[按揭贷款利率]盼望着盼望着 按揭贷款利率真要降了！房价怎么走？

马上快到金九银十了，相信很多刚需购房人都在上涨的房价和上浮的按揭利率之间纠结。

近期，关于按揭利率的报道不少，说上涨和说下调的都有。尤其是在坚决遏制房价上涨的环境下，下调按揭利率会给银行带来较大压力。

然而，现在的事实是，银行有着下调按揭利率的客观需求。那么，按揭贷款利率真的会走低吗？这对各热点城市的房价又将产生哪些影响呢？

银行额度充足但贷款需求萎缩

首先来看目前银行体系的状况。

目前银行体系贷款额度充足，但受制于贷款需求萎缩，表内贷款利率普遍面临下行压力。

流动性方面，今年三次定向降准以及7月23日央行投放5020亿MLF，使得银行体系流动性充足，资金利率快速下滑。以银行间1月期质押式回购利率为例，目前该利率水平为2.61%，已经回到历史底部区域。在上一轮宽松周期(2015年年中至2016年年底)中，资金利率维持低位，1个月银行间质押式回购利率在2.3%-3.6%区间内波动，目前资金利率已经重回该区间内。

流动性投向方面，决策部门希望银行加大小微企业和基建项目贷款，来对冲经济下行。中央政治局会议强调加大基础设施领域补短板的力度，而央行为解决表内信贷偏向国企以及民企违约潮问题，鼓励银行加大小微企业信贷力度，所以目前来看，基建项目和小微企业将是合意的信贷投向。

但问题是，基建项目从寻找到投资有一定的时滞，银行也缺乏向小微企业贷款的意愿。另外，随着经济下行和此前去杠杆力度过猛，经济的融资需求开始自发式回落。

因此，银行面临贷款额度充足与信贷需求萎缩的窘境。

这种环境下，银行只能加大票据贴现业务开展力度，主动消耗贷款额度，这导致票据贴现利率出现快速下滑。今年3月底时，票据贴现利率还有4.45%，但截至8月17日，票据贴现利率已经下降到3.05%，降幅高达140BP。随着票据利率接近低位，银行各类贷款利率均面临下行压力(参见图2)。

按揭利率大概率在9月下降

随着银行表内贷款利率普遍回落，按揭利率也有下降压力。从历史表现看，作为有房产抵押的优质资产，按揭贷款不良率一直保持在较低水平。2016年，按揭贷款不良率0.36%，不仅低于信用卡不良率1.90%，还低于制造业不良率3.85%。因此，在票据贴现利率快速下行后，银行就有动力增加按揭贷款这一优质资产的投放力度。

从按揭利率走势看，今年4月开始，虽然整体按揭贷款利率还在上行，但每月上行幅度已经下降，意味着按揭贷款利率即将见顶(参见图3)。具体来说，今年4月-7月，按揭贷款利率上行幅度不断下降，每月上行幅度依次是5BP、4BP、4BP、3BP，因此按揭贷款利率在今年8月或9月见顶的概率较大。

另外，按揭利率上升的银行数量也在加速下降。今年3月，大约有18.4%的银行(含分支行)按揭利率是上升的，但到7月份，只有8.8%的银行按揭利率是上升的。相信后面会有更多银行的按揭利率开始持平或者下降。

从不同城市的按揭贷款利率水平来看，一般调控较严的一二线城市按揭利率水平较低，比如上海的按揭利率在各大城市中最低，7月平均利率仅有5.16%；而三四线城市按揭利率普遍较高。在以房价为横轴、首套房按揭贷款利率为纵轴的散点图中，随着房价水平从左到右逐步抬升，按揭利率却逐步下降，说明总体上看一二线城市按揭利率较低(参见图4)。因此，调控措施较严的一二线城市按揭需求受到压制最大，银行也越有动力降低按揭贷款利率。

另外，城市按揭利率水平还与房地产市场的火热程度有关，比如武汉、南京都有吸引人才的政策，同时新房与二手房价格出现倒挂，使得这两个城市的居民打新房热情高涨，导致按揭贷款利率水平在各城市中最高，武汉首套房按揭贷款利率已高达6.35%。这类热点城市按揭利率短期内大概率会维持高位。

刚性购房需求将得到释放

值得注意的是，按揭利率下行对刚需释放有一定的刺激效应。

从算账角度，以上海为例，一套500万的房子，假设首付3成、贷款7成、贷款期限30年，那么当按揭贷款利率折扣从95折降至9折后，购房者总共可以节省近20万的利息。

从城市角度，如果把今年上半年各城市首套房按揭贷款利率变动，和城市上半年房地产销量同比，放在一张图上的话，可以发现按揭利率上行幅度较大的城市，成交也越低迷，典型城市如厦门；相反，按揭利率上行幅度越小，成交量受的负面影响也越小，典型城市如深圳和太原(参见图5)。说明按揭利率变动确实对购房需求有杠杆作用。

最后，想要强调的一点是，虽然政策对房价采取了高压态势，但影响房价预期的核心变量还是库存。如果银行对房地产开发贷采取逐步压缩的态度，却投放更多的按揭贷款，那么对房地产龙头企业来说，它们的销售数据还不错，但拿地越来越不积极，最终的结局就是整个房地产市场的库存越来越低。这种环境下，想要打破房价上涨预期，就很困难了。