[开发商贷款]取消预售制，禁止开发商贷款拿地，能遏制房价上涨吗？

对于房地产的命运，曾经经历过辉煌，但此时也正在面临着巨大的变革，甚至是颠覆性的。我们知道，过去，房地产拿地盖房基本上不用自己的资金，只要开发商有一定数量的自有资金和项目规划文件，他就可以向银行申请贷款。虽然书面上我学到的是有规定，项目开发成本的三分之一属于自有资金，其他资金由银行分阶段提供给企业。但事实上，很多人都会空手套白狼。

哪怕没有钱，也会提前预售商品房，通过卖房来实现资金的回笼和周转，这样房企真的大大降低了运作成本。无论是自有资金还是预售制，在早期曾对房地产发展和繁荣起到过重要的积极作用，然而后期也弊端百出，一些恶性循环也影响着房地产健康发展。

前几天，对于控房价，对于自有资金，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为，应该使用经济手段，那就是“决不允许‘背个银行’炒地皮”。他指出，炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价决不允许炒地皮。控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。

“你如果后边背一个银行，要100亿元，银行就拿100亿元，要200亿，银行就拿200亿元，那么‘地王’、炒房等现象就来了。一般而言，房价是地价的两倍左右，地价上去了，房价也会上去。所以，在这个意义上，只要把土地价格控制了，房价就基本稳住了。”

可以说，他的话在一定程度上说到了根本上，可一针见血、直戳要害。过去形成的默认的规则也正在面临着挑战。

就在他刚刚黄奇帆刚刚提出房地产问题的根本时，就有一些地方开始为之努力了。而这一次是黑龙江，不仅包括对自有资金的使用要求，还有预售制的调整。

为进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发项目事中事后监管，近日，由黑龙江省住建厅、省自然资源厅等 6 部门联合发布《住关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》。依据《通知》，2019 年 1 月 1 日，获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

这对于开发商而言应该是致命的打击，但是对于购房者多数人也表示支持和赞同，因为预售制被诟病已久。我们早已经习惯了买房买期房，但是对于期房预售制的弊端也是探讨已久。早期房地产开发企业普遍面临着资金少、供应少等问题，为了推动住房建设，借鉴“卖楼花”，因此建立了住房预售制。然而对于预售的过度利用，导致各种乱象，比如，最大的质量问题，还有各种矛盾纠纷，甚至背信弃义的毁约，因为周期长变数多，很容易出现反悔。

我不知道，当要求必须盖楼达到三分之二时才准予预售，那开发商是否会把增加的成本转嫁到购房者身上，但是大多数购房者更清醒地认识到，此举势必会大大降低房企出现烂尾、资金链断裂和逾期交房等部分不规范企业的不规范行为。

这对开发商是致命打击，尤其是对中小房企的命运更是一个巨大考验，其实还有更严重的，《通知》还要求，房企不能贷款拿地，违规者两年内不能拍地。试想想，如果开发商不能贷款拿地，这将是一个颠覆性地改变，我们都已经对贷款拿地习以为常，突然改变，房企如何适应？特别是对于中小房企，无法靠合资增加拿地机会，就只能被市场淘汰出局了。这正如黄奇帆所说，动不动就有银行兜底，也让开发商变得肆无忌惮，敢于冒险，敢于炒地王，敢于随意涨价。

实际上，此前上海、南京等地也都实行过开发商拿地必须用自有资金，虽然大房企适应能力稍强一些，但是中小房企基本上是被行业洗牌的命运。总之，随着各种政策的落实，中小房企被行业洗牌是大势所趋，房地产市场越来越正规化也是必然。