[教师贷款]【房奴贷款常识：详解4大房贷问题】

年轻人买房，多选择贷款。临近年末，“返乡买房”又成为一个热门话题，那么，准备买房的年轻人，贷款问题你是否已经搞清楚了呢：当下申请住房贷款，能申请到多少额度？贷款方式该如何选择？针对这些贷款买房中的常见问题，记者就此咨询了银行信贷工作人员及金融业内人士，为购房者提供一份专业建议。

常见问题一：哪些因素会影响贷款额度？

一、个人征信情况，个人征信是在申请贷款时一个至关重要的因素，征信状况不好会直接导致贷款被拒或贷款额度变小。现在很多银行在处理贷款业务时都会首先查看借款人的信用记录，逾期情况严重者，贷款申请将直接被拒。对于个人征信的要求各银行也不尽相同，不过常见的审核有分期还款中是否连续拖欠贷款本金或利息超过3期或累计6期以上，在央行个人征信系统(包括房贷、车贷、消费贷款、信用卡等)目前状态为逾期等等。

二、职业，从某种程度上来说，单位、职位性质的不同意味着稳定性的不同。因此，在申请贷款时，公务员、教师、医生、世界500强员工等有稳定职业的群体，成为了贷款机构尤为青睐的对象。

三、申请人收入的体现形式，银行的收入证明也是在申请贷款时一个必要的材料，没有收入证明，贷款一般审批不下来。

值得一提的是，收入的体现形式也很关键。对于工薪族而言，工资是现金还是由银行代发(即打卡工资)，其影响有着天壤之别。在房贷申办中，经常会出现一个每月按时打卡4000元的申请人比一个现金自存流水过万的申请人获批的额度大，这是因为通过银行代发工资和通过对公帐户体现，其优势要明显强于其他形式。

此外，银行工作人员与联系人电话沟通的顺畅度也会影响到贷款额度，申请贷款时，会要求申请人填写相关联系人，如亲戚、朋友、同事等，虽不一定会全部电话核实，但会抽核部分联系人，如果被抽查者能很好地配合，那对于申请人的申请额度也会有所帮助。

常见问题二：等额本金和等额本息如何选择

还款方式是选择等额本金还是等额本息贷款？业内坦言这是最常遇到的提问，甚至每个来咨询贷款的客户都会问到。

等额本息还款方式，每月的还款额度相同，有利于记忆、规划、方便还款、固定还款压力均衡等优势，所以比较适宜年轻的贷款购房人士。在开始时觉得很重的供楼压力，到后期可能会随着年龄增大或职位升迁，收入会增加而觉得相对有所减轻。

等额本金还款方式，在前期的还款金额较大，之后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的人士，如投资需求的购房者，较多会选择等额本金还款方式。在贷款时间较短的情况下，一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候提前还贷将贷款结清，然后出售房屋套现从而可以进行其他投资或资金周转。

所有这两种方式并没有哪个更合算，只看哪个更适合贷款人的情况。简单来说，等额本息更适合奋斗期的刚需置业者，而等额本金适合有较好经济基础的改善型置业者。

常见问题三：二手房贷款比新房难吗

目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。

办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。

而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

二手房房龄是影响贷款年限的重要因素，据悉，目前多数国有银银行二手房贷款仍执行“贷款期限+房龄不超过40年”的规定，但也有城市商业银行将条件放宽到45年以上。

常见问题四：提前还贷是否对每个人都合适

业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低仅为3.25%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前首套房5年以上贷款利率为4.9%，在岛城大多数银行可申请到八五折优惠，这种情况下也不必提前还款。

其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。

理财从业专家建议，等额本金还款期已过1/3的购房者以及等额本息还款已到中期的购房者，都不宜提前还贷。两种情况下，购房者已经偿还了大部分利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。