[下岗贷款]小林说房：不知道LPR浮动利率如何转换？该不该换？看这篇就够了

首期转换公式：4.8%+（当前利率—4.8%）=转换后贷款利率

一

从2019年下旬开始开始，有关“房贷利率换锚”的政策不断出台，2019年八月份《中国人民银行公告〔2019〕第15号》文件正式发布了贷款市场报价利率（LPR）的公告，公告一出意味着，以后买房的人都要采用LPR利率形式贷款。

2019年12月28日，更炸街的政策来了，《存量浮动利率贷款定价基准转换》出台，也就是基准利率转换成LPR浮动利率，意味着原来买过房子有贷款的人也要转换为LPR浮动利率，但并不是强制性的，除了LPR浮动利率形式，还可以改成固定利率的模式。

这不，三月份到了，有人感叹：把自己的状态调整到了高中时“数学计算能力”的高光时刻，但是仍然没有搞清楚，转换后的房贷利率应该是多少，更不知道应不应该换了。仔细看完这篇你就明白了。

首先，在正式计算之前，我们还是先介绍一下基准利率和LPR（贷款市场报价利率）的概念，如果不了解这个，后边的转换概念很难理解。

原来我们房贷采用的是“基准利率”的形式，这个利率由央妈一个人决定，央妈会根据市场经济发展的情况适当做出调整，我们平时所说的“降息”就是基准利率下调了。原来的房贷都跟这个基准利率挂钩，有的人贷款利率就是基准利率，当前是4.9%，有的人房贷利率是在基准利率的基础上打折（九折就是4.9%*0.9=4.41%），或者上浮（上浮10%就是4.9%*1.1=5.39%）。

LPR，也叫贷款市场报价利率，这个数值可以理解为不是由央妈一个人说了算，那这个数值是怎么来的呢？国家指定了18家银行每月根据进行贷款利率报价，去掉一个最高值去掉一个最低值，然后算出平均值，就是央行公布的LPR值，并且这个数值每月的20号都会进行更新。也就是说现在买房的话，不同月份你的房贷利率就有可能不一样。

二

好，我们回到LPR浮动利率转换的问题上来，央行在政策解读中说的比较明白：

1、在2020年3月-8月之间，原先所有的房贷利率全部都要按照新政策进行调整，你有两种选择，第一种是选固定利率，当前是多少就定多少，后期永久不变；第二种选择就是LPR+加点基数的方式。选择只有一次机会，签定以后不能再变。

2、LPR+加点基数的定价方式，需要重新商定定价周期，最短重新定价周期是1年，签订后意味着一年一变。

3、除了商业住房贷款之外，其他性质如企业贷款、个人消费贷款由你（借贷方）和银行按照市场化的原则协商决定。

4、转换后，2020年的利率不变，仍按原利率执行，2021年1月1日开始执行新利率。

5、原来商业性个人住房贷款在转换后点的利率水平应保持不变，也就是说如果你现在是4.41%，转换成LPR+基点的形式后首期利率仍然是4.41%，如果你现在是5.39%，转换后也是5.39%，为什么？接着看。

为什么能够保持不变呢？这是因为我们有一个强大的央妈，她早就把转换的规则制定好了：转换以后你的利率由LPR+加点基数两部分组成，LPR这个数每个周期都会变动，但政策规定加点基数第一次定了以后就永远不变了，所以未来利率变化取决于LPR的变动幅度。

加点基数计算公式是：

你现在的贷款利率-4.8%（2019年12月的LPR值）

因为转变后首期的LPR值是参考2019年12月份的LPR是4.8%，所以转换后首期利率的计算公式是：

（LPR）4.8%+（你现在的房贷利率 — 2019年12月份的LPR）

我们套公式举两个例子：

比如小丽有一笔30年期的房贷，买房的时候基准利率是4.9%，银行给打九折，实际的利率就变成了4.9%*0.9=4.41%，目前还剩20年还款期。参考2019年12月5年期LPR是4.8%，转换后的小丽需要加的基点就是4.41%-4.8%=-0.39%，这个-0.39%的加点基数永久不变，转换后的首期利率就是4.8%+（-0.39%）=4.41%。

到了第二年的重新定价日，银行就会根据最新一期的LPR调整小丽的利率，比如到时候LPR下降到4%，那么小丽的利率将变成4%+（-0.39%）=3.61%；但比如LPR上升到5.2%，那么小丽的利率将变成5.2%+（-0.39%）=4.81%。

再比如小玲有一笔20年期的房贷，买房时房贷利率是在基准利率基础上上浮10%，实际贷款利率为4.9%*1.1=5.39%，转换后小玲的加点数值就是5.39%-4.8%=0.59%，这个0.59%为加点数值，在合同期内永久不变，转换后小玲的利率将变成4.8%+0.59%=5.39%，还跟现在一样。

到了第二个重新定假日，假如LPR下降为4.5%，那么小玲的利率将变为4.5%+0.59%=5.09%

我们已经发现了，在政策规定的计算方式中，无论当前你的利率是多少，转换后第一期利率都跟当前一样。不同利率的人可以参考下边的表格。

有人说了，转换以后我的房贷折扣还有吗？其实是有的，你可以发现在转换前如果你的利率低于4.8%，那么你的加点数值就是负值，每年重新定价时，LPR加的就是一个负值，相当于减少了，减少的这部分其实就相当于你的房贷折扣。

加点数值永久不变会造成一个规律：你现在的贷款利率低，转换后重新定价时也会低，你现在的贷款利率高，转换后重新定价时利率也会高。

三

那么到底固定利率合算呢还是LPR浮动利率合算呢？

有专家分析认为：

短期来看当前我国经济的内外部挑战多，国家会通过各种政策手段稳定经济增长，通过降低LPR来降低社会整体的借贷成本，刺激经济发展。自19年8月份LPR改革开启以来，一年期LPR利率已下降10个基点，5年期LPR也首次下降5个基点，预计未来LPR继续小幅走低的机会较大。

中长期来看，当中国步入发达国家行列后，将与世界上其他发达国家（如日本、欧盟等）类似，进入低利率时代，甚至出现负利率。央行前行长周小川此前曾提及：“中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。”说明我国利率走低是大概率事件。

有走低的概率就有走高的概率，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，不过也业内人士指出，即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于借款人的生活影响不大。要知道4.8%已经是我国贷款利率的相对低位水平，什么时间能降到4%，还是一个不确定事件。

小林的建议是，如果你的利率低于4%，可以不转换，即使未来长期内降低了LPR，但还款时间可能快到期了，即使多还但也不会太吃亏。

四

一、哪些贷款需要转换？你的贷款需同时满足以下三要素：

1、2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

2、参考的是贷款基准利率定价；

3、贷款本来是浮动利率定价的。

二、哪些贷款暂时不需要转换？
1、公积金个人住房贷款；
2、2020年12月31日前到期的个人住房贷款；
3、政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等。

三、共同借款人是否也需要重签合同？

是的。如果您有共同借款人，则需要共同借款人和您达成一致意见，每个共同借款人都需要重新签订借贷款合同。

四、那么去哪儿转换呢？

2月29日各大银行陆续发布了转换公告，各家银行情况不一，部分银行可以通过手机银行或网上银行或短信银行或网点智能进行办理。附各大银行公告详情：

农业银行：

工商银行：

建设银行：

邮政储蓄：

兴业银行：

中国银行：

来源：国际庄买房指南1