[房屋按揭贷款计算器]房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，是在变相培养“世代”房奴吗？

文/邓江

近日，杭州某银行调整了房贷政策，规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，一举打破了贷款人最高年龄纪录，随即这则消息引发不少购房者广泛关注。根据国家卫健委发布的《2017年我国卫生健康事业发展统计公报》，中国大陆人均预期寿命是76.7岁，也就是说，贷款还没还清，也许借款人就已经离世了。这一政策调整引发众多网友热议，批评者众多，多数表示银行在钻政策空子，变相放松限贷，会被炒房投机者利用。但是，在我看来，房贷放款到80周岁，这是市场需求催生的银行创新，没有什么不妥。

一、关于房贷年龄限制的问题。

大多数银行规定：房屋按揭贷款最长可贷到65周岁，也有少数银行最长可贷到70周岁。以一名60周岁的购房者为例，若贷到65周岁，那么按揭年限最长只能申请5年；若贷到70周岁，最长也只能申请10年。这对于动辄上百万的房贷来说，每月还款压力巨大，如果期限放宽到20年，那就会小很多。

而且经过几轮房价上涨，目前各大城市的房价已经是天价，按照30%的首付款，年轻人光靠工资收入，可能真要到退休的时候才能攒够首付款。在国外，日本人和德国人平均购房年龄在40岁左右，如果40岁开始贷款购房，最长贷款到70周岁，还可以贷30年，但是50岁的时候就没有这么长的贷款期限，对于一些月收入较低的人来说，可能一辈子就买不起房了。

随着中国GDP的不断增长，总的来说，预期人均收入是呈上升趋势，即便是大多数普通到了65岁就会退休，也会有退休工资，而且还有部分人或是被单位返聘返聘，发挥余热，或是继续劳动，填补家用并无意味着没有任何收入来源。而且中国人的预期寿命也在延长，说不定过几年，预期寿命就会超过80岁。

二、关于贷款风险问题

银行本身就是经营风险，银行既然愿意将贷款期限调整，肯定是考虑了借款人65岁以后，疾病和意外的概率都会上升的风险因素。银行也不是傻，延长借款人贷款期限，肯定是会追加子女作为共同还款人，如果真的有一天，贷款人过世了，那就会由子女承担债务。

正常情况下，在购房者退休后，多数子女已经成长起来。随着年纪的增长，家庭两代人正好平滑了收入下降的问题。父母购房时，子女可能还没有还款能力，但是父母退休时，子女已经具备较强还款能力。也正是因为因此，可以顺利实现贷款的承接，银行才愿意放贷。

并且房贷本身有30%的首付款作为安全垫，还有房子做抵押，相对来说，房贷算是风险较小的了。

三、关于变相放开限贷问题

银行的这一政策，实际对象是为老人接力还贷的子女们，也就是实际楼市中的主力购房者。现在各地房地产调控政策都是有限购，要是父母摇中号了却无法贷款，但是又不舍得放弃，就只能“被全款”。

如果银行放宽贷款年龄限制至80岁，贷款接力，年轻人已没购房资格、或无力全款购房的家庭，可以用老人的名义贷款买房，相当于绕过了限贷、限售政策。

虽然房屋的限购政策对于抑制房地产市场的过度投机起到了很大作用，但是这个政策也会“误伤”大部分改善性住房需求。从供求的角度分析，克制需求只会导致价格扭曲，不利于生产要素的市场配置。

人民对于美好生活的向往主旋律是不变的，既然如此，有人追求更高品质的住房也是大势所趋，尤其是到了退休年龄的人。如果想一家人安享天伦之乐，必然就需要大户型，而限购政策就是目前最大的阻碍，长期来看，限购总会退出历史舞台，就像之前粮票、油票一样。对于有合理改善需求的人来说，何尝不是一件好事呢？工作辛苦了大半辈子，难道退休之后的生活追求都不能满足一下吗？

四、关于“世代”房奴问题

也有部分人认为：银行放宽老人贷款年龄限制，采用接力贷方式会使得世代成为房奴。假想未来某个时间，经济衰退、人口老龄化，房价面临大跌的危险，整个家庭就会出现崩盘。

我想着大可不必担心，到了退休年龄还在买房的多半不是首套房，基本上都是买改善性住房，万一出现风险情况下，还有第一套小户型房产作为抵债来源，有足够的安全垫，也不至于整个家庭财富崩盘。

作为子女辈，承接了上一代的负债，但是同时也继承了上一代的资产，而且成长过程中，享受了优质房产带来的生活水平改善，即便是房奴，难道不比颠沛流离要强吗？

五、关于助长投机问题

过去两年，很多城市都在进行房地产严控政策，执行严格限购限贷约束，很多城市认房又认贷，政策明显的抑制了楼市的多套房投资需求。但是此次银行放宽贷款年龄限制至80岁，会被投机者利用。

其实这也没必要担心，一方面，相比房贷利率调整，这个单一事件影响到的人群数量并不多，对于被投机者利用的担忧有点杞人忧天，也不具有政策风向标的意义；另外一方面：不少城市还有房屋出售期限的限制，一般都是要求产权证办下来2-3年后才能出售，即便是投机需求，也不能马上转手，算上期间利息费用，投资客也会望而止步。

总之，政策不会总是一成不变，适时调整政策，适应新形势变化总是必须的。用辩证法来说就是：世界上唯一不变的就是改变。