[怎样贷款]亿达中国险象环生背后 姜修文的远水与近火

导读

“出来混迟早要还的”，这是《无间道2》中倪坤总的口头禅。

穿越风光繁华，如今一些房企正在品尝类似滋味。

偿债大年叠加疫情洗礼，刚刚涉险过关的亿达中国，前路又如何？

作者：灵武

来源：首条财经-首条研究院

有借有还，再借不难。

长期以来，当房企的“债主”是件幸福的事儿。彪悍的盈利能力，是房企偿债能力的写照。

因此，借钱给房企，几乎可视作稳赚不赔的生意。无论银行放贷、民间借贷、上市融资、海内外发债，对其多具有强倾向性。

得益于此，房地产业也将资本势能放至最大，高杠杆、高周转、高负债中，演绎着一幕幕逐利时速、共赢之欢。

然这也是一把“双刃剑”。

多元的融资环境，导致行业愈发激进，“借钱-开发-去化-还钱-借钱”的高周转模式，环环相扣、换换紧迫，导致企业资金链抗性减弱。一旦压力过大、过激过猛，便可能掉进债务黑洞。

尤其是当风口消逝、周期切换、行业调速时，裸泳搁浅者也将浮出水面。

曾经名噪一时的亿达中国，是否已初具此象呢？

5285.4万美元债券违约

4月23日，中民投旗下亿达中国控股有限公司（以下简称亿达中国）发布公告：原本需2020年4月20日偿付的5285.4万美元的优先票据本金额至今未支付，已构成违约事件。

蝴蝶效应，更值关注：违约事件有触发近百亿贷款即时偿还的可能。

据悉，亿达中国所订立的未偿付本金额，合计最多约人民币98亿元的若干贷款协议项下的若干触发事件。由于这些触发事件，有关贷款人可要求即时偿还亿达贷款项下的未偿还贷款、应计利息及所有其他应计或未偿付款项。

对此，亿达中国公告称，集团一直与有关贷款人积极沟通及磋商，以就有关触发事件获得豁免。截至本公告日期，集团并未获任何有关贷款人的任何豁免，亦未有收到有关贷款人要求就任何亿达贷款加快还款或采取其他强制执行行动的通知。

4月24日，亿达中国再发公告，表示该公司已转移相关资金支付2020年票据的未偿付本金额（连同应计利息），并于2020年4月24日履行契约项下付款责任。

短期危机，似乎已经过去。

事实上，亿达中国此次违约，早在业内预料之中。此前“借新还旧”之举，便很能说明问题。

Wind数据显示，该笔美元优先票据发行日期是2017年4月17日，发行规模3亿美元的一部分，期限3年，票面利率6.95%。

2020年2月27日，亿达中国发布公告称，公司通过发行新票据及每1000美元支付80美元的现金代价，就现有票据未偿付本金额（3亿美元）的至少2.25亿美元或75%开始要约交换。

3月2日，其再发公告，将现有3亿美元即新票据金额调整为“至少15万美元（约105万人民币）及若超出该数额则加上1000美元的整倍数”。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，从本质看，还是借新还旧的一种方式，这只是延缓债务问题，并不会根本上消除债务，对于亿达来说目前降低整体负债率水平的压力依然较大。

各大评级机构，对亿达中国的偿债能力也不看好。

2020年2月19日，惠誉便在报告中点出了6家房企“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别，即包括亿达中国。

2019年12月，另一家评级机构标普则将亿达中国信用评级从“CCC”下调至CCC-”，并将这笔即将到期的3亿美元票据的评级从“CCC-”下调至“CC”。

“CC”评级意味着“违约可能性较高”。

标普表示，亿达中国没有足够的内部资金来偿付2020年4月到期的票据，估计截至2019年12月31日，亿达中国的不受限现金规模不足人民币10亿元，且2020年1月的经营性现金流净流入额也有限，其寻求的其他融资渠道也无实质性进展，母公司中国民生投资股份有限公司出售其持有的亿达中国的股份交易也未完成。

值得注意的是，标普认为亿达中国的置换要约可能将于2020年3月达成，但置换完成后，亿达中国极其疲弱的流动性状况也难以改善，仍面临偿付风险，特别是对其2020年9月到期的人民币8亿元的境内公司债券。

正如标普所言，虽然亿达中国在4月24日履行契约项下付款责任，但其后续偿债问题还是难以解决。

从年报看，截至2019年末，亿达中国总资产438.73亿元，总负债313.38亿元，资产负债率71.4%；以流动负债为主，总额272.84亿元，占总债务比87%。272.84亿元流动负债中，短期借款138.69亿元，一至两年内到期应付款项及应付票据33.79亿元。

而截至2019年末，亿达中国的现金仅10.33亿元。现金显然无法覆盖借款。

尤其是其非直接全资附属公司亿达发展存续2只公司债“15亿达01”、“16亿达01”，存量规模共为14.27亿元，分别将于今年9月和明年3月到期。

五个锅，三个盖。现金流的紧绷程度，不言而喻。结合其上述违约时的“借新还旧”，亿达中国虽在4月24日逃过一劫，远期风险仍不容忽视。

作为一家曾经与万达齐名的大型房企，何以落得这般境地？

难“回血” 远水不解近渴

业绩低迷是第一要素。

亿达中国披露的2019年度业绩报告显示，2019年亿达中国收入60.77亿元，较2018年同比减少17.4%。

虽然毛利表现不错，2019年毛利达到21.31亿元，同比增加3.9%；毛利率由2018年的27.9%上升至年内的35.1%，上涨7.2个百分点。

但更关键的净利水平表现不佳。2019年为6.38亿元，较2018年同期下降20.6%，净利润率10.5%。

面对高企债务，这样的造血能力显然不够看。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向首条财经矩阵–铑财表示：亿达的资金能力不容乐观，负债远远高于其资金储备，如果新票据再发行失败，不能资金及时回笼，形势会很严峻。

更利空的因素在于未来。

且不谈新冠疫情对行业的影响，从经营模式分析，亿达中国的业绩也难有逆袭的爆发力。

公开信息显示，亿达中国创立于1984年，是一家产业地产运营商，2014年在港股上市。

不同于“高举高打”的住宅地产，产业地产的核心在于“运营”二字。

由于其本身持续性发展的属性，属于朝阳行业，前景广阔。

但收租公的角色模式，也注定无法像住宅地产那样走“高周转”路线，盈利的规模及速度受限，可谓远水解不了近渴。

无奈之下，亿达中国只能卖资，缓解压力。

2月28日，亿达中国宣布出售物业资产。公告显示，2020年-2021年，亿达中国计划开始销售其在核心二线城市优越位置的若干主要物业，包括青云天下、河口湾、大连蓝山、长沙小镇及郑州科技城等。其表示，“可能考虑增加其于合营公司项目中的所有权权益，预计将产生可观的现金流。”

这已不是亿达中国第一次卖资解压了。2018年5月，为改善现金流，其以26亿元向龙湖集团出售大连高新园区若干物业；

2019年10月，又作价8.7亿元处置子公司武汉春田股权。

一路卖卖卖，缓解了危机。问题在于，资产也有卖完的一天，一卖了之，解决不了症结。

专家表，对于“重运营”的产业地产来说，上述行为无疑于“杀鸡取卵”，虽能获取短暂的现金流，但也会导致可运营项目越来越少，透支未来成长性及稳健力。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，对于亿达中国计划出售资产，可从两方面解读，一方面采取出售资产的方式是降低负债水平最为快速且直接的，也是从根本上解决债务率过高所不得不采用的方式之一；另一方面出售资产也意味着公司整体规模“缩水”，尤其是核心二线城市的优质资产本身就意味着未来较好的投资收益水平，出售后对于自身的整体盈利也会存在一定影响。”

不难发现，亿达中国可谓“赢在产业”，亦“输在产业”。

产业地产成败

成败皆萧何。对于产业地产，亿达的态度也许很复杂。

知名地产分析师严跃进向首条财经矩阵–铑财表示：亿达中国出现违约，跟企业资金情况有直接关系。

由于产业地产前期投入比较大，回款比较慢，结合中美贸易战影响整个产业链的背景下，很容易出现资金链承压的现象。未来，亿达中国可能会有比较激进的融资，后续融资难以偿还，资金方面的问题则会更加严重。

正如专家所言，近年来，亿达中国在产业地产方面投入很大。

2017年-2018年，亿达中国的商务园运营管理业务发展十分快速，仅此一年，便进驻近20个城市，运营30余个园区，运营产业面积逾800万平方米。

截至2019年6月30日，亿达中国在全国共拥有11个商务园区，其中6个已部分竣工并出租，运营40余个园区，运营管理产业面积逾1200万平方米。

此外，2019年，在《中国产业地产运营商TOP30》上亿达中国位列第五名。

有专家表示，亿达中国如今的财务问题，正是这段时间的激进扩张所致。即便解决债务压力，其产业地产模式也要面临调整。

上述观点，并非耸听。

细观之下，亿达中国虽有产业地产之“形”，却似远未领悟其“意”。

前文已说到，产业地产的核心在于“运营”，但从营收结构看，亿达60.8亿元的收入中，有44亿6352万元是销售商务园配套住宅、写字楼及独立住宅产生的收入。

说明亿达中国本质上，还是以卖楼为生。

但在违约事件后，这些亿达中国的购房者，恐会承担一定风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向铑财表示：作为购房人务必注意，需要密切关注自己所购买的房屋建设情况，一旦出现停工，或者到现在还没有复工，一定要问清楚是什么原因还没有复工，是疫情原因，还是其他问题。一旦发现苗头不对，要及时采取一些方式方法去保护自己的合法权利。咱们所交纳的房款在房子完工之前是全部要进行监管的，必须只能用于房屋的开发建设，不能挪作他用。开发商一旦资金出现问题，往往首先会打监管资金的主意。咱们广大购房人可以通过信息公开等方式了解下资金监管情况，监管的资金还剩下多少，有没有被转移到别的地方。如果不幸遇到烂尾楼，一定要尽早出手，尽早去行使自己的优先权。否则，等开发商的剩余资产被瓜分完毕了，就是房财两失了。

专家的提醒，值得广大购房者警惕。

中民投考量

通过上述推断可知，仅靠业务端解决债务问题，难度很大。

如何解决敏感的债务问题呢？

最简单有效途径，自然是融资。

问题在于，在“房住不炒”的调控原则下，国内几乎所有的融资通道都有限制，海外发债成为重要渠道。

对亿达中国而言，这同样并非坦途。

2019年4月，由于陷入流动性危机，亿达母公司中民投被实施资产冻结，不仅导致亿达中国未偿还本金总额42.77亿元贷款触发提前赎回条款，同时受中民投负面拖累，对亿达中国的融资活动及财务状况亦造成负面影响。

穆迪报告指出，在中民投资产被冻结后，亿达在资本市场的融资能力受到削弱，导致其流动性恶化。

以此观来，融资还债的路，也很难走。

令人唏嘘的是，2016年11月，中民投旗下中民嘉业斥资逾30亿港元高调入主亿达中国，成其控股股东，一时间可谓风头无两。

或许正是由于背靠大股东，亿达中国才更有底气激进发展。

严跃进表示：亿达对母公司中民投比较依赖，在盲目的扩张中容易遇到一些问题，尤其在行情降温之时。

现金流命门 如何向阳而生

内外交困，艰难时刻，自然考验着亿达管理层的大智慧。

遗憾的是，作为动力之源、方向指南针，亿达管理层近期亦出现震荡。

2020年2月，亿达中国执行董事陈东辉因涉嫌因职务侵占罪被拘留，据悉，其曾任中民嘉业CFO，2016年随中民投入主进驻亿达中国董事会。

3月31日，亿达中国董事会决议罢免陈东辉执行董事一职。

4月1日，亿达中国公告称，高管徐北南因需投放更多精力及时间于其他业务承担，已辞任公司执行董事及首席财务官。

值得一提的是，亿达中国董事局主席姜修文曾表示：未来三到五年内，将依托控股股东中民嘉业在规模和资本上的有力支撑，借助内外部专家智库的合力，把亿达中国打造成年营收五百亿量级的商务园区开发与运营企业，并逐步实现园区开发、园区运营、园区建造和物业管理四大业务的均衡态势。

雄心之下，折射出姜修文的长期发展观。

问题在于，如何知行合一。面对重重难关，亿达中国却连一个稳定的管理层都没有。何谈长期稳健发展呢？

综合来看，亿达中国暂时“虎口脱险”，足够为自己及行业敲响警钟。

2020年，对于房企来说，本身就是一个偿债大年。据中指研究院数据显示，2020年房企债务偿还总规模为7493.9亿元，2021年偿还总规模将超万亿至10496.2亿元。

放眼行业，不止亿达中国，偿债能力较弱的企业并不少见。

例如金科股份，2019年资产负债率达到83.78%，同比增长0.15%，同时还将部分持股50%甚至80%以上的企业归为合营企业或联营企业，如此手段很可能将公司的负债隐藏在表外。以此观来，其偿债不确定性很高。

同时，总负债1313.65亿元，资产负债率升至91.24%的建业地产，情况也不乐观。

王玉臣表示：正如今年包括像亿达这样的大开发商在内，大大小小很多的开发商资金都出现了问题。陆陆续续已有不的房企宣布破产。同时，疫情之下，全国上下各个地方都在刺激楼市复苏回暖，甚至有些地方还放开限购政策，扩大土地供应量，就是为给楼市供血，保证楼市稳定健康发展。

种种迹象表明，现金流将是房企2020年生存发展的硬性指标。这对房企的综合实力也未尝不是一次大考。敬畏心、精进力、核心竞争力，在此阶段显得尤为重要。

“寒冬”虽未过去，但“春天”终究来到。如何消除不确定性、努力向阳而生、迎接万物复苏，首条财经也将持续关注。

本文为首条财经原创