[贷款计算方式]楼市站在“悬崖边上”？土地流拍率突破20%，1800万人需要找工作

从2000年算起，20年的时间里，房地产的规模扩大了17倍。

2000年，中国房地产年销售面积是1亿平米，按100平米一套房来算，相当于每年卖出去100万套房。

2019年，房地产年销售面积是17亿平米，仍按100平米一套房来算，相当于每年卖出去1700万套房。

按东方证券首席经济学家邵宇的说法，现在房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以房地产现在的市值相当于GDP的5倍。

是什么推动了房地产如此迅速的扩张？
笔者认为，一是土地，二是资金。

按以前的玩法，一家开发商现在手里有不少在售楼盘的回款，这些钱并没有用于该楼盘的施工，而是被挪用到其他项目上赶工期，或者是投入到土地市场去拿地，在房价持续上涨的阶段，这种“套路”可以带来更大的规模，更丰厚的利润。

房企拍地的热情，催生了“借鸡生蛋”拿地的套路，这也是最近几年地王频出、遍地都是高价地的原因。

地价涨上去了，建成后的成品房价自然会同步上涨。

资金这一块，则来自购房者持续的加杠杆。

按照克而瑞发布的数据，以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率，从10%升至20%花费了将近10年时间，而杠杆率从20%以下升至30%，从2015年至2018年，只用了4年时间。

表面上看30%-40%并不高，如果换一种计算方式，按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。

因此，我们可以得出2个结论。

1，房企是否抢着拍地，决定了房价是否有短期上涨的动力。

2，居民收入和杠杆的升降，决定了楼市能否继续扩张。

现在，房地产已经站到了“悬崖边上”。
一方面，是土地流拍率突破20%。

克而瑞研究中心发布的报告显示，3月份以来重点监测城市的成交规模稳步回升，近三周土地市场成交建筑面积均超过了1000万平方米，基本恢复至2019年同期水平。

表面上看，土地成交规模在稳步恢复，但是，截至4月21日重点监测城市流拍率已经升至21.8%，较2019年增加了5.8个百分点。

就城市分布来看，流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%，流拍率亦是最高达16%，其中义乌、金华、洛阳等城市的土地流拍幅数相对较多，均在4幅以上。

二线城市中，合肥、郑州、青岛土地流拍较多，3月份以来分别有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。一线城市有4宗土地遭遇流拍，包括2月份地市火热的北京也流拍了一宗不限价宅地。

这份数据，说明了什么问题？

毫无疑问，开发商现在不敢再拍地了，即便工地已经复工，售楼部表面看起来人头攒动，他们也不敢再往楼市里投入真金白银。

有一点需要特别注意：流拍地块65%都在三四线城市，这说明中小城市的房价上涨“根基”已经开始动摇。
另一方面，今年有1800万人需要找工作。

华创证券上个月发布了一份报告指出，2020年，可能有1800万-1900万人需要找工作。

这个数字是怎么得出来的？

先算应届生，今年大学毕业生874万，去掉考研和专升本的人数，700万毕业生需要工作。

再算中专、初中高中毕业即辍学这批人，大概是550万人需要找工作。

还有农民工+复员人员，每年增量大概是500-600万人。

保守计算，700万毕业生+550万中专、辍学生+550万农民工=1800万人！

问题是，有1800万人的工作岗位需求吗？

现实并不乐观，每年离退休人员腾退出来的岗位大概是600万个，缺口达到1200万个。有人社部专家反复测算：要保证新增就业1000万人、城镇登记失业率在4%左右，需要7.2%的GDP增长。

问题是，一季度GDP创出了6.8%的负增长，创造1200万人的岗位谈何容易？

事实上，今年餐饮、娱乐、旅游等各类线下行业，都遭遇了不同程度的冲击。

央行在4月28日发布了一份《2020年第一季度城镇储户问卷调查报告》，其中提到了一个数据：61.8%的居民认为收入“基本不变”，比上季下降8.8个百分点，27.5%的居民认为收入“减少”，比上季上升15.4 个百分点。收入信心指数为45.9%，比上季下降7.2 个百分点。

拿641万家外贸企业遭遇的情况来看，国外订单的减少，还没有在一季度调查数据中显现出来，至于零售、旅游、培训等行业的收入，可能比我们预期的更低。

综合以上情况来看，房企在土地市场选择“隔岸观火”，这是楼市难以大涨的前提。而居民收入出现下滑，在衣食住行等基本层级的消费都受到影响时，不可能再为了买房去加杠杆，房价自然难有大的起色。