[怎样贷款]楼市中，穷人为什么要补贴富人？

编辑 | 范智林作者 | 子木 来源 | 子木聊房（ID：zimuliaofang）天气炎热，又到了撸串儿的季节。昨晚串儿摊上，一个朋友问了我一个很有意思的问题。正常情况讲，同一地段，一套房子的总价和面积应该是成正比的，例如一个小区内，80平米、90平米、100平米的房子，单价应该相差无几。然而事实上，小房子却要比大房子的单价贵，这是为什么？说罢，打开手机找了一个小区给我看。北京朝阳区的甘露园南里，63～84平米的房子单价都是5.9万/平米，但面积一上升到90平米，单价便开始迅速下滑。98平米的单价是5万/平米，133平米的房子单价更低，仅仅为4.8万/平米。其实答案并不难，浅地来讲，这是不同市场环境下，价格机制的自我矫正；往深了讲，就是中国房地产市场长期处于“穷人补贴富人”的结果。众人一脸疑惑，下面听子木细细道来。割裂的市场其实不止在北京，中国绝大多数城市都存在这种现象。同一地段，甚至同一小区，小平米房子的“单价”要比大平米的房子贵不少。那些几百平米的郊野别墅，折合下来，单价还不如市中心的刚需房贵。尤其是90平米这个数值，几乎是单价跌宕的分水岭。为什么？因为大多数城市90平米以下是刚需房，90平米以上是改善型住房。例如北京、深圳、上海等一线城市，过去一直都在施行“70/90”政策（90平米以下的房子占比市场70%），以此来保障刚需年轻人的居住需求。所以市场上刚需房的供应要远大于改善型住房的。但同样，刚需购房人群也要远大于改善型住房人群，毕竟财富28比例适用于任何城市任何场景。当刚需人群过多的时候，小平米住房就开始供不应求，房价随之高涨，而那些大平米的房子因为需求不够，只能降低单价，直到总价符合市场平均需求为止。这个在正常市场中是普遍现象，在学区房市场中更为严重。例如北京西城金融街65平米的房子可以卖到1200万，单价183767元/平米。深圳的南城花园，82平米卖到1500万，单价182682元/平米。学区房，最重要的是房子背后进入“牛小”的资格。能住就行，面积大小无所谓，总价够低就行。所以，你会看到60多平米的房子和80平米的房子，有时候单价甚至是一样的，但90平米的单价却低很多，因为很多人根本买不起总价这么高的房子。多年以后，同一小区不同户型的增值属性差距很大。这也是我一直劝诫大家，“买房如果考虑投资，一定要首选刚需户型”的原因。过几年转手时，流动性代表的就是投资潜力。那么这种很简单的供求原理，我为什么会解释为，是我国房地产市场长期处于“穷人补贴富人”的结果呢？被迫补贴首先我们要知道，一个城市的发展和建设，是一个城市所有居民劳动的总和。地方财政收入，绝大部分来自于企业纳税和个人纳税。而这些税收又为当地建设医院、学校、地铁交通等公共设施。很多人都说，纳税比例都是一样的，那么不管是穷人还是富人，对城市的贡献都一样。事实并非如此。数据统计，在中国的税制下，占有社会财富近一半以上的富人上缴的个人所得税却不到个税总收入的10%，60%的个税是由苦逼的工薪阶层贡献的。从而形成了以穷人为主要纳税主体的税收结构。而且富人通过比如炒股所得免税，通常能够取得巨额收益。同样是工资类所得，股票期权的税负要轻于年终奖。而股权期权，只会集中于公司极少一部分人手中。所以正常来讲，公共资源配套的使用权应该工薪阶层多一些，至少是平均的。然而事实上，房子成为了公共资源的分界线，富人用更高的价码破坏了这种平衡。例如上面的例子，我出20万/平米买一套学区房，那么牛小的资格就是我家的，其他人靠边站。当我们理解了这层含义后，再回去看小房子和大房子。按道理，小房子应该总价低，成为刚需购房者争夺的热门资源。大房子应该总价高，让富人去拥有，改善生活。是两个市场。但是现在，大房子因为需求弱，单价一度下降，这就相当于反向节省了富人的购房成本。富人的选择空间更大，可以降维打击所有刚需房，进一步造成刚需房源紧缺。这就是一种穷人补贴富人的道理。刚需为什么如此痛恨炒房客呢？就是因为富人利用资源的垄断性，更早地购买了刚需房，然后制造刚需房源紧张氛围，坐等房价高涨后，又把房子卖给刚需，完成进一步的财富掠夺。到头来，这个城市因为房子，工薪阶层一直在被迫补贴富人。神奇的公积金其实这种情况并非只表现在房子的类型上。典型的还有一直以梦幻著称的“住房公积金”。前段时间，在解决疫情影响的课题上，黄老师提出了一个观点，“强烈建议取消企业住房公积金制度”。因为住房公积金的缴存给企业和个人带来了巨大的压力，然而在兑现价值时，却非常的鸡肋。典型的穷人补贴富人买房。子木带大家简单回顾一下公积金制度的由来。我国房地产一开始有两位老师，一个是香港，另一个是新加坡。例如土地出让招拍挂、预售制炒楼花、公摊面积这些手艺都是跟香港学来的，唯独一项是跟新加坡学来的，就是公积金制度。新加坡建立公积金的初衷，是为了保障刚需购房者的权益，与之配套的，还有组屋制度。新加坡有80%的房子都是保障性住房（组屋），房价便宜，而且交易门槛极高，真正地实现了“居者有其屋”。供富人炒作的商品房仅占有市场的10%。我们当时学这个，初衷也是为了用公积金去保障居民住房。然而最后却选择走了另外一条路，香港化。招拍挂可以迅速积累原始资本，房价飙涨更是有利于土地增值，这对于地方建设发展来说，极具诱惑力。所以，我们的市场一直以商品房为主，与之配套的是一轮接一轮炒作。而保障性住房在早年间施行过，但后来因为寻租空间太大，慢慢的不见踪影。换句话说，普通人只闻其声，不见其影。最后只剩下了孤独的公积金，积累速度远远赶不上房价增速。为什么说公积金是穷人补贴富人呢？因为公积金是由企业和员工共同缴纳的，双方各12%，总体24%。如果你的工资是每个月1万元，公积金每个月就要缴存1200元，一年就是14400。对普通工薪阶层来说，是一笔不小的数目。但在真正用的时候，却开始作妖了。普通工薪阶层在使用公积金买房时，要么提取困难，要么额度受限。例如北京，缴存一年才能贷10万元，缴存12年才能贷款120万，这对于动辄6、7百万的房子来说，杯水车薪。在资质审核上，500强企业和国央企等就业人群还具有天然趋势。而且公积金审核的时间比商贷慢，通常在1.5～3个月，所以在市场行情热闹时，很多开发商和二手房卖家，都拒绝买家使用公积金贷款。而这时富人早已经入手几套房，把增值收益又转嫁到了工薪阶层。蓝领工人以及低收入群体就更惨了，因为多数是异地打工，买不起房或者不买房，公积金提取则需要各种发票合同证明。最后取也取不出来，用也不能用，只能沉淀在账户里。跳出圈子楼市是穷人补贴富人的重灾区。前世界银行副行长林毅夫也说过：穷人把钱存入银行，实际上是补贴富人。在中国有一个奇怪的现象：穷人到银行存款，富人到银行贷款。结果穷人越来越穷，富人越来越富！中国的老百姓只要把自己账户里的钱取光，坚持3个月之内不存钱，房价将跌穿，银行破产。中国的很多问题就可迎刃而解。这句话非常真实。但是中国老百姓会把账户里的钱取光吗？是不可能的。
因为老百姓的钱根本没有去处，放在外面理财被坑，股票被套，一不小心还遇上了电信诈骗，最后除了买房，只能沉淀在银行账户里。至于穷人如何跳出被迫补贴富人的怪圈，方法有且只有一个，那就是成为富人。看到这里，肯定有人说，这不是废话吗？还真不是。这个世界就是这么真实且荒谬。任何制度都是经过长期积累过来的，体量庞大，极难改变。如果泰坦尼克号很好掉头，也不至于杰克成为水下亡魂。所以你不能指望环境的改变。这时候你唯一的选择就是跳出来，在泰坦尼克号撞礁之前，尽可能挤到救生艇上去。学着富人如何利用杠杆撬动资产，如何在地段优质的地方买套房，如何在选择标的物上，想着投资空间。最后让穷人再补贴你，一轮接一轮。这就是财富世界的另一面。
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