[银行按揭贷款计算器]银行的生意 楼市来实现

总体来看，银行的房地产贷款业务完美，调控的干扰并没有对2018年银行个人住房贷款造成影响。

16万亿元，这是2018年新增人民币贷款的投放量，这些资金主要投向了哪里，这是人们关心的事情。中国房地产报记者从近期渐次披露的上市银行财报中发现，国有六大商业银行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行)2018年投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达19.56万亿元，较2017年年底的16.66万亿元增长了17.44%。其中，对公房地产业贷款体量1.9026万亿元，个人住房按揭贷款共计17.66万亿元。

在六大行合计新增的51305.59亿元贷款中，个人住房贷款增加了25338.96亿元，占全部新增贷款的49.39%;房地产业贷款增加3710.34亿元，占新增贷款的7.23%。可见，在房地产调控严控的当下，国有大行仍将半数以上的新增贷款投向了房地产领域。

“由于国有大行在同业中体量上的优势，其涉房贷款的上升势头基本上也代表了行业整体趋势。虽然房地产不属于国家要求银行重点支持的行业，但银行会按照正常授信要求对待房地产行业。”有银行信贷部门人士称。

从央行数据上看，2018年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年占比水平低1.2个百分点。

值得注意的是，大部分上市银行对个人住房贷款的态度较为一致，即重点支持居民自住购房融资需求;但对房地产企业贷款的态度则出现了差异。

据中国房地产报记者统计，中国邮政储蓄银行2018年末房地产业贷款余额仅563.45亿元，不仅低于其余五大国有商业银行，甚至低于光大银行、浦发银行等股份制银行;中国邮政储蓄银行2018年新增房地产业贷款仅105.57亿元，占全部新增贷款的1.63%。中信银行2018年新增房地产业贷款为-201亿元。

民生银行则大幅增加了对房地产业贷款的投向，将2018年52.22%的新增贷款均投向房地产业，共计1318.15亿元，在上市银行中居首位。与此同时，民生银行房地产业不良贷款余额快速攀升，从2017年底的5.52亿元增至2018年底的11.17亿元，同比增长102%。

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六大行新增贷款超四成投向按揭贷但增速下降

建设银行是个人住房贷款发放规模最大的银行。建设银行财报数据显示，截至2018年末，建设银行个人住房贷款余额47535.95亿元，较上年新增5405.28亿元，增幅12.83%，余额居同业首位。从投放比例上看，建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例是61.45%，较2017年增长了6.7个百分点。

建设银行方面表示，个人住房贷款业务落实房地产市场调控要求，严格执行差别化信贷政策，重点支持居民购买自住房需求。

工商银行是个人住房贷款发放规模第二大银行。截至2018年末，工商银行个人住房贷款余额45899.61亿元，同比增长16.5%，占贷款总额的比重为29.77%，2018年新增个人住房贷款6512.72亿元，是上市银行中按揭贷增量最大的银行。“重点支持居民自住购房融资需求”亦是工行发放个人按揭贷的主要原则。

个人住房贷款发放规模第三名农业银行，2018年末个人住房贷款余额36605.74亿元，比2017年末增加5271亿元，较2017年末增长16.8%，主要是由于农业银行落实差异化住房信贷政策，积极支持居民合理自住购房需求。

交通银行在合理安排房贷投放节奏和区域的基础上，面向符合准入条件的客户提供“惠民贷”线上小额信用消费贷款产品，2018年成功发行人民币231亿元房贷资产支持证券。2018年末，交行个人住房贷款余额达10075.28亿元，较上年末增长12.29%;“惠民贷”余额68.74亿元，较上年末净增62.81亿元。

值得注意的是，近几年来，个人按揭贷一直是国有大行新增贷款投向重心，但份额正在逐年下降。工商银行、中国银行、农业银行、邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房贷款的比例，从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

另一个值得注意的变化是，虽然国有大行个人按揭贷投放规模仍在增加，但同比增速亦出现明显下滑。

中国房地产报记者整理上市银行财报数据发现，2016年几大国有银行个人住房贷款同比增幅均在30%左右。2017年，工商银行和农业银行的房贷增速降至20%以上，分别同比增21.5%、22.5%;建设银行、中国银行、交通银行2017年房贷增速降至15%以上，增幅分别为17.5%、17.5%、16.49%。2018年，工商银行和农业银行的房贷增速降至17%以下，分别同比增16.54%、16.8%;建设银行、中国银行、交通银行房贷增速降至15%以下，增幅分别为12.83%、14.44%、12.29%。

居民部门去杠杆大环境下，个人住房贷款增速已经很难达到过去的高度，增速下滑至合理区间成为必然。

这是一种普遍现象。央行数据亦显示，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年末低0.9个百分点;其中个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年回落4.4个百分点。房地产贷款全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年水平低1.2个百分点。

在股份制银行中，中信银行对个人住房贷款的支持力度最大。2018年末中信银行个人住房贷款余额6292.15亿元，同比增长27.69%，这个增速甚至超过了国有大行;2018年中信银行投向个人住房按揭的新增贷款达1364.52亿元，占全部新增贷款的33.16%，份额较2017年增加11个百分点。

“继续遵照中国各级政府房地产调控要求，开展住房按揭贷款业务。”中信银行财报中这样表述。

也有部分银行在个人按揭贷款方面收缩得很明显，典型如民生银行，其2018年末个人住房贷款余额3355.02亿元，同比减少4.84%，当年个人住房贷款增量为-154.84亿元。

从资产质量来看，个人住房贷款不良率较低，其风险远低于对公房地产业务。如，中国银行2018年年报显示，住房抵押业务产生减值贷款和垫款102.25亿元，占比为6.12%，减值比率仅为0.32%，较上年末的0.35%有所下降。

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民生银行等对公房贷迅增不良率攀升

银行一直是房企开发资金来源的最大金主。不过，在银行新增贷款中，投向房地产业贷款(包括房企开发贷、经营性物业抵押贷款及非房地产用途贷款)的份额普遍不高。

从房地产业贷款余额来看，中国银行居银行之首。2018年末，中国银行房地产业贷款余额6428.33亿元，同比增长8.41%，在贷款总额中占比6.17%;但其2018年新增贷款投向房地产业的份额仅5.59%，房地产业贷款增量498.52亿元。

农业银行是房地产业贷款规模第二大银行，其2018年末房地产业贷款余额6114.56亿元，同比增长19.07%，在贷款总额中占比9.4%。其2018年新增贷款投向房地产业的份额为8.03%，房地产业贷款增量979.44亿元。

第三名工商银行，2018年末房地产业贷款余额5920.31亿元，同比增长17.99%，在贷款总额中占比7.4%。其2018年新增贷款投向房地产业的份额为7.61%，房地产业贷款增量902.62亿元。

第四名建设银行，2018年末房地产业贷款余额5100.45亿元，同比增长22.94%，占贷款总额3.7%;其中，房地产开发类贷款余额3656.54亿元，较上年增加466.54亿元，重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。

中国邮政储蓄银行的房地产业贷款余额则在国有大行中垫底，仅563.45亿元，甚至远远低于浦发银行、光大银行、平安银行等股份制银行。

相比之下，股份制银行对房地产业贷款的积极性更强一些。

2018年民生银行新增房地产业贷款1318.15亿元，居上市银行之首，占全部新增贷款的比重高达52.22%，即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。2018年末民生银行房地产业贷款余额3879.42亿元，同比增长51.46%，占全部贷款余额的12.69%，占比较上一年提高3.5个百分点。在民生银行“公司贷款和垫款”项目金额排名中，房地产业贷款排在第一名，超过了制造业、批发零售等其他行业。

招商银行和光大银行对房地产业贷款投放力度亦较大。2018年末，招商银行房地产业贷款余额3164.9亿元，同比增长25.58%;光大银行房地产业贷款余额1920.75亿元，同比增长35.25%。在光大银行2018年企业类贷款项目金额排名中，房地产业排在第三名，仅次于制造业、水利、环境和公共设施管理业。

但随之带来的房地产业贷款不良率攀升，值得警惕。财报数据显示，民生银行2018年末不良贷款余额538.66亿元，比上年末增加59.77亿元，增幅12.48%，其中，房地产业不良贷款余额11.17亿元，同比增长102%，房地产业不良率2.07%，较2017年增加1个百分点。

光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元，不良率1.5%，较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元，不良率提升0.7个百分点。平安银行2018年末房地产业不良率1.56%，较上一年增加0.79个百分点。

但真正的房地产贷款不良状况恐怕远不止这些。天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，总体而言，各银行房地产开发贷款不良率仍处于较低水平，但是地产企业还有很多信托等非标准化融资，因此银行不良率对地产行业不良贷款情况反映可能会有所失真。

房地产业贷款增速过快的民生银行，自2018年以来屡次因违规提供房地产贷款而被罚。如，2018年12月，民生银行因内控管理严重违反审慎经营规则，同业投资、理财资金违规投资房地产，用于缴交或置换土地出让金及土地储备融资等行为，被银保监会罚款3160万元;因贷款业务严重违反审慎经营规则，被罚款200万元。去年3月份民生银行厦门分行因支付清算业务违规情况被处以1.63亿元“天价”罚单。

今年1月份，民生银行厦门分行因向房地产企业发放流动资金贷款等违规行为被罚90万元;民生银行合肥分行因个人消费贷款资金流向房地产市场被罚25万元。

对于不良贷款风控，民生银行方面这样表述：按照监管要求，积极主动地调整信贷投向，支持实体经济发展，在风险可控的前提下加大对民营企业、小微企业的融资支持力度;严控新增授信风险。做实客户准入管理，严格授信审批，从源头减少信用风险隐患;加强风险预警和风险排查工作等。

一个值得注意的现象是，虽然房地产业并不属于政府点名金融部门支持的行业，但这类贷款的整体增速却在提高。央行数据显示，2018年房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比上年低3.1个百分点。

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房贷仍属被严控对象

2019年开年以来，市场上的资金多了起来。但需要指出的是，严控信贷仍将是房地产调控的重要内容，严防房地产风险也是监管部门2019年的重点工作。

今年两会期间，银保监会副主席王兆星表示，2019年银保监会仍将加强房地产贷款的监测，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止通过影子银行渠道进入房地产，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时继续保障住房贷款的基本需要。

中国人民银行2019年金融市场工作会议指出，要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对于国有大行来说，“房住不炒”是其信贷政策的基本底线。农业银行方面表示，严格落实各项监管要求，实行差异化个人住房信贷政策。此外，农业银行还开发了零售贷款欺诈风险识别系统，精准识别住房贷款假按揭等行为。

中国银行表态，认真执行住房金融政策，严格执行差异化信贷政策。继续执行差异化的个人住房贷款政策，稳步投放个人贷款。

而房地产开发贷一直以来都属于被银行业严控风险的对象。中国银行业协会联合普华永道发布的《2018年中国银行家调查报告》对2380位银行家的调查显示，尽管地产公司抵押担保品大部分时候是土地储备或楼宇，理论上是中国较优质的担保品，但依然有45%的银行家认为2018年信贷投资应该首先要限制房地产行业。

来自金融服务平台Dealogic的数据显示，2019年中国房地产开发商面临3850亿元到期债务，是2018年的两倍。企业偿债困难很可能将导致银行信用风险暴露。

（来源：中国房地产报）