[个人住房贷款利率]财经观察 ｜ 个人住房贷款利率定价基准转为LPR 长期将不会影响购房者

摘要：虽然相较于房地产贷款原有的基准利率有所下降，这是完善贷款市场报价利率形成机制带来的结果，并不会影响房住不炒、因城施策的政策大背景。
本报见习记者 宁婧报道

近日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，央行有关负责人表示，此次公告发布的背景为：个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。与此同时，央行有关负责人称，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。值得关注的是，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
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房贷定价基准转为LPR

央行表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。对此，中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员王业强在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一方面，个人住房贷款定价基准转换为LPR，有助于保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。如新政规定：贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。另一方面，定价基准更加反映市场的实际情况，有助于落实城市主体责任，因城施策，实施区域差别化住房信贷政策。以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例，现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。同时，各地是在人民银行省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，加点下限有明显差别。此外，二套房利率要高于首套房利率。新政明确规定：二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR+60个基点。有助于落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，充分发挥市场机制的调节作用，建立房地产市场长效管理机制。万博新经济研究院副院长刘哲告诉《中国产经新闻》记者，作为贷款利率定价体系的重要组成部门，个人住房贷款定价由贷款基准利率转换为LPR，出发点是深化利率市场化改革，打通从信贷的传导机制，而非调控或刺激房地产市场。虽然相较于房地产贷款原有的基准利率有所下降，这是完善贷款市场报价利率形成机制带来的结果，并不会影响房住不炒、因城施策的政策大背景。
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定价基准调整将不会影响购房者

与此同时，对于此次发布的公告将如何影响未来购房者，王业强指出，由于定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。因此，整体上看，个人住房贷款利率定价机制的调整将不会对未来购房者产生实质性的影响。但不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。由于加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，对于一些前期贷款优惠力度较大的地区，可能会提高最低利率。而对于前期贷款利率上浮压力较大的城市，这次政策调整则变得更为有利。在刘哲看来，由于本次调整只针对增量业务，而非存量业务，对于已经贷款购房者基本没有影响。对于新增的贷款购房者来说，贷款利率的变化更多地取决于不同城市、不同类型房屋、不同银行的选择，需要因人而异、因地而异、因行而异。
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“因城施策”仍是调控原则

据了解，为确保区域差别化住房信贷政策有效实施，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。对此，王业强说道“一二线目前整体来看，由于调控政策偏紧，贷款利率要高于新的LPR定价标准所形成的利率水平，新政之后整体上将会降低利率水平。三四线城市在各种优惠政策下利率的实际水平则要低得多。新政有可能会短期导致个人住房贷款的实际利率水平提高。但在各省一级人民银行分支机构指导下的确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限的政策指导下，政策调整造成的影响会逐渐抹平。未来一二线与三四线城市购房者的个人住房贷款利率差异受当地房地产市场状况影响较大。”“受到各个城市房地产供求关系不平衡的影响，我国各城市的实际按揭贷款利率一直存在结构性的特点。本次个人住房贷款因城施策，符合我国的实际情况和指导原则，未来不同城市房地产利率的变化更多的还会受到土地供应量、人均可支配收入、人口迁入迁出情况等供给和需求的因素所影响。从边际上来看，一些房价较高、需求相对旺盛、供给有限的一二线城市，其按揭利率对于基准利率的敏感性会相对较弱；而对于一些房价较低、需求相对低迷、供给相对充足的三四线城市，其贷款利率会更多的受到基准利率的影响，基准利率下降其获益会更为明显。”刘哲进一步指出。
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