[贷款问题]瑞茨先生，它终于来了

一个很奇怪的事，英文词REITs，音瑞茨，还4个字母大写1个小写，不太听人说到它的中文。

记得以前学习过规范中文字运用，规定媒体不许用英文表达词意的，即使外国人的姓名，也一定要写成约翰、伊丽莎白这样子。

但是这年头，现实似乎已经突破了这个规范，外来词越来越多，比如说LPR利率，唉，它还是MLF传导的。

现在这个REITs，中文叫不动产（房地产）投资信托基金，会有人用中文吗？我觉得不会，不信咱们打赌。

正式发文搞基金
证监会和发改委关于REITs的发文，是赶在小长假前的最后一天发的。

非常有意思的时间点。

我一般很在意假期前最后一刹那的东西。这些往往是重要的东西。

文件名称叫做《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。至此，这个外文名字叫瑞茨的东西，终于在中国落地了。

讨论很多年，实现一瞬间，突破口在基础设施领域不动产。

通知明言，基金聚焦的领域一共有7个：新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发。

根据通知，上交所将在证监会领导下，秉持市场化、法治化原则，抓紧修订和完善配套规则，全力保障基础设施REITs试点平稳有序落地。围绕重点区域、重点行业优质项目，推进基础设施REITs试点开展；做好投资者教育和市场培育工作，协助推动相关政策出台，为市场长期健康发展营造良好环境。

深交所将扎实稳妥推进基础设施公募REITs试点工作。加快建设深市REITs特色板块，进一步提升资本市场服务实体经济能力。

不动产投资基金化
所谓REITs，就是一种通过发行股份或受益凭证，汇集客户资金，由专门基金托管机构进行托管，委托专门投资机构进行不动产投资经营管理，将投资受益按比例分配给投资人的信托基金。

本来，投资人有了它，可以分享房地产业的投资机遇。现在把它做一点小小的改造，并特殊指向“基础设施不动产”来试点，看起来，是准备为有现金流的七类不动产，开辟一条特殊的直接融资通道。

钱钱钱，新基建需要持续不断的粮草，除了所谓的“国家投入”外，其实相当部分需要市场积极参与，需要按照市场规律来进行组织，需要从银行贷款这种方式，过渡到资本市场直接融资，也就是让公众投资人来分享利益并承担风险。

既然“房地产投资信托基金”在现阶段，容易放大公众资金更大规模地介入房地产业，而相当一部分的房地产如果缺少金融手段盘活，真的就变成一堆钢筋水泥，无法快速复制、快速滚动，那么不妨先把本来今年要大干快上的基础设施作为一个单独的门类划出来，先从“基础设施不动产”这个各方都可以接受的地方下水，把REITs瑞茨这个好东西先用起来。

房地产太敏感了，基础设施不动产，多好的方向啊。

基金化的市场意义
本来，房地产与金融之间，只隔着薄薄的一层纸，以“房住”为基本逻辑的住宅为例，每个物业都可以按照“住”的租金价值和“售”的销售价值，进行清楚的估值。

成熟的市场，可以很轻松地发行一只瑞茨，去购买一个物业大家分享收益。但是在中国，这个事情的探索经过了很多年，关键的障碍一个是法律问题，基金买了物业，税怎么办，如果是住宅，限购怎么办？另一个就是房地产风险金融化。本来房子涨跌是所有权拥有人的事，经过这个瑞茨先生摆渡一下，就变成所有投资人的事情了。

现在，某一部分不动产，涉及国家政策鼓励，率先破冰探索，实在太好了。劳动力，数据都是要素，基础设施不动产当然是生产资料，可以要素盘活。

不过，既然一部分不动产基金化了，另一部分不动产，至少也可以按照基金化运营估值了。很多老百姓说，我只有一套住房，涨跌都跟我没有关系，其实，这是不对的，有的一套房估值1000万，有的一套房，估值100万，银行市场化、不动产金融化的时代，一定不会是一样的。

很多开发商在商业物业上苦熬了很多年，曾经有过与瑞茨先生握手的美好梦想，但是终究没有实现，为了巨额的银行负债，开发商操心，银行操心，等这个基础设施不动产REITs试点先行了，会不会就此走出了一条金光大道？

把工农中建交所有大行的房地产贷款数字调出来看看，楼市现在能出事么？

让我们紧盯瑞茨先生的后续。
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