[贷款买车首付多少]一套80万的房子，贷款买房，首付多少？每月月供又是多少？

现在买房一般都要靠贷款，那么就会涉及到首付、月供等问题，月供这个问题很好解释，根据贷款额和年限计算出月还款额而已，不同还款方式的月供也是不一样的；但首付就不是这么简单了。很多楼盘和中介公司在打广告时都会说，最低首付XX万即可入住，但真的是这样吗？

一、什么是首付？

首付即买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它，余下的从银行贷款。但这个解释十分片面，实际操作过程中，税费、公共维修基金（新房）、中介费等均没有列入到首付之内，开发商或中介在宣传时也不会说得十分清楚，这就导致了原本已经凑够的首付在买房的时候不够了。在小文看来，首付=总款项-贷款额，即除了贷款以外全是首付。那么，买一套房子需要准备哪些钱呢？（以下费用的计算以北京为例，各地略有差别，供参考）

1、税费

目前房产交易环节的税费主要是契税、个税、增值税三类。

契税：房屋产权发生转移就要缴纳契税，征税标准：首套90平米以上按1%征收，90平米以上征收1.5%，二套统一按3%征收；

个税（二手房）：房产满五年且唯一可以免征；征收标准：按差额的20%或全额1%征收；

增值税（二手房）：房产满2年免征；征收标准：按全额5.6%征收。

2、公共维修基金，仅新房征收

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，仅新房需要缴纳

征收标准：全额2-3%

3、中介费

中介费是指房地产经纪机构完成受委托事项后，向委托人收取的报酬，一般存在于二手交易中，新房中介不收费。征收标准：2%左右，各机构不一样。

4、其他

除了上述费用之外还包括一些办理证件的费用，这些费用较少，在此就不过多赘述了，某些地区可能还有贷款服务费等其它费用。

二、贷款计算

说到这里，购房费用项介绍得差不多了，新房和二手房在各项收费上还是有很大的区别，接下来说一下房子的贷款该如何计算。

如今的贷款政策是“认房又认贷”，贷款额与地区政策有关，目前我国多地的购房贷款标准都是“认房又认贷”，即家庭名下在当地有房产或是有过贷款记录，均按第二套标准计算贷款比例和利率，如没有，可按首套执行。贷款比例：首套最高可贷款65%，二套可贷款40%。

那么，80万的房子首付和月供分别是多少呢？为了方便理解，我们仅以首套形式计算：

1、假设首套房子是新房：

先计算首付：

贷款：首套最高可贷款65%，即可贷80万*65%=52万；税费：契税（必收），按1%收取，即需缴纳契税80万*1%=0.8万；公共维修基金：按全额2%收取，即需缴纳80万*2%=1.6万；根据首付计算公式：首付=总款项-贷款额，即买这套房子需准备首付款（80万+0.8万+1.6万）-52万=30.4万元；

再计算月供：

贷款利率：基准利率4.9%，当前首套上浮10%，二套上浮20%，各地不一；贷款的还款方式分别两种，等额本息和等额本金。两者的区别主要是，等额本息的总利息略高于等额本金，但每月还款金额是相同的，适用于前期还款能力较低的家庭；而等额本金前期月供较高，逐月递减，更适合那些还款能力强的客户，在办理贷款时，可以灵活选择。我们以最长贷款年限25年来分别计算两种还款方式的月供。

贷款52万，贷款25年，等额本息：总利息42.7万元，月供3159元；等额本金：总利息35.1万元，首月月供4069元，逐月减少8元，最后一个月还款1741元。

2、假设首套房子是新房：

如果这套房子是二手房，就是另一种情况了，二手房的贷款和税费不是按照总价计算，而是按评估价来计算的。

为什么要按评估价来计算呢？在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录才可以。

评估价一般是多少呢？

评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的 90%。即，80万的房产，评估价一般为80万*90%=72万左右。

以此价格计算：

贷款：首套可贷款72万*65%=46.8万元，二手房比新房贷款少了；税费：契税（必收），按1%征收，72万*1%=0.72万元；个税，非满五唯一按1%征收，即72万*1%=0.72万元；增值税，不满2年按5.6%征收，即72万*5.6%=4万元；中介费，按成交额2%征收，即80万*2%=1.6万元；根据首付计算公式：首付=总款项-贷款额，即二手房需准备首付款（80万+0.72万+0.72万+4万+1.6万）-46.8万=40.24万元；如果这套房子满五唯一，可免征个税及增值税，最低首付为（80万+0.72万+1.6万）-46.8万=35.52万元；

再计算月供：

贷款46.8万，还款25年，等额本息总利息38.5万，月供2843元；等额本金总利息31.6万，首月还款3662元，逐月递减7元，最后一个月还款1567元。

最后总结一下：

新房：可贷款52万元，总首付30.4万；月供等额本息3159元，等额本金首月4069元。

二手房：可贷款46.8万元，总首付最高40.24万，最低35.52万元；月供等额本息2843元，等额本金首月3662元。

综上所述，虽然总价一样，但二手房和新房在首付款的准备上还是有很大的区别的，而还款方式的选择也和月供有直接关系；在买房之前一定要充分了解当地购房政策和贷款政策，并根据所购房产的不同情况做好购房的预算，避免准备不足导致违约等问题。