在下跌的风险，这会给高估价下的房产抵押带来潜在的风险。对于房产抵押贷款购房者来说，一旦房价下跌幅度超出需要归还贷款部分的资金，卖了房也不够结清贷款本息时，是否会主动归还贷款将是一个未知数。

银行通过资金组织的形势，把社会闲散资金集中起来，若高占比地投入到房地产市场，银行的生存状况就取决于房产的市场行情。从表面上看房产抵押贷款是安全的，客观地说，一家银行房产抵押贷款占比超过贷款投放总额的30%以上，一旦房产市场出现波动，信贷资金收回困难时，其生存状况就会出现问题。如果存款支付有任何的迟滞，很容易诱发挤兑现象，即使有存款保险的支撑，但构成对银行的信誉致命的影响是无法消除的，银行多年来的信誉将会丧失。

对于抵押类贷款来说，房产抵押贷款安全的基本条件，是银行依靠房子的变现能力，用于维护银行的合法权益，一旦出现房产贬值，房产抵押者无力归还房贷、不再主动归还贷款时，即使银行作为债权人顺理成章收回房产也会对银行的经营产生不利影响。到那时银行已不是银行，而是转化为“房产商”。收回那么多的抵押房产，面对低迷的房产市场，银行在短时间内无法变现。面对一幢幢楼房，银行也无法解决，更不可能抽调人力、物力和精力来管理、销售抵贷房产。

笔者认为，银行不是房产商，房产抵押的目的是保证信贷资金安全，房产抵押贷款安全系数随着房产的价值增减变化而增强或减弱。房产抵押贷款安全系数的大小，是建立在房产价位走势基础上的，房产价格越涨，房产抵押贷款的安全系数越高，反之安全系数随之降低。房产价格的不确定性，决定着房产抵押贷款的稳定性。现在一些地方房价上涨能力已处于较弱状态，按照原有房产抵押贷款50%或者70%的比例发放贷款，首付后，一旦遇到房价下跌，其变现能力会减弱，购房意愿会降低，增加了抵押房产交易变现的难度。房产抵押贷款的目的，是激励房屋需求者还款意愿，不是收回房屋，它只是保证房产抵押贷款安全的一种手段。一旦房价低于房贷需求者的预期，就会削弱房贷者的还款积极性，到那时房产抵押贷款收不回，只能收回房产，势必影响银行正常业务经营。

事实证明，银行信贷资金过度投放到房地产市场，会导致房产市场的虚假繁荣，造成房产市场兴旺的假象，产生泡沫。一旦房价超出消费者的支付能力，社会购买力下降，导致房屋市场冷淡，市场低迷，就会诱发严重的系统性的金融风险。对于过高的房价，除对房产等市场有着严重危害之外，也是对房产需求者的一大伤害。对于银行来说，投放房产抵押贷款，能看到暂时的利益。从长远来看，房价的不稳定性，会带来严重的经营风险，房产的波动直接影响到信贷资金的安全。作为银行，信贷资金谨慎经营房产抵押贷款才是最为稳妥的经营策略，也是对社会负责的一种表现。坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的思想，净化房产市场环境，依靠法律和房产税调节、打击炒房和囤房行为，给房产市场一个稳定的环境，让普通百姓买得起房、住得上房，才是主体责任的一种表现。

笔者认为，在房贷投放经营策略上，银行应有理性认识，坚持谨慎性原则。

一是提高首付房产资金占比，以房产价值30-40%比例作为贷款金额为宜，抵押权值留出房产下跌空间，确保信贷资金的安全。

二是严格考查。以房产抵押担保的方式借款，也要有正当的收入来源和创新发展能力，具备长期的偿债能力。

三是严防高估房价。各银行法人和县级分支机构，都应成立自己的房产价值评估小组，在房管部门对房价估价的同时，应结合当前房地产市场的行情和国家的政策，对抵押房产进行合理有前瞻性的估价，确保抵押房产在偿债期内，有足够的保值能力，保证房产抵押贷款的安全性。